Achat immobilier, location, copropriété : les nouveautés de la loi Macron


La loi Macron pour la croissance et l'activité, entrée en vigueur début août, apporte son lot de changements dans le domaine immobilier. Achat et vente, copropriété, location... Le point sur les principales nouveautés auxquelles vous allez devoir vous habituer.  

Achat, location, copropriété, ce que change la loi Macron

Après des mois de débats, la loi Macron pour la croissance et l’activité est entrée en vigueur vendredi 7 août 2015. Cette loi « touche-à-tout » s’intéresse à de nombreux domaines et notamment l’immobilier. A ce titre, vous allez devoir vous adapter à certaines nouvelles règles. Et ce, que vous soyez acquéreur, copropriétaire ou locataire…

• Achat : délai de rétractation de 10 jours et VEFA sécurisée

Parmi les principaux changements portés par la loi, le délai de rétractation légal de l’acheteur d’un bien immobilier est porté de 7 à 10 jours. Pour rappel, ce laps de temps court à compter du jour suivant la remise ou la réception du compromis ou de la promesse de vente et permet à l’acheteur de changer d’avis sans avoir à subir de pénalité financière.

De plus, la loi Macron vient nettoyer une imprécision légale sur le délai de réflexion. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Consommation du 17 mars 2014, un flou juridique subsistait concernant les ventes de logements neufs en l’état futur d’achèvement ou VEFA. Techniquement, ces dernières étaient éligibles au délai de rétractation de 14 jours appliqué aux contrats signés à l’achat de biens de consommation à distance et hors établissement. Désormais, la donne est claire : le délai de réflexion de 10 jours est le seul qui vaille pour tout type de contrat immobilier.

Enfin, la sécurisation de l’achat en VEFA continue. Depuis le 1er janvier 2015, les promoteurs et constructeurs sont tenus d’apporter une garantie financière d’achèvement du bien ou de remboursement de l’acquéreur, n’étant plus autorisés à fournir cette garantie sur leurs fonds propres. La loi Macron prévoit de préciser ces obligations et « la nature de la garantie financière » à l’aide d’un décret qui doit être publié ultérieurement.

• Location : rapports locatifs et congé donné par le propriétaire

La loi Macron permet aux locataires de bénéficier de plusieurs avancées de la loi Alur immédiatement, sans avoir à attendre de changer de logement ou de bail. C’est notamment le cas du préavis de départ raccourci à un mois au lieu de trois dans les zones tendues, soit 28 agglomérations où est levée la taxe sur les logements vacants (TLV). Même chose pour les règles de restitution du dépôt de garantie acquitté par le locataire lors de son entrée dans les lieux, celles qui régissent les travaux ouvrant droit à l’indemnisation du locataire, les délais de prescription*, la procédure de résiliation du bail pour impayés et la co-titularité du bail pour les partenaires de Pacs.

Les règles protégeant le locataire d’un congé délivré par le bailleur ont également été revues. Si l’immeuble (5 logements et plus) dans lequel il se trouve est mis en copropriété, son bail est prolongé automatiquement de trois ans, dès lors que le bail en cours expire dans moins de trois ans. Si ce n’est pas le cas, le bail est prolongé de sorte à assurer le maintien dans les lieux du locataire, s’il le souhaite, pour une durée totale de six ans.

Si l’appartement occupé par le locataire est cédé à un nouveau propriétaire, le départ de l’occupant ne peut pas intervenir avant la fin du bail en cours si celui-ci continue pendant plus de trois ans à la date de l’acquisition. Dans le cas contraire, le nouveau propriétaire devra attendre la fin du renouvellement ou de la reconduction du bail. Enfin, les locataires sont désormais protégés pour une période de deux ans minimum lorsque le propriétaire délivre un congé pour reprise.

Enfin, la loi Macron précise les règles protégeant un locataire ayant une personne âgée à charge (65 ans et plus) et disposant de faibles ressources. Pour que ces derniers ne soient pas soumis à un congé du propriétaire, leurs revenus cumulés ne doivent pas dépasser les plafonds de revenus applicables aux logements sociaux financés par un PLUS (prêt locatif à usage social), soit environ 34.565 euros pour deux personnes à Paris et en Ile-de-France et 26.851 euros en province.

• Copropriété : le syndic mis en concurrence tous les 3 ans

Les nouveautés s’accumulent dans les copropriétés. Après le contrat unique de syndic, en place depuis le 1er juillet 2015, les copropriétaires vont devoir s’habituer à remettre en concurrence le cabinet chargé de la gestion de l’immeuble tous les trois ans. La loi Macron approfondit ainsi une mesure de la loi Alur, qui avait déjà rendu la mise en concurrence obligatoire mais seulement si la désignation du syndic était inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

La fréquence des trois ans devient donc la norme, bien qu’il existe une dispense pour les copropriétaires qui s’estiment pleinement satisfaits du cabinet en place. Ainsi, ils pourront voter une dispense de mise en concurrence un an avant l’échéance, lors de l’assemblée générale annuelle.

Par ailleurs, les offres présentées aux copropriétaires ne sont plus tenues de mentionner « les frais afférents au compte bancaire séparé » ouvert par le syndic pour la gestion des finances de la copropriété. Pour rappel, le compte bancaire séparé de celui du cabinet doit constituer la norme dans les ensembles de plus de 15 lots.

*Trois ans pour toutes actions sauf action en révision de loyer (un an).

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