Achat immobilier : vers des droits de mutation progressifs ?


Un rapport de l'Institut Montaigne sur la politique du logement plaide pour l'instauration de droits de mutation, ou frais de notaire, progressifs en fonction du prix d'achat. Selon le think tank, les taux fixes actuellement en place limitent la mobilité professionnelle et pénalisent les candidats à l'accession à la propriété.  

L’Institut Montaigne veut diminuer les frais d’acquisition immobilière

Faut-il moduler les frais de notaire en fonction du prix du logement ? C’est ce que défend l’Institut Montaigne dans son rapport sur la politique du logement publié mardi 7 juillet 2015 : dans sa proposition n°8, il suggère de « créer des taux marginaux progressifs de droit de mutation à titre onéreux (DMTO) », souvent désignés à tort comme les frais de notaire. « La tranche de prix en deçà d’un seuil (100.000 euros par exemple) ne serait ainsi imposée qu’à un taux réduit (1% par exemple au lieu de 5,81% aujourd’hui). »

Hausse des taux départementaux en 2014

L’idée supportée par le think tank va à contresens de ce qui s’est passé en 2014. Le gouvernement avait en effet autorisé les départements à relever le taux plafond des DMTO qu’ils perçoivent de 3,8 à 4,5%. Une mesure censée être temporaire (deux ans) mais qui a été pérennisée par Manuel Valls. Résultat, plus de neuf départements sur dix appliquent désormais un taux de 4,5%, augmentant au passage la fiscalité pesant sur l’acheteur immobilier (1.400 euros de plus sur un achat de 200.000 euros).

Et cette fiscalité pèse lourd : « Avec la Belgique et la Grèce, la France fait partie des pays où les coûts de transaction pour l’acheteur sont les plus élevés et représentent en moyenne plus de 10% du montant total de la transaction. » Un coût suffisamment élevé pour mettre en difficulté les propriétaires lorsqu’ils n’ont pas d’autre choix que de changer de logement (naissance, divorce, mutation…), comme l’avait également relevé le Conseil d’analyse économique (CAE) dans une note datée de février 2015. Ce phénomène est exacerbé en période de baisse ou de stagnation des prix, « quand les frais de transaction ne peuvent être amortis rapidement par la plus-value lors de la revente du bien ».

Autre grief formulé dans le rapport, les DMTO pénalisent les candidats à l’accession plus fortement que les autres, notamment à cause des exigences des banques en matière d’apport personnel. « Les banques demandent souvent que l’apport personnel de l’acquéreur couvre a minima les frais de transaction immobilière », rappelle le rapport. Conséquence, plus le taux des DMTO est élevé, plus les primo-accédants sont mis en difficulté, voire détournés de la propriété. Reste à savoir si les communes et départements qui perçoivent les DMTO seront sensibles à ces arguments en période de disette budgétaire…

L’exemple britannique

L’Institut Montaigne prend l’exemple du Royaume-Uni pour défendre l’intérêt des droits de mutation progressifs. Une telle imposition a été mise en place en décembre 2014, remplaçant une taxation à taux fixe, ce dernier étant alors déterminé en fonction du prix de vente. Ainsi, les achats d’une valeur inférieure à 125.000 livres sterling ne sont pas taxés, un taux de 2% s’applique entre 125.000 et 250.000 livres, puis 5% jusqu’à 950.000 livres, 10% jusqu’à 1,5 million et enfin 12% au-delà.