{"id":1406,"date":"2017-01-17T07:59:57","date_gmt":"2017-01-17T06:59:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/capacite-d-emprunt-calcul-criteres-des-banques-et-simulation"},"modified":"2025-08-19T09:50:13","modified_gmt":"2025-08-19T07:50:13","slug":"capacite-d-emprunt-calcul-criteres-des-banques-et-simulation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/capacite-d-emprunt-calcul-criteres-des-banques-et-simulation","title":{"rendered":"Endettement, reste \u00e0 vivre : comment est calcul\u00e9e la capacit\u00e9 d\u2019emprunt"},"content":{"rendered":"<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_capacite_demprunt_cest_quoi\"><\/span><a id=\"definition\"><\/a>La capacit\u00e9 d\u2019emprunt, c\u2019est quoi ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La capacit\u00e9 d\u2019emprunt d\u00e9signe le montant qu\u2019un emprunteur peut obtenir aupr\u00e8s d\u2019une banque pour financer son projet d\u2019achat immobilier. Il s\u2019agit de la principale composante de sa capacit\u00e9 d\u2019achat, avec l\u2019apport personnel et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des pr\u00eats compl\u00e9mentaires, comme <strong><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/ptz-2017-conditions-calcul-et-remboursement-du-pret-a-taux-zero.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro (PTZ)<\/a><\/strong> par exemple.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>\u00c0 NOTER :<\/strong> la capacit\u00e9 d\u2019emprunt ne varie pas selon l\u2019apport personnel de l\u2019emprunteur. C&rsquo;est \u00e9ventuellement le <strong><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/taux-de-credit-immobilier-taux-immobilier-et-historique\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">taux du cr\u00e9dit immobilier<\/a><\/strong> qui peut \u00eatre plus favorable \u00e0 l&#8217;emprunteur.<\/p>\n<p>La capacit\u00e9 d\u2019emprunt, ou capacit\u00e9 d\u2019endettement, s\u2019appuie notamment sur deux variables : le taux d\u2019endettement et le reste \u00e0 vivre du m\u00e9nage emprunteur.<\/p>\n<p>La dur\u00e9e du pr\u00eat immobilier et son taux d\u2019int\u00e9r\u00eat influencent \u00e9galement le montant qu\u2019il est possible d\u2019emprunter. En effet, plus le taux est \u00e9lev\u00e9, plus les mensualit\u00e9s le sont \u00e9galement (\u00e0 dur\u00e9e \u00e9quivalente), ce qui r\u00e9duit la capacit\u00e9 d\u2019emprunt (taux d\u2019endettement plus \u00e9lev\u00e9, reste \u00e0 vivre r\u00e9duit). Dans l\u2019autre sens, allonger la dur\u00e9e d\u2019un pr\u00eat (25 ans au lieu de 20 par exemple) permet de diminuer les mensualit\u00e9s et d\u2019augmenter le reste \u00e0 vivre de l\u2019emprunteur. En contrepartie, celui-ci devra accepter une hausse du co\u00fbt total du cr\u00e9dit.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_calculer_sa_capacite_demprunt\"><\/span><a id=\"calcul-capacite\"><\/a>Comment calculer sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_taux_dendettement\"><\/span>Le taux d\u2019endettement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, le taux d\u2019endettement confronte les charges du foyer \u00e0 ses revenus afin d\u2019\u00e9valuer le pourcentage des ressources du m\u00e9nage qui doit \u00eatre consacr\u00e9 au paiement des d\u00e9penses r\u00e9currentes. Cet indicateur permet \u00e0 la banque de s\u2019assurer que l\u2019emprunteur n\u2019accumule pas trop de dettes diverses au regard de ses moyens.