Alur : vers un retrait des investisseurs particuliers ?


Les professionnels du neuf comme de l'ancien ne cessent de remettre en cause les réformes locatives proposées par Cécile Duflot dans le projet de loi Alur. Selon eux, les particuliers n'auront plus d'intérêt à investir dans l'immobilier locatif.

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Avec le projet de loi Alur sur l’accès au logement et un urbanisme rénové, les professionnels de l’immobilier s’attendent un coup de frein brutal de l’investissement individuel. Si les différences de points de vue entre les acteurs privés de l’immobilier et la ministre du Logement sont bien connues, reste que les inquiétudes pour l’investissement locatif des particuliers sont vivaces.

Une réforme trop complexe pour les particuliers investisseurs

Encadrement des loyers, garantie universelle (GUL), plafonnement des frais d’agence à la charge des locataires… les sujets de contentieux sont multiples. Et surtout complexes. C’est cet aspect du projet de loi Duflot 2 qui inquiète particulièrement Christian Rolloy, PDG du promoteur immobilier Promogim. Pour ce dernier, spécialisé sur l’immobilier neuf, « l’investisseur particulier a besoin d’une lecture claire » de la réglementation. Or, les modalités du projet de loi Alur risquent de compliquer un peu plus la tâche du petit investisseur, qui se lance dans l’achat d’un logement à mettre en location en vue de la préparation de la retraite ou pour la constitution d’un revenu de complément.

Christian Rolloy vise en particulier l’encadrement des loyers, celui-ci s’appuyant sur la notion de loyer médian, déterminés localement dans les zones tendues, à l’aide d’observatoires des loyers. Le loyer pratiqué par le propriétaire-bailleur ne pourra pas excéder de plus de 20% ce loyer médian. Cette future réglementation, cruciale pour l’investisseur particulier qui cherche à déterminer sa rentabilité, devra de plus être bien maîtrisée : les contrats de bail devront en effet afficher ce loyer médian, de même que le loyer dont s’acquittait le précédent locataire.

De moins en moins de « petits » investisseurs

Ces nouvelles règles pourraient donc s’avérer décourageantes pour les particuliers investisseurs. Christian Rolloy souligne que ces derniers « ne sont pas obligés d’investir et ils ne le feront pas si c’est trop compliqué ». D’autant que le propriétaire-bailleur peut être contraint de baisser le loyer dans plusieurs cas de figure, notamment si le loyer excède de plus de 20% le loyer médian, y compris dans le cadre d’un renouvellement de bail ou si la surface habitable réelle est inférieure d’au moins 1/20ème à la surface habitable stipulée dans le bail.

Cette possibilité est évidemment bénéfique aux locataires mais le manque de clarté sur la capacité de ces derniers à demander – et obtenir – une baisse de loyer risque de susciter de fortes incompréhensions chez les investisseurs particuliers. Or « il y a de moins en moins de petits investisseurs », souligne le PDG de Promogim. « Ils ont tendance à revendre à de plus gros investisseurs, détenteurs de plusieurs logements, car ils ne trouvent plus leur rentabilité. » Et le spectre d’une potentielle baisse du loyer ne va rien faire pour redonner de la confiance aux particuliers investisseurs.

Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, la part des investisseurs individuels dans les ventes de l’immobilier neuf est en chute libre depuis 2009 et le « boom » provoqué par la première version du Scellier, très avantageuse fiscalement. De 64% en 2009, les ventes aux investisseurs n’ont cessé de tomber pour atteindre 34% des ventes début 2013.

La GUL, « une CSG du logement »

L’inquiétude d’un retrait des investisseurs particuliers existe également dans l’immobilier ancien. Qualifiée d’ « usine à gaz » par le président du réseau Century 21 Laurent Vimont, le projet de garantie universelle des loyers est perçu comme une nouvelle taxe par les représentants d’agents immobiliers. Ils estiment, contrairement à Cécile Duflot qui évoquait lors de la présentation du projet de loi un prélèvement « minime » supporté par les propriétaires et locataires, que la GUL a le potentiel de devenir « une CSG de logement ». « Le taux pour équilibrer le financement se dirigera plutôt vers les 4 ou 5% », juge Jean-François Buet, président de la Fnaim. Une inquiétude fiscale supplémentaire pour les propriétaires-bailleurs, qui s’ajoute à la crainte d’une « déresponsabilisation » des locataires de mauvaise foi.

En définitive, les « petits » investisseurs particuliers pourraient se détourner du logement, au bénéfice des plus gros détenteurs d’immobilier, qui sont pourtant plus dans le collimateur de la ministre du Logement. Mais les choses pourraient s’avérer plus complexes. Selon Christian Rolloy, ces « gros » investisseurs, à qui les « petits » cherchent à vendre, « n’achètent plus ». En cause, la pression fiscale pour ces propriétaires-bailleurs soumis à une plus forte pression fiscale, sur leur revenu et leur patrimoine (via l’ISF). « A 3,5 ou 4% de rentabilité brute, ils sont perdants », avance le PDG de Promogim. En définitive, entre les investisseurs qui sortent, ou souhaitent sortir, de l’immobilier et ceux qui n’entendent pas acheter davantage, l’offre locative pourrait ainsi se réduire. Et l’accès au logement, dont l’amélioration est la priorité définie par Cécile Duflot, pourrait ainsi devenir plus difficile pour les locataires.