Copropriété : contrat-type, compte séparé, où en est-on ?

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Compte bancaire séparé obligatoire, contrat-type de syndic ... les choses bougent dans le monde de la copropriété. Mais ces nouvelles dispositions favorables aux copropriétaires, issues de la loi Alur, peinent à être instaurées. Au risque de ne jamais vraiment l'être...

 
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Être copropriétaire n'a jamais été une partie de plaisir. Assemblées générales, charges en hausse constante, relations avec le syndic... autant de paramètres parfois difficiles à concilier avec les vies professionnelles et familiales. A cela s'ajoute le vote de la loi Alur sur le logement qui vient changer la donne. Entre autres nouveautés, un contrat de syndic type, déterminé par décret, est attendu pour clarifier la distinction entre les prestations forfaitisées et facturées hors forfait. D'ici la fin du mois de mars 2015, les syndics seront également obligés de gérer les fonds de la copropriété sur un compte bancaire strictement séparé du leur, afin d'écarter tout risque financier. Des changements favorables aux copropriétaires, du moins à première vue...

Bataille autour du contrat type de syndic

Car la mise en place du contrat type de syndic et de l'obligation de compte séparé pourrait ne pas avoir le succès espéré. Concernant le formulaire de contrat type, l'attente commence à être longue puisqu'aucun texte d'application n'a été publié, plus de six mois après la publication de la loi Alur au Journal Officiel. En outre, deux visions concurrentes s'affrontent : celle des professionnels, représentés par l'association Plurience, et celle de l'Association des responsables de copropriété (ARC).

Cette dernière, avec l'appui de l'association de consommateurs UFC – Que choisir, plaide pour un contrat « tout sauf » : seules les prestations non comprises dans le forfait seraient spécifiées et pourraient être facturées en supplément, comme la gestion des sinistres, le suivi des contentieux ou encore les visites et présences en assemblée générale non prévues dans le contrat. Le prix de la photocopie serait plafonné à 20 centimes d'euro et celui de l'état-daté à 300 euros. Selon le courtier en syndic Syneval, 35% des dirigeants de cabinets de syndic interrogés accepteraient ce contrat « sans conditions » tandis que 35% le feraient sous réserve d'obtenir l'aval de leur chambre syndicale.

Dans le même temps, l'ARC s'inquiète des projets des professionnels. Elle accuse Plurience de préparer un projet de contrat-type moins favorable aux copropriétaires, prévoyant la facturation d'honoraires supplémentaires pour un audit énergétique ou encore des restrictions sur les assemblées générales tenues hors heures ouvrables. Selon l'association, cette ébauche de contrat-type aurait été introduite par Plurience au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, une assemblée de professionnels et de représentants de consommateurs consultée pour l'écriture des décrets.

Reste à savoir qui obtiendra gain de cause et les conséquences qui en découleront pour les copropriétaires. La ministre du Logement Sylvia Pinel a expliqué que les décrets concernant les activités de syndic doivent être dévoilés « avant la fin 2014 », sans plus de précisions. L'arbitrage du gouvernement pourrait ainsi être connu dans les prochaines semaines.

Report sine die pour les comptes bancaires séparés ?

Autre sujet de contentieux, la mise en place des comptes bancaires séparés obligatoires approche à grands pas. Selon la loi Alur, cette obligation entre en vigueur le 24 mars 2015, soit un an après la promulgation du texte par François Hollande. De plus, un syndic n'aura pas le droit de facturer des honoraires supplémentaires à ce titre. Mais dans les faits, implémenter cette mesure s'avère complexe : d'après l'ARC, certaines banques affirment qu'il est impossible d'ouvrir des comptes séparés pour toutes les copropriétés. L'entrée en vigueur du compte séparé obligatoire pourrait alors être décalée sine die, sous la pression des syndics et des banques. De quoi compliquer encore un peu plus la vie des copropriétaires...

Les copropriétés passent au numérique en 2015

Une autre disposition de la loi Alur prévoit d’instaurer des « extranets » dans les copropriétés, c’est-à-dire des services en ligne internes pour permettre aux copropriétaires d’accéder aux documents dématérialisés comme les factures ou les contrats. Cependant, l’assemblée générale peut refuser d’installer un tel système. L’ARC et UFC - Que choisir estiment qu’une zone d’ombre existe quant à la facturation de ce service mais affirme qu’il devrait être compris dans les honoraires de base du syndic et ne pas être facturé en supplément. Ils recommandent également aux copropriétaires d’interroger le syndic sur le contenu de l’extranet et les documents qui seront mis à disposition.


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