A Paris et en Ile-de-France, l’immobilier est reparti de l’avant

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Les ventes de logements anciens ont fortement augmenté en Ile-de-France en 2015, bien aidées par des prix en baisse sur la plupart des marchés. Ils ne devraient pas repartir à la hausse dans l'immédiat, en dépit d'une poussée sur le marché des maisons de Grande couronne.

Les ventes de logements à Paris et en Ile-de-France ont fortement progressé en 2015
 

Les notaires, acheteurs et vendeurs attendaient cela depuis plus de quatre ans. En 2015, le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France s'est réveillé, avec une croissance des transactions de logements anciens de 17% (151.570 ventes). « De manière subite en avril et en mai, nous avons observé le réveil de nombreux acquéreurs », explique Thierry Delessale, notaire parisien qui présentait ce bilan de marché jeudi 25 février 2016.

Comment expliquer ce déblocage soudain ? « Une pincée de légère baisse des prix, une dose de taux d'intérêt attractifs, on saupoudre tout cela de besoin de logements et de mauvais rendements des produits financiers et nous avons là le cocktail qui nous semble expliquer la reprise du marché », avance Philippe Sansot, notaire à Montmorency (Val-d'Oise). A cela s'ajoute l'impact psychologique de la très légère remontée des taux de crédit immobilier au début de l'été, qui a décidé de nombreux candidats à l'achat qui n'avaient pas osé passer à l'acte auparavant.

La sagesse des prix parisiens, moteur de l'activité

Dans le détail, les notaires ont enregistré 34.250 ventes à Paris l'année passée, en hausse de 20% par rapport à 2014. Signe que le marché immobilier a retrouvé son dynamisme dans la capitale, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés lors d'une acquisition n'ont jamais été aussi élevés (1,257 milliard d'euros). Le relèvement de ces droits de 0,7% au 1er janvier a d'ailleurs suscité un « effet portillon » qui a contribué à la forte progression de l'activité, de nombreux acheteurs ayant accéléré leur projet pour échapper à cette hausse de la fiscalité immobilière.

Une autre explication de cette croissance, moins circonstancielle, tient à la stabilité des prix parisiens. Le mètre carré (m²) se négociait en moyenne à 7.980 euros en fin d'année dernière (+0,4% sur un an), continuant d'osciller autour du seuil des 8.000 euros. D'un arrondissement à l'autre, certaines tendances distinctes se dégagent. Des variations à la baisse ont ainsi été relevées dans le sud de la capitale, notamment dans le XVIème (-3,8%). « Il s'agit moins d'un désamour du XVIème que d'un amour du centre de Paris », note Thierry Delesalle : pour preuve, les Ier, IIème et IVème arrondissements ont chacun enregistré des hausses supérieures à 5%, malgré leurs prix déjà très élevés.

La carte des prix dans les arrondissements de Paris à fin 2015

La relative stabilité des prix devrait toutefois être mise à mal par le décollage des ventes, les notaires tablant sur un prix 8.060 euros/m² pour avril 2016. Pour autant, ils n'envisagent pas d'augmentation durable sur un marché de nouveau fluide et équilibré entre l'offre et la demande. « On pourrait approcher les 40.000 transactions en 2016 », se risque même Thierry Delesalle, soit un niveau proche des records de 1999 et 2000.

En banlieue, baisse des prix plus marquée dans les Hauts-de-Seine

Au-delà du périphérique, l'amélioration est également sensible. En Petite couronne, les achats d'appartements ont grimpé de 15% pour dépasser le seuil des 40.000 transactions. Les ventes de maisons anciennes ont également progressé de 12%, avec plus de 12.000 biens échangés.

L'activité en proche banlieue parisienne a été essentiellement tirée par les Hauts-de-Seine, où les transactions d'appartements ont grimpé de 20%, contre 16% pour les maisons, une croissance alimentée par une diminution des prix plus sensible dans le 92 qu'ailleurs. Le prix du mètre carré a ainsi cédé 2,5% sur un an (5.130 euros), contre 2% pour l'ensemble de la première couronne. Une baisse tenace et appelée à se poursuivre sur les premiers mois de 2016, les notaires tablant sur des prix au mètre carré légèrement inférieurs dans les Hauts-de-Seine (5.070 euros/m²) et le Val-de-Marne (4.030 euros/m²) en avril prochain.

Côté maisons, les prix lâchent 1% en moyenne et 3,4% dans les Hauts-de-Seine (544.200 euros en moyenne). Si un tel prix peut refroidir, les notaires signalent qu'ils restent inférieurs aux niveaux observés avant la crise financière de 2008. Ce qui n'est pas le cas des appartements de Petite couronne, dont les prix s'étaient envolés entre 2009 et 2011.

Combien faut-il payer pour un trois pièces en première couronne ?

A titre d'indication, les notaires ont donné les prix moyens à l'achat d'un trois pièces dans quatre communes de Petite couronne situées en Seine-Saint-Denis et dans les Hauts-de-Seine. Il faut ainsi débourser 209.800 euros pour un F3 à Saint-Denis (93), 335.000 euros à Pantin (93), 383.500 euros à Courbevoie (92) et 475.700 euros à Levallois.


Poussée à la hausse sur les prix des maisons de Grande couronne

Dans les départements les plus éloignés de la capitale (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise), le constat est relativement proche. Les achats d'appartements ont grimpé de 18% (28.180 logements), une croissance tout juste inférieure à celle du marché des maisons (+19%, 12.330 ventes, 75% du marché francilien).

Là encore, les acheteurs ont pu tirer parti du recul des prix des appartements (-2,4%), en particulier là où ils sont les plus élevés, c'est-à-dire dans les Yvelines (-3,8%, à 3.600 euros/m²). Une tendance directement liée à plusieurs grands marchés comme Versailles (-5,3%, à 5.260 euros/m²) et Saint-Germain-en-Laye (-7,6%, à 5.050 euros/m²). Il s'agit également du seul département où ils n'ont pas encore commencé à se redresser sur la fin de l'année dernière.

A l'inverse, les prix des maisons anciennes ont cessé de baisser et s'affichent en stabilité fin 2015 (+0,2%). Une nouvelle fois, les Yvelines font exception (-0,5%, à 350.400 euros). Surtout, ils augmentent rapidement sur les premiers mois de 2016, les notaires anticipant une hausse moyenne de 3% sur un an, tous départements confondus. « Nous voyons revenir dans nos études des maisons valorisées à 500, 600 ou 700.000 euros que nous ne voyions pas les années précédentes et qui subissaient des décotes importantes », explique Philippe Sansot, d'où une poussée à la hausse. Reste que voir les prix des maisons grimper au premier trimestre n'a rien d'inhabituel sur un marché cyclique qui retombe traditionnellement sur la seconde partie de l'année. Une bonne nouvelle supplémentaire pour les acheteurs franciliens.



 

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