{"id":1284,"date":"2016-11-14T17:16:38","date_gmt":"2016-11-14T16:16:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/comment-calculer-le-taux-d-un-pret-immobilier-teg"},"modified":"2018-07-19T15:19:52","modified_gmt":"2018-07-19T15:19:52","slug":"comment-calculer-le-taux-d-un-pret-immobilier-teg","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/comment-calculer-le-taux-d-un-pret-immobilier-teg","title":{"rendered":"Comment calculer le taux d\u2019un pr\u00eat immobilier (TAEG, anciennement TEG) ?"},"content":{"rendered":"\n

Sommaire<\/strong><\/p>\n

Qu\u2019est-ce que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un cr\u00e9dit immobilier ?<\/a><\/strong>
Le calcul du taux<\/a><\/strong>
              Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat nominal<\/a><\/strong>
              Le TAEG (enciennement TEG)<\/a><\/strong>
Taux fixe ou variable<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>Qu\u2019est-ce que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un cr\u00e9dit immobilier ?<\/span><\/h2>\n

En quelques mots, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un pr\u00eat immobilier<\/a><\/strong> sert \u00e0 conna\u00eetre le co\u00fbt de cet emprunt pour le particulier. N\u00e9anmoins, le seul taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ne permet pas d\u2019appr\u00e9hender le co\u00fbt total d\u2019un pr\u00eat : il faut s\u2019appuyer pour cela sur le taux effectif global (TAEG, nouveau nom du TEG ou taux effectif global depuis le 1er octobre 2016), un indicateur qui prend en compte le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ainsi que les autres frais mis \u00e0 la charge de l\u2019emprunteur pour obtenir son cr\u00e9dit.<\/p>\n

<\/span><\/a>Le calcul du taux d\u2019un cr\u00e9dit immobilier<\/span><\/h2>\n

<\/span><\/a>Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat nominal<\/span><\/h3>\n

Cet indicateur repr\u00e9sente le co\u00fbt impos\u00e9 par la banque pour l\u2019octroi du pr\u00eat, exprim\u00e9 sous la forme d\u2019un pourcentage du montant d\u00e9bloqu\u00e9 pour financer l\u2019achat immobilier. En premier lieu, il est \u00e9tabli sur la base du co\u00fbt du financement pour la banque : dans la plupart des cas, elle emprunte elle-m\u00eame sur les march\u00e9s financiers afin d\u2019obtenir les fonds n\u00e9cessaires pour r\u00e9pondre aux demandes de la client\u00e8le. De fait, elle pratique des taux plus \u00e9lev\u00e9s que ceux qu\u2019elle supporte afin de couvrir ses frais fixes et le co\u00fbt de production du pr\u00eat mais aussi de s\u2019assurer une marge pour faire des b\u00e9n\u00e9fices. Celle-ci s\u2019av\u00e8re cependant limit\u00e9e en mati\u00e8re de cr\u00e9dit immobilier, ce produit d\u2019appel ayant vocation \u00e0 attirer de nouveaux clients et \u00e0 les fid\u00e9liser sur le long terme.<\/p>\n

Au-del\u00e0 de cet imp\u00e9ratif, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat nominal est fix\u00e9 par la banque comme elle l\u2019entend. Pour le d\u00e9terminer, elle s\u2019appuie notamment sur la qualit\u00e9 du dossier de l\u2019emprunteur et le risque qu\u2019il pr\u00e9sente : plus le client a un bon profil (forte capacit\u00e9 d\u2019\u00e9pargne, endettement limit\u00e9, revenus confortables et r\u00e9guliers, apport personnel cons\u00e9quent, possibilit\u00e9 d\u2019obtenir une aide comme le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro\u2026), plus le taux propos\u00e9 sera bas. Chaque banque, et m\u00eame chaque antenne r\u00e9gionale dans le cas des banques mutualistes, poss\u00e8de ses propres grilles de taux avec des crit\u00e8res pr\u00e9cis pour cat\u00e9goriser les profils d\u2019emprunteurs (excellent dossier, bon, moyen, \u00e0 risque).<\/p>\n

Enfin, la dur\u00e9e du pr\u00eat influence fortement le taux. Plus le remboursement est \u00e9tal\u00e9 dans le temps – afin de limiter les mensualit\u00e9s de remboursement – plus le taux est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> plusieurs agences bancaires d\u2019un m\u00eame groupe peuvent proposer des taux de cr\u00e9dit diff\u00e9rents suivant la politique commerciale suivie et les objectifs fix\u00e9s. Une agence en retard sur son tableau de marche peut ainsi revoir ses taux \u00e0 la baisse pour attirer de nouveaux clients, tandis qu\u2019une autre qui a d\u00e9j\u00e0 atteint son but ne le fera pas.<\/p>\n

