Centre-ville, transports, éducation, ce qui pèse sur les prix immobiliers


Les prix de l'immobilier ne décroissent pas uniformément, loin de là, au fur et à mesure que l'on s'éloigne du centre-ville. Pléthore de facteurs influencent la valorisation des logements, l'accès à l'emploi et aux meilleurs collèges pesant lourd à Paris.  

Ces facteurs inattendus qui pèsent sur les prix de l’immobilier

L’emplacement, la surface, l’orientation… La liste des critères influant sur le prix de vente d’un logement est très longue. Mais certains paramètres inattendus ou peu pris en considération jouent un rôle plus important qu’il n’y paraît, comme le montrent deux études présentées par l’association notariale Dinamic mercredi 8 décembre 2015. Explications.

• S’éloigner du centre-ville ne permet pas forcément de payer moins cher

A priori, il semble évident que plus on s’éloigne du centre d’une grande ville, plus les prix diminuent. La réalité s’avère plus complexe. Marie-Pierre de Bellefon, méthodologiste à l’Insee, prend ainsi l’exemple de Paris. La capitale comporte deux zones où les prix sont les plus élevés, dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés et celui des Invalides. En s’éloignant de ces pics, ils diminuent mais pas au même rythme : en allant vers l’Est, ils reculent de 76 euros/m² tous les 100 mètres, contre 47 euros/m² seulement dans la direction ouest. Autrement dit, « la baisse des prix n’est ni monotone, ni symétrique », analyse la statisticienne.

De plus, les pics ne se trouvent pas toujours au cœur des villes. A Clermont-Ferrand par exemple, il se situe en périphérie, le centre-ville où sont localisées la gare SNCF et l’usine historique Michelin étant dévalorisé. Sur le marché des appartements à Montpellier, il n’existe pas une mais trois zones de prix élevés, à savoir le centre historique, les quartiers du Port Marianne et ceux du nord de la ville, proches des hôpitaux et facultés.

• Les rénovations urbaines transforment profondément le marché

Autre point soulevé dans cette étude, les programmes de rénovation urbaine affectent sensiblement les prix de l’immobilier. Marie-Pierre de Bellefon prend l’exemple de la rive droite de Bordeaux : entre 2000 et 2010, les tours ont été remplacées par des immeubles plus petits destinés aux classes moyennes, les entrepôts ont disparu pour laisser la place à une promenade piétonne et le tramway a fait son apparition, reliant le quartier à la rive gauche.

Résultat, le marché immobilier bordelais a bien changé durant cette décennie : si le pic reste localisé dans le centre ancien, la spécialiste montre que « les prix élevés se sont nettement décalés vers la rive droite ». Le mouvement de hausse s’est concentré sur les quartiers les mieux desservis en transports et équipements. A l’inverse, « certains quartiers très valorisés en 2000 le sont comparativement moins en 2010 », comme ceux situés au sud-ouest de la ville ou encore le quartier Caudéran (rive gauche), car ils se retrouvent désormais excentrés par rapport aux zones les plus dynamiques et loin du tramway. De quoi inciter les futurs acquéreurs de Bordeaux à s’intéresser à la politique urbaine de la ville pour éviter de s’ancrer au « mauvais » endroit.

• Prime à l’éducation face aux transports à Paris

Enfin, l’environnement d’un logement peut jouer tout autant sur sa valorisation que ses qualités intrinsèques. A Paris par exemple, l’accès à l’emploi et aux meilleurs collèges pèsent lourdement selon Mathilde Poulhès, chargée d’études immobilières pour le ministère de l’Ecologie. Le facteur emploi suscite une différence de prix de 2,2%, tandis que le rattachement aux collèges les plus cotés entraîne une hausse de 1,04%. « Le fait d’être dans la même zone mais de ne pas dépendre du même collège de secteur fait que si mon collège a un taux de réussite supérieur de 9% et plus que celui d’à côté, je suis prêt à payer 1% de plus pour mon logement », résume Mathilde Poulhès. A titre de comparaison, une surface plus grande d’un mètre carré provoque un ressaut évalué à 1,1%. La présence ou non d’un ascenseur dans l’immeuble suscite pour sa part un écart de 2,1%.

En revanche, l’accès aux transports en commun n’a pratiquement aucune influence à Paris, et pour cause : « 90% des logements se situent à moins de 500 mètres d’une station de métro », rappelle la chercheuse. De même, le bruit routier ne semble pas avoir modifié la valorisation des biens.

A savoir : Une étude publiée en mai 2015 par le portail Meilleursagents.com montre que les meilleurs lycées parisiens font également gonfler les prix dans leurs quartiers.