Apollonia : une escroquerie immobilière et financière portant sur 1 milliard d’euros

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Exposée au grand jour depuis le mois de juillet 2012, l'affaire Apollonia est pressentie pour être la plus grande escroquerie immobilière et financière de France. Plus de 4.500 logements auraient été commercialisés et vendus à environ 1.000 particuliers, dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel. Les victimes de l'agence Apollonia, qui commercialisait ces biens, sont aujourd'hui endettées pour un total de 1 milliard d'euros.

L'investissement dans le statut de loueur meublé professionnel (LMP) n'est pas exempt de risques. Il peut même mener à des situations tragiques. Le scandale de l'affaire Apollonia en est l'illustration la plus explicite. Un vaste système d'escroquerie a été mis au jour après 4 années d'investigation. Plus de 400 familles ont été dépossédées de tous leurs biens suite à des investissements dans des résidences hôtelières et étudiantes présentant l'avantage du statut de loueur en meublé professionnel, afin de préparer leur retraite.

Des prêts fantômes

Dès 1997, les « experts » immobiliers de l'agence Apollonia démarchent « de manière agressive » des particuliers, principalement des professions libérales désireuses de s'assurer des revenus complémentaires pour leur retraite. Le principe est assez simple selon Claude Michel, président de l'ANVI-ASDEVILM (association nationale des victimes de l'immobilier), qui regroupe 400 victimes de l'escroquerie : « Apollonia apportait aux banques des clients qui voulaient investir en vue de leur retraite, des professions médicales libérales en majorité. » Promettant aux investisseurs démarchés des revenus considérables issus d'investissements en LMP, les commerciaux d'Apollonia réussissent à gagner la confiance des investisseurs.

Après un premier contact, les agents immobiliers envoient les dossiers de prêts aux banques partenaires (La filiale du Crédit immobilier de France en Rhône-Alpes CIFRAA, BPI, le Crédit immobilier de France Développement, la Fédération du Crédit Mutuel Méditerranéen, la caisse du Crédit Mutuel de l'Etang de Berre, ...). Au total, près de 90 établissements de crédits sont concernés. Sans en informer ses clients, Apollonia multiplie les demandes de prêts pour un même dossier, l'agence grossit en conséquence le nombre d'emprunts contractés par les particuliers concernés. Au moment de signer les formulaires de demande de prêts, les commerciaux prétextent un rendez-vous pour hâter la signature de piles de documents de « 10 centimètres », selon Claude Michel. Erreur fatale pour les contractants qui pensent s'engager dans un prêt unique auprès d'une banque. En réalité, ces derniers peuvent être exposés sur des sommes bien plus importantes qu'escomptées, et ce avec de multiples contreparties. Entre 1997 et 2009, Apollonia arrive à faire souscrire aux investisseurs des prêts dans une fourchette allant de 500.000 à 8 millions d'euros, la moyenne s'établissant à 2 millions d'euros pour un total évalué à 1 milliard d'euros ! Sur cette période, plus de 4.500 logements, dans des résidences hôtelières et étudiantes, sont ainsi commercialisés grâce à des prêts dont le montant reste inconnu des emprunteurs.

Investissement en loueur meublé professionnel

Alléchants de prime abord, les investissements réalisés vont rapidement se montrer insuffisants pour s'acquitter des mensualités liées à la contraction de ces multiples prêts. Les commerciaux d'Apollonia continuent pourtant de se montrer rassurants : « Dans 4 ou 5 ans, au départ à la retraite de Mme Michel, nous vendrons 2 ou 3 appartements ce qui nous permettra de solder les autres prêts et ainsi les loyers viendront vous apporter un complément de retraite confortable », explique ainsi le directeur d'Apollonia Jean Badache à la famille Michel en 2003.

Quels débouchés alors ? « Nous avons des investisseurs institutionnels qui en achètent (des appartements, NDLR) des centaines, des immeubles entiers, poursuit Jean Badache. Et si l'immobilier évolue comme on peut l'espérer, cerise sur le gâteau, vous faites une plus-value non imposable puisque vous aurez le statut de LMP. » Concrètement, la qualification de loueur en meublé professionnel permet à l'investisseur de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le prix d'acquisition du bien et de bénéficier d'une réduction d'impôts à hauteur de 11% de l'investissement dans la limite de 300.000 euros et étalée sur 9 ans. Les intérêts d'emprunts sont également déductibles. En 2003, ces investissements sont également exonérés de plus-values après 5 années de détention.

