« Acheter de l’immobilier en Europe demande plus de vigilance »

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INTERVIEW – Acheter un bien immobilier à l'étranger ne s'improvise pas. Pour Jean-Philippe Petot, directeur du développement Europe d'Optimhome*, tout est affaire d'organisation et de sécurisation.

Toutsurlimmobilier.fr : Comment un Français qui entend acheter de l'immobilier en Europe doit-il préparer son acquisition ?

Jean-Philippe Petot, directeur développement Europe d'Optimhome : Tout d'abord, il faut savoir si cet achat est judicieux ou non. Etre sûr de son pays de destination, du temps que l'on compte passer sur place, connaître son projet immobilier et sa finalité sont autant de paramètres à bien maîtriser. A ce titre, faire appel aux conseils, à l'expertise d'un professionnel est indispensable. Il va accompagner le particulier qui se pose beaucoup de questions au moment de se lancer et cherche une certaine sécurité dans son projet. C'est quelque chose qui a tendance à manquer, que ce soit en France ou à l'étranger, alors que les clients recherchent un accompagnement efficace.

Après, tout est question d'organisation, notamment pour le ou les déplacements sur place : un acquéreur ne peut pas se déplacer toutes les semaines, au fur et à mesure de la transaction. Globalement, par rapport à un achat en France, un achat en Europe demande plus d'organisation et surtout plus de vigilance.

Qu'est-ce qui peut freiner un acheteur dans ses démarches, au-delà de la barrière éventuelle de la langue ?

La question de la langue se pose bien entendu. Mais attention, même si on a appris la langue, négocier une opération immobilière s'avère bien souvent trop complexe pour les capacités linguistiques de l'acheteur. Il ne s'agit pas de passer commande dans un restaurant : il faut lire les documents afférents à l'achat, s'approprier la transaction et ses modalités... C'est pourquoi il est aussi important de se faire accompagner dans cette démarche. Négocier son achat seul est une prise de risque qui n'est pas raisonnable.

Surtout, c'est le manque d'information qui pose problème au particulier. Sa méconnaissance du marché local et des prix le freine considérablement. S'il base ses recherches sur les petites annonces immobilières par exemple, qu'est-ce qui lui permet de savoir qu'une offre est au bon prix ? Ou même que l'annonceur est le détenteur du titre de propriété, car dans certains pays c'est un homme de loi qui le détient ?

De plus, certaines spécificités locales sont à connaître. Par exemple, il n'existe pas de notaires en Angleterre : leur rôle est dévolu aux avocats.

Pour financer son achat, faut-il passer par un crédit immobilier en France ou un emprunt dans le pays d'implantation ?

Les deux sont possibles. Obtenir des fonds en provenance de France s'avérera plus simple en général pour l'acquéreur. L'offre de crédit immobilier repose cependant sur les mêmes fondements en France et dans les pays de la zone Euro, donc la démarche de recherche et de comparaison des taux est similaire.
Dans certains pays d'Europe le déblocage des fonds sera demandé avant la signature de l'acte officiel d'achat et même avant la signature du compromis de vente.Par exemple en Autriche, l'acheteur doit prouver qu'il a soit un prêt hypothécaire, soit les fonds suffisants pour acheter la propriété. Au Portugal, une garantie bancaire peut être demandée, avant ou à la signature du compromis de vente, quand l'acheteur a recours à l'emprunt immobilier. Autre exemple, en Espagne, il est courant que l'on vous demande de payer une partie du prix d'achat en espèces avant signature, cette somme ne faisant pas partie du prix d'achat à enregistrer officiellement. Mais attention, elles ne seront pas comptabilisées pour obtenir d'éventuelles déductions fiscales.

Sur la fiscalité immobilière, quelles sont les questions à se poser ?

La première question à se poser est celle de la résidence fiscale choisie. Si elle est à l'étranger, l'imposition relèvera du pays d'implantation et inversement si l'acheteur reste domicilié fiscalement en France. Pour l'achat d'une résidence secondaire à l'étranger, le bien restera soumis à la législation locale cependant. Il est essentiel de consulter un fiscaliste localement dans tous les cas, car les législations fiscales sont différentes. Par exemple, la TVA, dont les taux varient d'un pays à l'autre, ne s'applique pas forcément toujours de la même manière dans le cadre d'une vente immobilière. De même, certaines charges peuvent être déductibles ou non selon l'implantation et la législation fiscale en vigueur.

Qu'en est-t-il de la négociation avec le vendeur ?

Les modalités de négociation sur le prix de vente sont relativement similaires en Europe à ce que l'on connaît en France. Néanmoins, les acheteurs français doivent se méfier de certaines spécificités locales. Par exemple, en Angleterre, il est possible de se mettre d'accord avec le vendeur et que celui-ci décide de vendre à quelqu'un d'autre au tout dernier moment, une pratique nommée « Gazumping ». Même si un compromis de vente a été signé, cette manœuvre est autorisée car la transaction n'est pas officielle tant que les fonds n'ont pas été versés par l'acheteur. Le vendeur peut donc changer d'avis tant que le paiement n'est pas effectif, et ce sans qu'il n'ait besoin de verser des dommages et intérêts. De même, ni l'agent ni le vendeur ne sont tenus de vous indemniser pour l'argent que vous avez dépensé pour des conseils juridiques, des rapports d'inspection, les coûts de financement...

Propos recueillis par Thibault Fingonnet

*Optimhome est un réseau immobilier sans agence physique, présent sur Internet et composé de conseillers immobiliers indépendants. Le réseau a commencé son développement en Europe au Portugal en septembre 2012 puis en Allemagne et Angleterre en 2013.



 

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