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Calcul_du_taux_dendettement\"><\/span><a id=\"calcul-endettement\"><\/a>Calcul du taux d\u2019endettement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les sources de revenu suivantes doivent \u00eatre prises en consid\u00e9ration :<\/p>\n<ul>\n<li>salaires et traitements<\/li>\n<li>pensions de retraite<\/li>\n<li>b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles<\/li>\n<li>revenus fonciers<\/li>\n<li>revenus de placements financiers r\u00e9guliers<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les revenus non garantis, tels que les primes exceptionnelles, ne sont pas int\u00e9gr\u00e9s au calcul du taux d\u2019endettement. Il en va de m\u00eame pour les prestations sociales comme <strong><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/allocations-familiales-montants-calcul-et-conditions\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">les allocations familiales<\/a><\/strong>.<\/p>\n<p>Les charges suivantes doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es dans le calcul du taux d\u2019endettement avant emprunt :<\/p>\n<ul>\n<li>les mensualit\u00e9s de remboursement de cr\u00e9dit en cours (cr\u00e9dit conso, auto ou cr\u00e9dit immobilier pour des emprunteurs d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taires de leur r\u00e9sidence principale)<\/li>\n<li>le loyer mensuel pour un foyer de locataires<\/li>\n<li>les pensions alimentaires vers\u00e9es \u00e0 un ex-conjoint<\/li>\n<li>toute autre charge r\u00e9currente<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une fois le r\u00e9sultat obtenu, la banque \u00e9valuera \u00e9galement le taux d\u2019endettement du m\u00e9nage une fois le pr\u00eat accord\u00e9 : il suffit pour cela de remplacer les charges de loyer (pour un foyer locataire) par le montant des mensualit\u00e9s de remboursement.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_reste_a_vivre\"><\/span><a id=\"calcul-reste\"><\/a>Le reste \u00e0 vivre<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Le reste \u00e0 vivre correspond \u00e0 la somme \u00e0 la disposition du m\u00e9nage emprunteur une fois qu\u2019il s\u2019est acquitt\u00e9 de l\u2019ensemble de ses charges. Si ce montant est insuffisant pour permettre au foyer de vivre normalement et d\u2019assurer ses d\u00e9penses courantes incompressibles (factures d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de t\u00e9l\u00e9phone, alimentation, etc.), le pr\u00eat ne sera pas accord\u00e9.<\/p>\n<p>La capacit\u00e9 d\u2019emprunt du m\u00e9nage est donc particuli\u00e8rement conditionn\u00e9e par le reste \u00e0 vivre, plus encore que par le taux d\u2019endettement.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_criteres_des_banques\"><\/span><a id=\"criteres-banque\"><\/a>Les crit\u00e8res des banques<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Taux_dendettement\"><\/span>Taux d\u2019endettement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>En g\u00e9n\u00e9ral, les banques rechignent \u00e0 d\u00e9passer 33% de taux d\u2019endettement pour accorder un cr\u00e9dit immobilier. Elles peuvent faire des exceptions pour les meilleurs dossiers (revenus \u00e9lev\u00e9s ou tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, jeune client \u00e0 fort potentiel dans l\u2019avenir, etc.).<\/p>\n<p>Les exceptions \u00e0 la r\u00e8gle des 33% d\u00e9pendent en g\u00e9n\u00e9ral des revenus de l\u2019emprunteur et de son reste \u00e0 vivre : si un emprunteur se retrouve avec un taux d\u2019endettement sup\u00e9rieur \u00e0 33% mais un reste \u00e0 vivre plus que confortable au regard de ses besoins, la banque n\u2019aura pas de difficult\u00e9s \u00e0 accorder le pr\u00eat.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>\u00c0 SAVOIR :<\/strong> certaines banques prennent en consid\u00e9ration le montant des imp\u00f4ts support\u00e9s par le foyer emprunteur dans le calcul du taux d\u2019endettement.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Reste_a_vivre\"><\/span>Reste \u00e0 vivre<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les crit\u00e8res des banques en mati\u00e8re de reste \u00e0 vivre d\u00e9pendent en partie de la localisation : un couple vivant \u00e0 Paris ou dans sa proche banlieue devra par exemple disposer d\u2019un reste \u00e0 vivre plus important qu\u2019un couple en province pour le m\u00eame cr\u00e9dit immobilier, du fait du co\u00fbt de la vie plus important en r\u00e9gion parisienne.