Mais les loyers combinés aux avantages fiscaux ne suffisent pas à rendre l'investissement rentable, loin de là : « Ils couvrent moins de 50% des remboursements d'emprunts, charges locatives, taxes foncières et frais divers », explique Claude Michel. Des difficultés de remboursements se multiplient chez les emprunteurs, principalement du fait de taux bien supérieurs à ceux du marché.

Des biens surestimés de 2,5 à 6 fois leur valeur

Abandonnés par les banques qui ont pour consigne d'Apollonia de ne pas contacter les clients, ces derniers, pour la plupart en situation de surendettement extrême, se réunissent en association autour de Claude Michel. Avec leur avocat, Maître Jacques Gobert, ils découvrent peu à peu le montage immobilier et financier fomenté par Apollonia. « Aux dires d'un expert, ces biens étaient surpayés, et vendus entre 2,5 et 6 fois leur valeur », précise Claude Michel. Des appartements payés plusieurs fois leur prix, donc invendables pour les investisseurs.

La valeur des biens achetés certifiée par des notaires qualifiés de « véreux » par Maître Gobert, les emprunteurs n'avaient dès lors aucun moyen d'évaluer autrement les appartements acquis en LMP. Ils n'avaient en effet aucune idée de la localisation géographique de ces derniers.

10 jours pour se rétracter

Votée en 1978 dans l'optique de protéger le consommateur lors d'un crédit immobilier, la loi Scrivener oblige l'établissement de crédit à accorder un délai de 10 jours au contractant pour se rétracter. Dans l'affaire Apollonia, aucune victime présumée n'a reçu d'offre de prêt. Les emprunteurs n'ont ainsi jamais connu la véritable portée de leurs engagements. Pire encore, « dans certains cas, les documents étaient falsifiés de manière grossière par les commerciaux d'Apollonia pour cacher les autres prêts et occulter la situation de surendettement, souligne l'association ANVI-ASDEVILM. Par ailleurs, des comptes bancaires étaient ouverts à l'insu des clients pour dissimuler certains prêts. » Sans contrôle des banques sur les demandes de prêts d'Apollonia, la multiplication des dossiers d'emprunts s'opère alors sans obstacle.

Quelle protection contre la fraude ?

Révélée au grand jour, cette vaste escroquerie à l'investissement locatif a déjà abouti à la mise en examen de 5 banques en tant que personnes morales, une première. Mais pour éviter les écueils rencontrés par les victimes, quelques précautions s'imposent. Pour s'assurer des sommes investies et de la portée de votre endettement, demandez-si cela n'a pas déjà été fait -à votre établissement de crédit de vous envoyer une offre de prêt, document que vous devrez retourner à votre banque pour que l'emprunt soit officiellement notifié. Dans l'affaire Apollonia, aucune des 400 familles concernées n'a traité directement avec la banque prêteuse. L'agence immobilière déconseillait même à ses clients d'éviter de parler de ces emprunts à leur banque ou à leur notaire. Au contraire, il convient, surtout lorsque les taux de crédit sont bien supérieurs à la moyenne observée, de confronter les opinions des professionnels. Car pour justifier des résultats catastrophiques des investissements réalisés par Apollonia, les commerciaux de l'agence immobilière étaient prêts à faire courir des risques toujours plus importants à leurs clients. En difficulté au moment d'effectuer ses remboursements d'emprunt et inquiet de sa situation à long terme, Claude Michel avait sollicité l'aide d'un commercial de la société aixoise. « Il faudra prochainement envisager de nouvelles acquisitions pour créer de la trésorerie », avait alors expliqué ce dernier. Certains ont suivi ces conseils et la majorité des clients d'Apollonia, dont le dirigeant est aujourd'hui placé sous contrôle judiciaire, sont endettés à hauteur de 150 à 200%...



 

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