<\/span><\/a>Calculer le taux annuel effectif global (TAEG)<\/span><\/h3>\n

Utilis\u00e9 pour exprimer le co\u00fbt total d\u2019un pr\u00eat immobilier, tout frais inclus, le taux effectif global (TEG) ou taux annuel effectif global (TAEG) s\u2019av\u00e8re un outil particuli\u00e8rement pertinent pour comparer deux offres. En effet, un taux nominal plus bas ne se traduit pas n\u00e9cessairement par un meilleur TAEG : une offre apparemment moins attractive \u00e0 cause d\u2019un taux nominal plus \u00e9lev\u00e9 peut compenser cet \u00e9cart par une assurance de pr\u00eat moins co\u00fbteuse par exemple. La comparaison des TAEG doit alors r\u00e9gler la question dans la mesure o\u00f9 ils sont calcul\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re quelle que soit la banque pr\u00eateuse. Pour savoir quel est le cr\u00e9dit le plus abordable, il suffit de retenir celui qui pr\u00e9sente le plus faible TAEG.<\/p>\n

A savoir : <\/strong>pour trouver le meilleur taux, les emprunteurs peuvent solliciter eux-m\u00eames les banques ou faire appel \u00e0 un courtier en cr\u00e9dit immobilier<\/a><\/strong> qui se chargera de ce travail.<\/p>\n

Les param\u00e8tres qui sont syst\u00e9matiquement int\u00e9gr\u00e9s pour calculer le TAEG d\u2019un cr\u00e9dit immobilier sont :<\/p>\n

– Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat nominal
– L\u2019assurance emprunteur<\/a><\/strong> qui garantit le remboursement du pr\u00eat en cas de probl\u00e8me grave (d\u00e9c\u00e8s d\u2019un co-emprunteur par exemple)
– Les frais de dossier : ils peuvent \u00eatre fix\u00e9s de fa\u00e7on forfaitaire (500 ou 1.000 euros par dossier par exemple) ou selon un pourcentage du montant emprunt\u00e9. Il est possible de les n\u00e9gocier et m\u00eame d\u2019y \u00e9chapper.
– Les frais de garantie : il peut s\u2019agir d\u2019un cautionnement de type Cr\u00e9dit Logement, d\u2019une hypoth\u00e8que voire plus rarement d\u2019un privil\u00e8ge de pr\u00eateur de deniers. Son co\u00fbt varie d\u2019un client \u00e0 l\u2019autre (environ 2% du montant emprunt\u00e9 en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale).<\/p>\n

A savoir :<\/strong> dans un arr\u00eat dat\u00e9 du 14 d\u00e9cembre 2016<\/a>, la Cour de cassation rappelle que les int\u00e9r\u00eats intercalaires ainsi que les frais de pr\u00e9financement d’un pr\u00eat immobilier doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul du TAEG. Ils sont support\u00e9s par les emprunteurs qui font construire une maison ou ach\u00e8tent un appartement en \u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (Vefa)<\/a><\/strong> pour le d\u00e9blocage des fonds au fil de la construction.<\/p>\n

D\u2019autres frais peuvent \u00eatre retenus pour le calcul du TAEG, du moment qu\u2019ils sont factur\u00e9s par la banque \u00e0 l\u2019emprunteur pour l\u2019octroi du cr\u00e9dit. Une garantie \u00ab perte d\u2019emploi \u00bb, souscrite facultativement \u00e0 la discr\u00e9tion du particulier, peut par exemple s\u2019ajouter aux autres frais. M\u00eame chose pour les parts sociales de banques mutualistes, dont la souscription peut \u00eatre propos\u00e9e (mais pas impos\u00e9e \u00e0 proprement parler*) en contrepartie du pr\u00eat.<\/p>\n

<\/span><\/a>TAEG 2018 : taux d’usure, le taux maximum en vigueur<\/span><\/h2>\n

Le TAEG ne peut en aucun cas d\u00e9passer les seuils de l\u2019usure en vigueur, soit 2,93% du 1er juillet au 30 septembre 2018 pour un cr\u00e9dit immobilier \u00e0 taux fixe de moins de dix ans (2,95% pour une dur\u00e9e entre dix et vingt ans, 3,19% au-del\u00e0 de vingt ans) et 2,59% pour un emprunt \u00e0 taux variable (toutes dur\u00e9es confondues). Ces limites de taux s’appliquent aux emprunts contract\u00e9s en juillet, ao\u00fbt ou septembre 2018. <\/p>\n

Ces taux d’usure font l’objet d’une r\u00e9vision trimestrielle \u00e0 partir des donn\u00e9es collect\u00e9es par la Banque de France sur les taux effectifs moyens pratiqu\u00e9s par les banques au cours du trimestre pr\u00e9c\u00e9dent.<\/p>\n

Les taux d’usure ou seuils de l’usure sont publi\u00e9s tous les trois mois, en mars, juin, septembre et d\u00e9cembre au Journal Officiel (disponibles sur le site Legifrance.gouv.fr). Le TEAG maximum applicable<\/p>\n

<\/span><\/a>Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fixe ou variable<\/span><\/h2>\n

En mati\u00e8re de cr\u00e9dit immobilier, il faut distinguer le pr\u00eat \u00e0 taux fixe de l\u2019emprunt \u00e0 taux variable ou r\u00e9visable. Le choix de l\u2019un ou l\u2019autre a une influence significative sur le remboursement du pr\u00eat pour l\u2019emprunteur.<\/p>\n