<\/p>\n<p>De m\u00eame, les exigences varient selon la composition du foyer : c\u00e9libataire, couple sans ou avec enfants.<\/p>\n<p>Au minimum, il faut ainsi compter :<\/p>\n<ul>\n<li>600 \u00e0 1.000 euros de reste \u00e0 vivre pour un c\u00e9libataire<\/li>\n<li>750 \u00e0 1.000 euros pour un couple sans enfants<\/li>\n<li>150 \u00e0 400 euros suppl\u00e9mentaires par enfant \u00e0 charge<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>IMPORTANT :<\/strong> chaque banque applique ses propres crit\u00e8res et m\u00e9thodes pour \u00e9valuer un dossier de pr\u00eat immobilier. Une banque peut ainsi refuser un emprunt \u00e0 un c\u00e9libataire dont le reste \u00e0 vivre se situe \u00e0 750 euros tandis qu\u2019une autre l\u2019acceptera. D\u2019o\u00f9 l\u2019importance de solliciter plusieurs \u00e9tablissements bancaires au moment de rechercher son cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_augmenter_sa_capacite_demprunt\"><\/span><a id=\"augmenter\"><\/a>Comment augmenter sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Restructuration_des_credits_en_cours\"><\/span>Restructuration des cr\u00e9dits en cours<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Un emprunteur qui rembourse d\u00e9j\u00e0 plusieurs cr\u00e9dits \u00e0 la consommation peut augmenter sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt pour son projet immobilier en les restructurant. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il s\u2019agit de regrouper les cr\u00e9dits conso en un seul et unique pr\u00eat (et donc une seule mensualit\u00e9 de remboursement) tout en allongeant la dur\u00e9e de remboursement.<\/p>\n<p>En proc\u00e9dant de la sorte, l\u2019emprunteur va payer plus cher ses cr\u00e9dits conso et devra r\u00e9gler des frais pour la restructuration de ses dettes. Mais il va \u00e9galement diminuer son effort financier mensuel pour les rembourser, ce qui lui permet de diminuer son taux d\u2019endettement et ainsi de maximiser ses marges de man\u0153uvre pour son achat immobilier.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>\u00c0 NOTER :<\/strong> l\u2019impact d\u2019un regroupement de cr\u00e9dit sur la capacit\u00e9 d\u2019emprunt est d\u2019autant plus important lorsque les cr\u00e9dits conso ont \u00e9t\u00e9 souscrit \u00e0 un taux \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Deux_prets_au_lieu_dun\"><\/span>Deux pr\u00eats au lieu d\u2019un<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Peu d\u2019emprunteurs le savent mais contracter deux cr\u00e9dits immobiliers au lieu d\u2019un seul peut les aider \u00e0 emprunter davantage. Cette option leur permet de diminuer le co\u00fbt des mensualit\u00e9s sans relever le co\u00fbt du cr\u00e9dit.<\/p>\n<p>L\u2019id\u00e9e est la suivante : au lieu de signer un pr\u00eat sur 20 ans, l\u2019emprunteur souscrit deux cr\u00e9dits sur 15 et 20 ans qu\u2019il rembourse en m\u00eame temps. Proc\u00e9der de la sorte lui permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un moindre taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur le pr\u00eat le plus court et donc de diminuer le montant des int\u00e9r\u00eats dans les mensualit\u00e9s de remboursement. Ce qui permet de faire baisser m\u00e9caniquement le montant des mensualit\u00e9s et donc d\u2019augmenter le reste \u00e0 vivre.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemple_de_calcul_de_la_capacite_demprunt\"><\/span><a id=\"exemple\"><\/a>Exemple de calcul de la capacit\u00e9 d\u2019emprunt<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un jeune couple gagne des revenus mensuels de 2.000 et 1.800 euros par mois respectivement. Les emprunteurs ne per\u00e7oivent pas de revenus compl\u00e9mentaires garantis.