Acheter ou louer : le dilemme parisien


Si malgré le tassement des prix de l'immobilier, l'acquisition de son logement reste plus intéressante que la location au bout de quelques années, Paris fait encore figure d'exception. La faute en partie aux prix du foncier, largement déconnectés de ceux des loyers.

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Faut-il préférer l’achat ou la location en 2013 ? La question est classique mais la réponse n’est plus aussi évidente, surtout à Paris, marché particulier s’il en est. Fini le temps des années 2000, où les prix de l’immobilier s’appréciaient annuellement de 7,4% en France, de 8% en Ile-de-France. Place désormais à un marché atone, marqué par la stagnation du prix du foncier. Sur la période 2000-2010, l’acquéreur de son logement réalisait à coup sûr une plus-value couvrant l’ensemble des frais engagés pour l’achat de sa résidence principale au bout de 4 ans en moyenne. Et l’achat devenait plus intéressant que la location après seulement 3 ans de détention. Désormais, la moyenne nationale pour que les bilans financiers de la location et de l’achat s’équilibrent se situe autour de 5 ans. Cette attente est infiniment plus longue pour les propriétaires de la capitale.

Plus-value nette après 24 ans de détention !

Selon une étude du cabinet Asterès pour le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com, la durée qu’un propriétaire parisien doit attendre pour que l’achat devienne financièrement plus opportun que la location atteint désormais… 21 ans. Cette simulation, effectuée sur un appartement de 70 mètres carrés (m2) au prix moyen du m2 de 8.440 euros contre un loyer de 24,4 euros/m2, conclut même que l’acquéreur effectuera une plus-value nette des frais engagés (prix du logement, frais de notaire, taux d’intérêts du crédit, charges de copropriété, taxe foncière) au bout de 24 ans. De plus, l’évolution des prix sur les prochaines années qui a servi de base à cette prévision peut paraître optimiste, avec une baisse limitée des prix de 3% en 2013, une stagnation en 2014 puis une hausse de 2% à compter de 2015. Dans l’hypothèse d’un scénario avec une baisse plus significative des prix, marqué par une diminution de 5% des prix de l’immobilier en 2013 et 2014, puis +0% en 2015 et +2% à compter de 2016, l’attente sera encore plus longue pour les propriétaires…

Acheter : pas seulement un acte économique

Cette perspective, interminable, n’est toutefois pas gravée dans le marbre selon le directeur général de Meilleurtaux.com, Hervé Hatt. « L’évolution des prix immobiliers est extrêmement incertaine », reconnaît-il. Un scénario de hausse des prix (+0% en 2013, +2% en 2014 et 4% à partir du 2015), ne serait en effet pas à écarter, en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande, particulièrement criant dans la capitale. Une tension haussière des prix rendrait alors le bilan financier de l’achat préférable à celui de la location dès la 8ème année et la plus-value tirée d’une éventuelle revente du bien couvrirait les frais occasionnés au bout de 9 ans. Les taux de crédit immobilier bas et la possibilité de négocier à l’achat sont autant de leviers permettant de réduire cette attente, selon Hervé Hatt.

De plus, le directeur général de Meilleurtaux.com estime que l’achat ne constitue « pas seulement un acte économique et financier ». Les possibilités de transmettre un patrimoine, préparer sa retraite ou tout simplement se sentir vraiment chez soi sont ainsi mises en avant par le courtier pour expliquer les velléités des potentiels propriétaires. Quoi qu’il en soit, les candidats à la propriété peuvent d’ores et déjà effectuer un comparatif entre achat et location grâce au simulateur développé par le cabinet Asterès pour Meilleurtaux.com. Histoire de prendre conscience de l’intérêt de l’acquisition en connaissance de cause.

 

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