<\/span>Taux fixe<\/span><\/h3>\n

Le principe est simple : le taux ne change pas durant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat. En th\u00e9orie, le montant des mensualit\u00e9s reste constant du d\u00e9but \u00e0 la fin du cr\u00e9dit. N\u00e9anmoins, l\u2019emprunteur peut potentiellement b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019option de la modulation des \u00e9ch\u00e9ances afin d\u2019augmenter ou de diminuer le montant des mensualit\u00e9s. Cette facult\u00e9 doit cependant \u00eatre n\u00e9goci\u00e9e en amont avec la banque et figurer dans le contrat de pr\u00eat.<\/p>\n

Dans cette configuration, seule une ren\u00e9gociation de cr\u00e9dit<\/a><\/strong>, dans la m\u00eame banque ou chez une concurrente, peut permettre de baisser le taux. Sans quoi, l\u2019emprunteur ne pourra rien faire.<\/p>\n

<\/span>Taux variable<\/span><\/h3>\n

Un pr\u00eat \u00e0 taux variable ou r\u00e9visable suit le march\u00e9 et l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat : le taux augmente lorsqu\u2019ils repartent \u00e0 la hausse et inversement. L\u2019emprunteur et la banque se mettent d\u2019accord sur les modalit\u00e9s de r\u00e9vision \u00e0 l\u2019avance, avant de signer le contrat de pr\u00eat.<\/p>\n

En g\u00e9n\u00e9ral, le taux consenti au d\u00e9part est inf\u00e9rieur au taux fixe qui serait appliqu\u00e9 au m\u00eame emprunt. Autre avantage, l\u2019emprunteur n\u2019aura pas d\u2019indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9 (IRA) \u00e0 r\u00e9gler s\u2019il cl\u00f4ture le cr\u00e9dit pr\u00e9matur\u00e9ment, au moment d\u2019acheter son nouveau logement par exemple.<\/p>\n

La plupart des cr\u00e9dits immobiliers \u00e0 taux r\u00e9visable sont cap\u00e9s, c\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019amplitude de la variation est limit\u00e9e, \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse.<\/p>\n

Exemple<\/strong>
Un pr\u00eat \u00e0 1,50% cap\u00e9 \u00e0 1% ne pourra pas exc\u00e9der 2,50% ou descendre sous 0,50%. M\u00eame si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat devaient grimper pour se situer \u00e0 5% en moyenne, le taux du cr\u00e9dit restera bloqu\u00e9 \u00e0 2,50%.<\/p>\n

<\/span>Taux semi-fixe<\/span><\/h3>\n

Certains cr\u00e9dits immobiliers combinent taux fixe et variable dans une formule particuli\u00e8rement int\u00e9ressante pour l\u2019emprunteur. Durant les premi\u00e8res ann\u00e9es du pr\u00eat, le taux est fixe. Puis il devient variable, avec un cap, au bout de 5, 7 ou 10 ans par exemple. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, le taux fixe est g\u00e9n\u00e9ralement plus int\u00e9ressant que celui propos\u00e9 pour un emprunt \u00ab classique \u00bb.<\/p>\n

Ce type de pr\u00eat s\u2019av\u00e8re ainsi particuli\u00e8rement int\u00e9ressant pour les emprunteurs qui ont un projet immobilier \u00e0 mener quelques ann\u00e9es apr\u00e8s la souscription du cr\u00e9dit, comme un jeune couple qui ach\u00e8te pour la premi\u00e8re fois avant la naissance de leur premier enfant. En effet, ils profitent d\u2019un pr\u00eat \u00e0 moindre co\u00fbt, avec un taux fixe plus bas que le march\u00e9, avant de rembourser par anticipation suffisamment t\u00f4t pour \u00e9chapper au risque d\u2019une augmentation brutale du taux au moment de passer \u00e0 des mensualit\u00e9s variables. Pour tirer le meilleur parti de cette formule, il est recommand\u00e9 d\u2019essayer de n\u00e9gocier l\u2019annulation des p\u00e9nalit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9 aupr\u00e8s de la banque.<\/p>\n

*Une banque mutualiste (Caisse d\u2019Epargne, Cr\u00e9dit Mutuel, Banque Populaire, Cr\u00e9dit Agricole par exemple) peut choisir de ne pas prendre un nouveau client qui refuse la souscription de parts sociales mais ne peut pas lui imposer d\u2019en acheter.<\/em><\/p>\n

 <\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le taux d\u2019un cr\u00e9dit immobilier d\u00e9termine combien il va co\u00fbter aux emprunteurs. Comment est-il calcul\u00e9 ? Qu\u2019est-ce que le TAEG et pourquoi est-il plus pertinent que le seul taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ? Est-on oblig\u00e9 d\u2019emprunter \u00e0 taux fixe ? Explications.<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":1283,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[35],"tags":[],"class_list":["post-1284","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-credit"],"acf":[],"yoast_head":"\nComment calculer le taux d\u2019un pr\u00eat immobilier (TEAG) ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le taux d\u2019un cr\u00e9dit immobilier d\u00e9termine combien il va co\u00fbter aux emprunteurs. Comment est-il calcul\u00e9 ? 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