Comment changer de syndic de copropriété ?

Partagez

Pas besoin de chercher bien longtemps pour trouver un copropriétaire peu satisfait de son syndic. Pour autant, il ne peut pas changer de prestataire comme bon lui semble. Explications.

Ce qu'il faut savoir pour changer de syndic
 

Vous avez maille à partir avec votre syndic de copropriété ? Rien ne vous empêche de demander son remplacement. Mais vous devez respecter certaines règles.

• Quand peut-on changer de syndic ?

Vous avez trois opportunités :

- Lorsque le syndic démissionne ;
- Lorsque son mandat prend fin et n'est pas renouvelé ;
- En cas de faute grave qui permet la résiliation du contrat.

Si le prestataire chargé d'administrer la vie de la copropriété démissionne, il l'annonce trois mois avant la cessation de fonctions. Durant ce laps de temps, vous devez en désigner un nouveau en assemblée générale (AG).

A savoir : Le vote de la révocation ou de la nomination du syndic doit recueillir la majorité absolue des voix (50%+1 de tous les copropriétaires, présents ou non).
Pour aller plus loin : Quelle majorité pour quel vote en copropriété ?


Fin de mandat

Si vous ne voulez pas maintenir le syndic en place à l'échéance de son mandat, n'attendez pas. « Il faut s'y prendre assez tôt en fonction de la taille de la résidence », explique le président du courtier en syndic Syneval, Rachid Laaraj. Comptez trois à quatre mois pour les ensembles de 25 ou 30 lots. Pour les plus grandes copropriétés (200, 300 lots), tablez plutôt sur six à huit mois.

Le syndic sortant doit également être prévenu à l'avance. Une notification doit lui être adressée cinq à six semaines avant la tenue de l'AG.

Lors de l'AG, la transition est immédiate : les copropriétaires mettent fin au mandat du syndic, en nomment un nouveau et ce dernier prend la suite de l'AG et en signera le procès-verbal avant de le diffuser.

Faute grave

La notion de faute grave peut s'avérer difficile à définir. « Il faut surtout éviter l'affect et s'attacher uniquement à des éléments factuels », conseille Rachid Laaraj. En l'absence de faute grave, le syndic peut attaquer les copropriétaires en justice et obtenir des dommages et intérêts. Vous devez donc être certain que le syndic n'a pas rempli ses obligations, en ne procédant pas aux appels de fonds ou au recouvrement des frais et impayés.

Une astuce : Avec le contrat type de syndic, en vigueur depuis le 1er juillet 2015, la liste des prestations que le cabinet doit prendre obligatoirement à sa charge est précisée. Pour déterminer s'il y a faute grave, « il suffit de prendre la liste et de vérifier si les prestations sont réalisées ou non », indique le président de Syneval.


La révocation doit être inscrite à l'ordre du jour de l'AG ou d'une AG exceptionnelle tenue pour l'occasion. Durant la discussion, le syndic doit avoir voix au chapitre pour se défendre.

• Qui peut demander à changer de syndic ?

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus pour coordonner les relations avec le syndic, ainsi que les autres copropriétaires peuvent demander à inscrire à l'ordre du jour un contrat de syndic à étudier lors de l'AG.

Mise en concurrence obligatoire

La loi impose une mise en concurrence du prestataire en place au moins tous les trois ans. Elle est organisée par le conseil syndical mais ne vous empêche de proposer vous-même un autre contrat.

Un an avant la date mise en concurrence, l'AG peut dispenser le conseil syndical de cette tâche. Pour autant, le conseil syndical et les copropriétaires ont parfaitement le droit de ne pas tenir compte de cette dispense et de proposer des contrats concurrents.

Si le syndic s'y oppose et refuse d'inscrire la discussion d'offres alternatives à l'ordre du jour, il s'agit d'un abus et vous ne devez pas vous laisser faire : la loi est avec vous.

A savoir : Une minorité de copropriétaires peut demander la révocation du syndic en demandant une résiliation judiciaire pour faute grave ou non-exécution du mandat.


• Comment se déroule la passation de pouvoir ?

Une fois le nouveau syndic désigné, son prédécesseur dispose d'un mois pour lui adresser les fonds disponibles et les premiers éléments lui permettant de gérer la copropriété. Passée cette période, l'ancien cabinet a deux mois pour transmettre l'intégralité des documents et possessions de la copropriété (archives, comptabilité, clés...).

S'il y met de la mauvaise volonté, le nouveau prestataire peut le mettre en demeure de lui transmettre les documents. Le cas échéant, il peut demander un jugement en référé voire une pénalité journalière (astreinte).

Combien de temps pour changer de syndic ? Selon des données du courtier Syneval, il faut compter entre trois mois et un an selon la situation, en prenant en compte la phase de préparation (recueil des informations et autres). Plus précisément, il estime que six mois sont nécessaires pour une copropriété de moins de 50 lots contre huit mois pour un ensemble de 50 à 200 lots et un an au-delà de 200 lots. Ces exemples sont donnés sans le recours à un courtier qui peut permettre d'accélérer le processus. 


A lire également

Comment le syndic doit informer les copropriétaires après une assemblée générale



 

les articles les plus lus

1. Les différents types de diagnostics et d’audits en copropriété
2. Les étapes à suivre pour l'achat d'un appartement ou d'une maison
3. Loi Elan : à quoi correspond le bail mobilité ?

Réseaux Sociaux