Comment l’encadrement des loyers pénalise la location meublée à Paris


Depuis le 1er août 2015, l'encadrement des loyers est en vigueur à Paris, un dispositif qui touche les locations vides comme meublées. Mais ces dernières sont davantage pénalisées, la faute à une mesure conçue et pensée pour la location vide mais appliquée telle quelle aux meublés.  

Un encadrement des loyers pas adapté aux locations meublées à Paris

L’encadrement des loyers à Paris, c’est aussi pour les meublés ! En effet, toutes les locations privées occupées à titre de résidence principale, nues et meublées, démarrées ou renouvelées après le 1er août 2015 sont impactées par ce dispositif destiné à faire baisser les loyers abusifs. Malgré leurs différences, les deux types de location sont logés à la même enseigne, à tel point que certains aspects de l’encadrement des loyers paraissent bien mal adaptés à la location meublée. Explications.

• Des loyers de référence « à la louche »

Premier inconvénient, et non des moindres : contrairement aux valeurs utilisées pour les locations nues, les loyers de référence retenus pour les meublés ne sont pas basés sur une réelle observation des prix à la location. L’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), en charge de déterminer ces valeurs à partir de la réalité du terrain, a pu mener ce travail pour les logements loués vides mais manque de points d’appui pour les meublés. Conséquence, « une majoration d’environ 11% du loyer de référence est appliquée aux meublés, quels que soient leurs emplacements ou leurs caractéristiques », explique Maud Velter, directrice associée du spécialiste de la location meublée Lodgis.

• Plus de complications pour exiger une baisse de loyer

Autre incohérence dans l’application du dispositif, les recours n’ont pas été adaptés au déroulement d’une location meublée. C’est particulièrement flagrant dans le cas où un locataire conteste le loyer avant un renouvellement de bail : s’il se situe au-dessus de la valeur de référence majorée de 20%, l’occupant doit introduire son recours au moins cinq mois avant le terme du contrat. Or, le propriétaire du bien reste en mesure de lui délivrer un congé (pour vente, reprise…), ce dernier devant être communiqué trois mois avant l’échéance du contrat, contre six mois en location nue.

Autrement dit, si le locataire est parfaitement protégé par la loi en location nue dans cette situation, il s’expose davantage en meublé. Cela ne devrait pas se traduire pour autant par une vague de congés abusifs, le propriétaire devant être en mesure de justifier la reprise ou la vente du bien. Mais le risque accru pourrait convaincre certains locataires d’y réfléchir à deux fois avant d’exiger une baisse de loyer.

• La question du complément de loyer se dédouble

Enfin, se pose le problème du complément de loyer, qui permet de dépasser les limites imposées en vertu de caractéristiques particulières du logement. En location meublée, elle se pose à double titre, puisque aux caractéristiques « extérieures », telle une terrasse avec vue, s’ajoute le mobilier à la disposition du locataire. Les propriétaires doivent désormais se conformer à un équipement minimal, fixé par la loi. Mais si un meublé propose un mobilier plus fourni et de meilleure qualité que les autres dans le même quartier, peut-il faire l’objet d’un complément de loyer ? Pour Maud Velter, « tout ce qui est en plus de l’équipement minimal peut justifier un complément de loyer, notamment si le loyer de référence retenu pour le quartier ne permet pas de résoudre l’équation financière ». Reste à savoir si les futurs et probables contentieux sur ce sujet valideront cette interprétation.