{"id":2393,"date":"2026-10-13T11:45:21","date_gmt":"2026-10-13T09:45:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/?p=2393"},"modified":"2026-10-13T11:54:50","modified_gmt":"2026-10-13T09:54:50","slug":"dette-francaise-loat-a-pres-de-5-un-game-changer-pour-les-scpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/a\/dette-francaise-loat-a-pres-de-5-un-game-changer-pour-les-scpi","title":{"rendered":"Dette fran\u00e7aise : \u00ab L\u2019OAT \u00e0 pr\u00e8s de 5%, un game changer<\/i> pour les SCPI \u00bb"},"content":{"rendered":"

Comment analyser le march\u00e9 des SCPI, \u00e0 partir des donn\u00e9es du deuxi\u00e8me trimestre 2026 ?<\/strong><\/p>\n

Le march\u00e9 demeure extr\u00eamement polaris\u00e9. Vous avez d\u2019un c\u00f4t\u00e9 une poign\u00e9e de SCPI<\/a> qui captent une part toujours plus importante de la collecte, essentiellement des SCPI diversifi\u00e9es qui concentrent 97,3% des flux. Il s\u2019agit de v\u00e9hicules paneurop\u00e9ens<\/a>, le plus souvent r\u00e9cents et \u00e0 frais r\u00e9duits.<\/p>\n

Cette concentration est in\u00e9dite : les cinq SCPI les plus collectrices (Com\u00e8te, Corum Origin, Transitions Europe, Iroko Zen et Edmond de Rothschild Europa) ont capt\u00e9 53% de la collecte nette. Les 127 autres ont collect\u00e9 seulement 3,88 millions d\u2019euros en moyenne, et 2,84 millions en dehors du TOP 10.<\/p>\n

De l\u2019autre c\u00f4t\u00e9, vous avez des SCPI en difficult\u00e9, ayant suspendu temporairement la variabilit\u00e9 de leur capital, pour offrir une porte de sortie \u00e0 leurs associ\u00e9s souhaitant vendre leurs parts sur un march\u00e9 secondaire, au prix d\u2019importantes d\u00e9cotes. Entre les deux, vous trouvez ce que l\u2019on peut qualifier de \u00ab ventre mou \u00bb : des SCPI dont la collecte s\u2019est tarie, dont la capitalisation est fig\u00e9e, mais qui parviennent \u00e0 maintenir leurs niveaux de distribution aux associ\u00e9s.<\/p>\n

<\/span>Gare aux taux de distribution des jeunes SCPI<\/span><\/h2>\n

Justement, ce trimestre a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9 par une nette acc\u00e9l\u00e9ration des suspensions de variabilit\u00e9 du capital\u2026<\/strong><\/p>\n

Douze SCPI sont d\u00e9sormais concern\u00e9es, repr\u00e9sentant 13% de la capitalisation du march\u00e9. Parmi elles, sept suspensions sont intervenues durant ce trimestre, dont six sur le seul mois de juin : Selectinvest 1, LF Grand Paris Patrimoine, Cr\u00e9dit Mutuel Pierre 1, Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce.<\/p>\n

Ce mouvement explique une grande partie de la baisse du volume de parts en attente de cession, qui a diminu\u00e9 de 31% depuis fin 2025. 31,5% des demandes de retrait (soit 611 millions d\u2019euros) qui subsistent au 30 juin 2026 portent sur les SCPI de bureaux.<\/p>\n

Comment les performances \u00e9voluent-elles ?<\/strong><\/p>\n

Le taux de distribution (TD) brut moyen pond\u00e9r\u00e9 a atteint 5,08%, contre 5,05% au premier trimestre 2026. Les SCPI diversifi\u00e9es demeurent la cat\u00e9gorie affichant les meilleurs TD (5,59%), alors que les SCPI sant\u00e9-\u00e9ducation (4,06%) et les SCPI r\u00e9sidentielles (3,31%) ferment la marche.<\/p>\n

Nous constatons que les SCPI cr\u00e9\u00e9es depuis moins de 3 ans affichent un TD pond\u00e9r\u00e9 de 8,95%, soit pr\u00e8s de 4 points de pourcentage de plus que les SCPI plus anciennes (4,95%). L’\u00e9cart peut s’expliquer en partie par un patrimoine acquis r\u00e9cemment, \u00e0 des prix plus bas, mais il provient surtout de l\u2019effet relutif li\u00e9 au d\u00e9lai de jouissance, qui bonifie les performances lors des premi\u00e8res ann\u00e9es de vie d\u2019une SCPI : les loyers g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les premiers immeubles acquis b\u00e9n\u00e9ficient aux associ\u00e9s existants, tandis que les nouveaux entrants doivent attendre quelques mois pour percevoir leurs premiers dividendes.<\/p>\n

Le TD des deux ou trois premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019une SCPI n\u2019est pas repr\u00e9sentatif de ses performances \u00e0 long terme : il ne doit donc pas constituer le seul indicateur \u00e0 prendre en compte avant de souscrire.<\/p>\n

