Ce qu’il faut savoir sur la renégociation de crédit immobilier


De l'avis général, la baisse des taux de crédit immobilier amorcée en 2012 constitue une opportunité pour les particuliers ayant contracté un crédit immobilier d'en renégocier le taux. Mais une renégociation de crédit ne s'improvise pas, bien au contraire.

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Quand est-il possible de renégocier son crédit immobilier ?

Plusieurs conditions doivent être réunies pour s’engager dans une renégociation de crédit immobilier. La simple baisse des taux n’est pas suffisante pour justifier une telle opération.

Un écart de taux d’environ un point

Condition essentielle à la renégociation d’un emprunt immobilier, l’écart entre le taux auquel le crédit a été contracté et le taux qu’il est possible d’obtenir au moment de la renégociation doit être significatif. Pour assurer la rentabilité de l’opération, il doit être d’environ un point. La somme économisée grâce à cette différence de taux doit pouvoir gommer les frais de pénalité engendrés par la renégociation, ainsi que les frais de garantie et de nouveau dossier.

Selon les cas de figure, une renégociation peut s’avérer lucrative même si l’écart entre le taux initial et le taux actuel est légèrement inférieur à un point. Il sera plus difficile de réaliser une économie significative cependant.

Une opération possible sur les premières années du crédit

La renégociation ne peut pas être engagée à n’importe quel moment. Au-delà du premier tiers du prêt (au-delà de 6 ans pour un crédit sur 20 ans par exemple), il devient plus compliqué de réaliser une économie substantielle et l’écart de taux doit être particulièrement conséquent. Dans les dernières années du prêt, l’opération ne permettra pas à l’emprunteur de réaliser un gain financier, car la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est trop faible.

Que faut-il renégocier ?

Un emprunteur peut poursuivre différents objectifs en renégociant les termes et le taux de son crédit immobilier. Le premier est élémentaire : faire baisser le coût total du crédit en diminuant les mensualités à payer grâce à la diminution du taux.

Mais si l’emprunteur est toujours en situation de supporter financièrement le poids de ces mensualités, une autre possibilité s’offre à lui : renégocier la durée de son emprunt. Cela lui permettra alors de réaliser une économie plus importante sur son crédit et d’en sortir plus rapidement, en rapprochant l’échéance finale.

Quels sont les frais engagés ?

La renégociation du crédit a un coût, pour l’emprunteur qui va changer d’établissement bancaire pour profiter de meilleures conditions de crédit. Il devra payer des indemnités de remboursement anticipé pour le prêt qu’il renégocie : elles ne peuvent légalement pas dépasser six mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû. De même, l’emprunteur devra payer les frais de la nouvelle garantie du prêt et des frais de dossier s’il change d’établissement bancaire. Si chaque cas et chaque crédit présente ses spécificités propres, il est admis que l’ensemble des frais dépasse plusieurs milliers d’euros en général.

Si le premier prêt est garanti par une hypothèque, le nouvel établissement bancaire demandera généralement la levée préalable de l’hypothèque, pour être inscrit au premier rang de celle-ci. Il est rare que les banques acceptent d’être inscrites en second rang, derrière le premier prêteur. Cette possibilité dépend entièrement de la politique de la banque et non de la qualité du dossier de l’emprunteur.

Il est possible, dans une certaine mesure, de négocier ces coûts, qui seront intégrés dans le montage du nouvel emprunt. En particulier, les meilleurs dossiers peuvent bénéficier de la concurrence accrue entre banques sur le crédit immobilier, qui constitue avant tout un produit d’appel pour les différentes enseignes, pour faire baisser les frais liés à la renégociation. Mais dans tous les cas, ces frais sont à prendre en compte dans le calcul de l’économie réalisée grâce à l’opération.

Vaut-il mieux rester dans sa banque ou en changer pour renégocier ?

D’emblée, il faut préciser qu’il est très difficile de renégocier un crédit avec l’organisme prêteur. A ce titre, le seul avantage financier à renégocier avec la même banque est que les frais de remboursement anticipé, de garantie et du nouveau dossier peuvent être pris en charge par l’établissement financier. Mais il sera plus difficile d’obtenir le taux le plus bas du marché dans ces conditions et la banque peut lier le changement des conditions du crédit à la souscription d’autres produits qu’elle propose, comme une assurance vie par exemple.

Renégocier avec une banque concurrente permettra en général à l’emprunteur d’obtenir une offre de crédit plus compétitive. Si les démarches sont plus longues avec un changement de banque, cette option est également plus intéressante financièrement parlant.

Bon à savoir

La renégociation d’un crédit immobilier n’entraine pas la remise en cause d’un prêt à taux zéro ou PTZ+, accordé parallèlement au premier emprunt. Changer les modalités de votre crédit ne permet pas à une banque de revenir sur les conditions du PTZ+.

A noter également que les personnes qui bénéficient de la déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’achat de leur résidence principale entre le 6 mai 2007 et le 1er janvier 2011 continuent à bénéficier du crédit d’impôt s’ils renégocient les conditions et le taux de l’emprunt en question. Dans ce cas précis, l’emprunteur doit lui-même clairement indiquer qu’il bénéficie de la déductibilité des intérêts. Les intérêts déductibles seront alors ceux qui sont le moins important, entre ceux du premier crédit et ceux du second.

 

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