Constructions nouvelles : « Le PLUI n’aura aucun impact »


Alors que la construction de logements est au plus bas en France, le président d'Immobilier Stock Exchange Emmanuel Clausel revient sur les facteurs qui contribuent aux blocages des projets à l'approche des élections municipales.

Emmanuel Clausel

 

Toutsurmesfinances.com : Immobilier Stock Exchange a récemment pointé une forte hausse des abandons ou gels des projets de construction dans les grandes villes en 2013. Faut-il en conclure qu’on ne construit pas assez dans les métropoles ?

Emmanuel Clausel : L’offre nouvelle de logements dans les grandes villes n’a pas été forcément satisfaisante en 2013, compte tenu de la crise. Les métropoles jouent globalement le jeu mais il y a plus de problèmes dans les villes secondaires et communes périphériques. Quand vous êtes maire d’une commune de 5.000 habitants, vous êtes plus sensible à la contestation d’un projet immobilier.

C’est surtout la question du zonage qui se pose : la chute de l’investissement locatif s’observe surtout en zone B2 par exemple, alors qu’il se maintient dans les centres villes. Or, une ville comme Nîmes par exemple, où près de la moitié des habitants travaille à Montpellier, est classée en zone B2. Et tout autour de la rocade en construction à Montpellier, les communes sont en zone C, qui n’est pas ouvert au dispositif Duflot. L’accession à la propriété est également impactée, avec le prêt à taux zéro (PTZ+) qui est beaucoup moins incitatif en zone B2 et C, ce qui est tout le problème des constructeurs de maisons individuelles.

Outre cet aspect, y a-t-il d’autres facteurs qui expliquent ce phénomène ?

Les recours contre les projets de construction contribuent au gel des opérations. Tous les promoteurs en souffrent. L’impact des ordonnances de Cécile Duflot [pour accélérer les procédures judiciaires et entraver les recours malveillants, NDLR] commence à se faire sentir mais il reste beaucoup de permis dans les cartons. Il y a également un phénomène de stock, avec le recul des mises en vente, qui touche surtout les marchés secondaires : dans les grandes villes, il est très faible. Enfin, quelques maires ont demandé aux promoteurs de reculer les mises en vente après les élections municipales de mars 2014. Mais il s’agit d’un épiphénomène.

Justement, les maires se montrent-ils plus réticents que d’habitude à délivrer des permis de construire à l’approche de cette échéance électorale ?

Il n’y a pas de relation directe entre la stabilité d’un maire et sa propension à autoriser ou non des projets. Un maire bien installé, dont la réélection est promise, ne va pas nécessairement accélérer ou se montrer plus constructeur qu’un élu en ballotage.

En revanche, on observe que les politiques d’urbanisme sont de plus en plus marquées et les maires se montrent davantage directifs : certains décident qu’il est possible de construire à tel endroit ou dans tel quartier mais pas dans un autre. Cela souligne le poids important de la politique locale sur l’offre de logements.

La nouvelle donne du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) voté dans le projet de loi Alur sur le logement peut-elle encourager les maires à construire davantage ?

Le PLUI n’a aucun impact réel tant que les maires décident de délivrer, ou non, les permis de construire. C’est un document d’urbanisme qui peut fixer un cadre mais un élu réticent pourra toujours bloquer ou retarder un projet de construction. Cette compétence à autoriser la construction pourrait pourtant relever de l’intercommunalité : c’est ce qui se passe à Lyon, où la communauté urbaine (Courly) délivre les permis. Et la construction y est plus régulière dans les communes périphériques mais aussi plus équilibrée, plus réfléchie que ce que l’on observe dans d’autres agglomérations.

 

Propos recueillis par Thibault Fingonnet