« Alur peut freiner les acquéreurs de logements familiaux occupés »

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Alexandre Cointet

INTERVIEW L'allégement de la fiscalité des plus-values immobilières offre une opportunité pour les vendeurs d'un investissement locatif. Mais comme l'explique Alexandre Cointet, directeur de Vaneau Investisseurs, la future loi Alur va compliquer la cession de logements occupés.

Toutsurmesfinances.com : Le nouveau régime fiscal des plus-values immobilières entré en vigueur au 1er septembre 2013 a-t-il un réel impact sur le comportement des propriétaires d'un investissement locatif ?

Alexandre Cointet : Depuis la fin de l'année 2013, nous observons un afflux de clients qui cherchent à signer la vente de leur logement avant le 1er septembre 2014, pour bénéficier de l'abattement exceptionnel de 25%. Ils visent cette fenêtre de tir pour bénéficier d'une fiscalité allégée, ce qui a des conséquences sur leur attitude en termes de prix : avec le gain réalisé sur l'imposition, ils sont plus disposés à revoir leur prix à la baisse.

Si la signature du compromis de vente intervient après le mois de mai, les vendeurs prennent un risque car l'acte authentique d'achat doit être signé avant le 1er septembre. Les mairies ont un droit de préemption dans certaines zones, par la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui court sur deux mois. Les mairies peuvent répondre plus rapidement mais c'est plutôt rare. De plus, pour agir rapidement, le vendeur doit trouver un acheteur qui n'a pas besoin d'un financement à crédit. Dans le cas contraire, le crédit peut être délivré plus rapidement que d'habitude par une banque mais la période estivale n'est pas propice à cela.

Qu'en est-il du projet de loi Alur sur le logement

Le projet de loi Alur a un effet néfaste car il fait peur, la faute notamment à des effets d'annonces sur la garantie universelle des impayés (GUL) par exemple. Mais aucun client ne se pose encore les bonnes questions à ce sujet, notamment sur la problématique du congé du locataire en place.

Deux mesures prévues dans Alur vont avoir un fort impact sur la vente d'appartements occupés. D'une part, la législation sur le maintien des personnes âgées et modestes va être modifiée. Actuellement, un congé légal pour vente, pour cause réelle et sérieuse ou pour récupérer le logement peut être bloqué si le locataire a plus de 70 ans et gagne moins d'un Smic et demi par mois*. Alur abaisse ces seuils à 65 ans et aux plafonds de ressources retenus pour être éligible au parc HLM.

D'autre part, le locataire en place peut jusqu'ici être remplacé dans les lieux par le nouveau propriétaire au terme du bail, avec un congé pour reprise délivré au moins six mois avant l'échéance. Le projet de loi propose de modifier cette législation en imposant un délai de deux ans supplémentaires, à compter de la date de l'achat, s'il ne reste pas déjà deux ans de bail à courir.

Les acheteurs d'un logement occupé qui souhaitent en faire leur résidence principale vont donc être pénalisés ?

Il va être plus difficile de récupérer le logement pour les nouveaux propriétaires. Cela va surtout impacter les logements familiaux : plus on monte en gamme, moins il y a d'investisseurs. Les acquéreurs de logements familiaux occupés peuvent être potentiellement freinés par cette nouvelle disposition.

Ce type de logements est le plus souvent acquis pour se loger à moyen terme et bénéficier d'une décote sur le prix d'achat [5 à 15% selon les cas, NDLR] ou par des expatriés qui savent qu'ils reviendront un jour, même s'ils sont confrontés à une fiscalité lourde et dissuasive. Mais cette nouvelle donne pourrait sortir ces acquéreurs du marché des logements familiaux au profit des investisseurs, plutôt rares sur ce type de biens, ce qui entraînerait des décotes sur les prix à l'achat.

*Le blocage peut être dépassé si le bailleur est lui-même âgé de plus de 70 ans ou qu'il trouve une solution de relogement acceptée par le locataire.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet



 

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