A Paris et dans sa région, les prix ne freinent pas l’achat immobilier

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Le marché immobilier tourne à plein régime autour de Paris, bien aidé par des prix qui restent sages et des taux de crédit toujours plus bas. Offre et demande se rencontrent facilement, permettant aux acheteurs de finaliser leur projet rapidement.

En Ile-de-France, les prix restent stables malgré la hausse des ventes
 

« Les Franciliens ont de nouveau confiance dans le marché immobilier. » C'est, en quelques mots, l'analyse du début d'année 2016 livrée par Thierry Delesalle jeudi 26 mai. Le notaire parisien observe « un équilibre parfait entre vendeurs et acquéreurs » qui porte la hausse des ventes de logements anciens (+11%, 33.340 achats) relevée au premier trimestre. Et ce, malgré le cas particulier de la capitale (voir encadré).

Contrairement aux dernières années, « les propriétaires n'ont plus peur de ne pas vendre », poursuit-il. Les nombreuses questions qui les freinaient – dois-je commencer par trouver preneur avant d'acheter, est-ce que je peux me lancer avant – ont laissé la place à une certaine assurance. « Aujourd'hui, ils cherchent et achètent d'abord et vendent après » à l'aide de prêts relais bon marché grâce à la chute des taux de crédit. « Les Franciliens savent que s'ils mettent leur appartement ou maison à la vente à un prix raisonnable, il sera vendu en quinze jours, trois semaines ou un mois. » Car, en face, les acheteurs sont au rendez-vous, soutenus par les taux bas – jusqu'à 1,05% sur 15 ans selon les notaires – et des prix qui restent stables, malgré la reprise de l'activité, « ce qui est nouveau », souligne Thierry Delesalle.

Peu de mouvements sur les prix des appartements

Illustration de cette sagesse des prix : le mètre carré se négocie toujours autour de 8.000 euros dans Paris intra-muros. Il devrait passer à 8.060 euros/m² d'ici juillet, une « hausse saisonnière peu significative [qui] ne permet cependant pas d'annoncer un véritable mouvement de remontée », selon les notaires. D'un arrondissement à l'autre, les prix continuent de varier sensiblement, parfois du simple au double, d'un peu plus de 6.000 euros/m² dans le XIXème à plus de 12.000 euros/m² dans le VIème.

Les prix de l'immobilier dans chaque arrondissement de Paris

Au-delà du périphérique, les prix des appartements anciens n'ont pas bougé en Petite couronne par rapport à fin 2015. Le mètre carré se situe en moyenne à 5.140 euros dans les Hauts-de-Seine, 4.070 euros dans le Val-de-Marne et 3.110 euros en Seine-Saint-Denis. A noter toutefois qu'une majorité de communes dans l'Est parisien connaissent une baisse des prix, à l'exception d'Ivry-sur-Seine (+3,1%). Même chose en Grande couronne dans les départements de Seine-et-Marne et de l'Essonne, où ils atteignent environ 2.520 euros/m². En revanche, ils se stabilisent dans les Yvelines (3.600 euros/m²) et le Val-d'Oise (2.600 euros/m²).

Plus d'hétérogénéité pour les maisons

A l'inverse des appartements, les prémices d'une remontée des prix se font davantage sentir sur le marché des maisons. Dans les Hauts-de-Seine par exemple, ils ont grimpé de 3% sur trois mois (562.800 euros). Ce département ne représente qu'une maison vendue sur cinq en Petite couronne. Dans l'autre sens, ils reculent de 0,4% en Seine-Saint-Denis (257.100 euros). Enfin, ils se redressent de 0,8% dans le Val-de-Marne (337.000 euros). Il en va de même en Grande couronne (+0,7% en moyenne), où les prix varient de 226.300 euros en Seine-et-Marne à 350.900 euros dans les Yvelines. Cette légère progression devrait se poursuivre jusqu'à l'été mais « serait principalement imputable à la variation saisonnière » observée année après année.

Mais les chiffres sont à manipuler avec précaution. Certaines communes, comme Colombes (+28,9%), Bois-Colombes (-26%) ou encore Rambouillet (+10,4%) et Versailles (-9,6%), connaissent d'importantes évolutions de prix à relativiser. « Cela s'explique par les caractéristiques des maisons vendues, qui peuvent fortement varier d'un trimestre à l'autre dans une même commune, explique Charles Flobert, notaire à Saint-Maur-des-Fossés. C'est un marché plus hétérogène. »

Pas de bouleversement en vue

Reste à savoir si la relative stabilité des prix va persister ou si la reprise va finir par les faire remonter. « Pour que les prix repartent à la hausse, il faudrait qu'il y ait plus d'acquéreurs que de vendeurs », analyse Thierry Delesalle. Or, les acheteurs sont déjà nombreux sur le marché et « il n'y a pas de raison de penser qu'il y aura un afflux supplémentaire » plus tard dans l'année. En parallèle, le nombre de vendeurs progresse, lentement mais sûrement, avec des propriétaires qui reviennent sur le marché après plusieurs années d'attente. « On ne peut pas dire qu'ils vont disparaître », à moins d'un événement extérieur au marché, comme l'instauration de mesures fiscales défavorables aux propriétaires. En attendant, les Franciliens ont toutes les cartes en main pour faire aboutir leur projet.

A Paris, les acheteurs ont anticipé la hausse des frais d'acquisition

A rebours de la tendance générale, les transactions ont reculé de 7% à Paris au premier trimestre 2016. En particulier, elles ont chuté de 40% en janvier avant de se redresser. En cause, l'augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés sur les acquisitions immobilières au 1er janvier. Pour preuve, les ventes ont explosé de 88% dans la capitale en décembre 2015, signe que les acheteurs ont pris les devants pour échapper à cette hausse de la fiscalité immobilière.



 

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