<\/p>\n<p>Avant l\u2019emprunt, ils paient un loyer de 1.000 euros, ainsi que d\u2019autres charges mensuelles fixes de 950 euros, dont un cr\u00e9dit \u00e0 la consommation avec des mensualit\u00e9s de 450 euros par mois courant encore sur 36 mois (abonnements et autres frais pour les 500 euros restants).<\/p>\n<p>Soit 3.800 euros de revenus mensuels et 1.950 euros de charges diverses.<\/p>\n<p><strong>\u2022 En optant pour un pr\u00eat \u00e0 palier<\/strong><\/p>\n<p>Le couple d\u2019emprunteurs souscrit un pr\u00eat a palier : cela lui permet de payer des mensualit\u00e9s moindres en d\u00e9but de cr\u00e9dit pendant les 36 mois de remboursement du cr\u00e9dit \u00e0 la consommation. Apr\u00e8s quoi, le montant des mensualit\u00e9s de remboursement du cr\u00e9dit immobilier augmente.<\/p>\n<p>Le pr\u00eat court sur 20 ans (240 mois) et son taux d\u2019int\u00e9r\u00eat se situe \u00e0 1,40%. Le taux de l\u2019assurance emprunteur se situe quant \u00e0 lui \u00e0 0,34% pour chaque personne, avec une couverture \u00e0 50%.<\/p>\n<p><strong>Pendant les 36 premiers mois :<\/strong> mensualit\u00e9s assurances comprises de 804 euros + 450 euros de remboursement du cr\u00e9dit conso, soit un total de 1.254 euros.<\/p>\n<p><strong>Pendant les 204 mois restants :<\/strong> mensualit\u00e9s assurances comprises de 1.123 euros.<\/p>\n<p><strong>Capacit\u00e9 d\u2019emprunt :<\/strong> 200.000 euros sur 240 mois.<\/p>\n<p><em>Exemple fourni par le courtier Empruntis<\/em><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Simulation_pour_savoir_combien_puis-je_emprunter\"><\/span><a id=\"simulation\"><\/a>Simulation pour savoir combien puis-je emprunter<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Il existe de nombreux outils de simulation sur Internet permettant aux futurs emprunteurs d\u2019avoir une premi\u00e8re id\u00e9e de leur capacit\u00e9 d\u2019emprunt.<\/p>\n<p>De nombreux <strong><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/courtier-en-pret-immobilier-pour-obtenir-un-meilleur-taux-de-credit\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">courtiers en cr\u00e9dit<\/a><\/strong> proposent de tels outils. On peut notamment citer les simulateurs de :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"http:\/\/www.cafpi.fr\/Calcul-capacite-emprunt.php\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Cafpi<\/a><\/li>\n<li><a href=\"http:\/\/www.cyberpret.com\/simulation-capacite-pret-immobilier.php\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Cyberpr\u00eat<\/a><\/li>\n<li><a href=\"http:\/\/www.empruntis.com\/financement\/simulation-pret-immobilier\/calcul-capacite-emprunt.php\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Empruntis<\/a><\/li>\n<li><a href=\"http:\/\/www.meilleurtaux.com\/credit-immobilier\/simulation-de-pret-immobilier\/evaluez-vos-possibilites-d-emprunt.html\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Meilleurtaux.com<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>De m\u00eame, la plupart des banques proposent leurs propres outils de calcul de la capacit\u00e9 d\u2019emprunt accessibles \u00e0 tous sur Internet (<a href=\"https:\/\/www.credit-agricole.fr\/credit\/pret-immobilier\/simulation\/simulateur-credit-immobilier.html\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Cr\u00e9dit Agricole<\/a>, <a href=\"https:\/\/prets-immobiliers.secure.lcl.fr\/piwebapp\/#\/capacite\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">LCL<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/mabanque.bnpparibas\/fr\/notre-offre\/credits\/credits-immobiliers\/estimer-sa-capacite-d-emprunt\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">BNP Paribas<\/a>, etc.).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Avant de se lancer dans un projet d\u2019achat immobilier, il faut conna\u00eetre sa capacit\u00e9 d\u2019endettement pour identifier son budget. 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