Comment les SCPI ont-elles investi ?<\/strong><\/p>\n

Cinquante SCPI ont investi 1,29 milliard d\u2019euros au deuxi\u00e8me trimestre, avec un rendement moyen \u00e0 l’acquisition de 8,09%. Environ 80% des montants ont \u00e9t\u00e9 investis \u00e0 l’\u00e9tranger, contre 78% au deuxi\u00e8me trimestre 2025. Le Royaume-Uni reste en t\u00eate des pays o\u00f9 la collecte est affect\u00e9e, avec 176 millions d\u2019euros investis sur la p\u00e9riode, devant les Pays-Bas et l’Allemagne.<\/p>\n

Mais la situation pourrait rapidement changer.<\/p>\n

<\/span>Le niveau de l’OAT 10 ans devrait rebattre les cartes<\/span><\/h2>\n

C\u2019est-\u00e0-dire ?<\/strong><\/p>\n

La remont\u00e9e des taux des obligations, et en particulier celle de l’OAT 10 ans (emprunt de r\u00e9f\u00e9rence de l’\u00c9tat fran\u00e7ais, NDLR) est un game changer<\/em>. Le taux auquel l’\u00c9tat fran\u00e7ais emprunte sur dix ans est pass\u00e9 de 3,59% fin juin \u00e0 4,90% le 1er octobre et s’\u00e9tablissait encore \u00e0 4,72% le 6 octobre.<\/p>\n

Or l’OAT est consid\u00e9r\u00e9 comme le taux sans risque. M\u00e9caniquement, les autres classes d’actifs, immobilier compris, doivent s\u2019ajuster pour d\u00e9livrer une performance sup\u00e9rieure \u00e0 5%. Aujourd’hui, le taux de rendement prime parisien, celui des immeubles les mieux situ\u00e9s et lou\u00e9s aux meilleurs locataires, devrait se situer \u00e0 6%, et non plus entre 5,5% et 5,75%, ce qui doit conduire \u00e0 un ajustement de leurs prix \u00e0 la baisse pour qu\u2019ils retrouvent leur prime de risque.<\/p>\n

Quelles cons\u00e9quences pour les SCPI ?<\/strong><\/p>\n

Les portefeuilles immobiliers tr\u00e8s expos\u00e9s \u00e0 la France vont subir, plus ou moins rapidement, une baisse de leur valeur de reconstitution (montant n\u00e9cessaire pour reconstituer le patrimoine \u00e0 l\u2019identique aux prix du march\u00e9, NDLR). Une nouvelle baisse des valeurs de parts est possible apr\u00e8s le 1er janvier 2027. Et le ph\u00e9nom\u00e8ne ne se limitera pas aux bureaux : le spectre devrait \u00eatre plus large que ce \u00e0 quoi nous avons assist\u00e9 apr\u00e8s la remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 partir de la mi-2023, qui a surtout concern\u00e9 des SCPI anciennes, compos\u00e9es principalement de grands immeubles de bureaux en p\u00e9riph\u00e9rie de Paris.<\/p>\n

La hausse des taux n’a donc pas que des inconv\u00e9nients ?<\/strong><\/p>\n

Non. Sur les nouvelles acquisitions, elle va favoriser les SCPI dont les soci\u00e9t\u00e9s de gestion font preuve d’agilit\u00e9. Quand les valeurs baissent, les rendements imm\u00e9diats \u00e0 l’acquisition augmentent : cela offre d’excellents points d’entr\u00e9e aux SCPI qui collectent. Une SCPI paneurop\u00e9enne peut investir partout, y compris en France, qui va redevenir un march\u00e9 int\u00e9ressant. Pour ces v\u00e9hicules, l\u2019Hexagone devrait constituer une source d\u2019opportunit\u00e9s d\u2019ici six \u00e0 huit mois.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INTERVIEW. Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI, voit dans la hausse du taux d\u2019emprunt de l\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais sur 10 ans un nouveau tournant pour les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier : une baisse probable des valeurs pour les portefeuilles tr\u00e8s fran\u00e7ais, des opportunit\u00e9s pour celles qui collectent avec des rendements \u00e0 l’acquisition en hausse.<\/p>\n","protected":false},"author":13709,"featured_media":2394,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-2393","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-a-la-une"],"acf":[],"yoast_head":"\nDette fran\u00e7aise : \u00ab L\u2019OAT \u00e0 pr\u00e8s de 5%, un game changer pour les SCPI \u00bb<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"D\u00e9cryptage des tendances pour les SCPI au 2\u00e8me trimestre 2026 et 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Il analyse les strat\u00e9gies d\u2019investissement,\u00a0suit\u00a0les \u00e9volutions fiscales et les\u00a0probl\u00e9matiques\u00a0patrimoniales\u00a0avec une vision long terme, forg\u00e9e par des ann\u00e9es de pratique et de suivi des march\u00e9s.\u00a0","sameAs":["https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/author\/olivier","https:\/\/www.linkedin.com\/in\/obrunet\/"]}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2393","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13709"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2393"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2393\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2399,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2393\/revisions\/2399"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2394"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2393"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2393"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/actualites\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2393"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}