Copropriété : contrat-type, honoraires de syndic, ce qui change au 1er juillet 2015


Comme prévu par la loi Alur, un contrat-type de syndic de copropriété va être mis en place à partir du 1er juillet 2015. Les détails de ce modèle ainsi que la liste limitative des prestations qui pourront être facturées en dehors du forfait annuel ont été dévoilés par décret.  

A partir du 1er juillet 2015, les syndics de copropriété doivent respecter un contrat-type et une liste précise de prestations supplémentaires

On sait enfin à quoi vont ressembler le contrat-type de syndic de copropriété. Un décret publié au Journal Officiel du 28 mars 2015 détaille ce nouveau document issu de la loi Alur sur le logement appelé à devenir un modèle de référence à compter du 1er juillet 2015. Le même décret précise la liste limitative des services et prestations qu’un syndic pourra facturer aux copropriétaires en dehors du forfait annuel. Revue de détails.

• Contrat de syndic

Un modèle de contrat-type de syndic figure en annexe du décret. Ce document doit servir de référence pour tous les contrats signés ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Outre les informations usuelles (identité des parties, durée du contrat, rémunération du syndic), le modèle précise les conditions de renouvellement et de révocation du syndic et rappelle que « la délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau ».

De même, le contrat-type inscrit noir sur blanc l’obligation pour le syndic de fournir la fiche synthétique de copropriété aux habitants qui en font la demande dans un délai de 15 jours. Cette fiche, autre nouveauté issue de la loi Alur, se veut être un bilan de santé de la copropriété « regroupant les données financières et techniques » de celle-ci. Un décret est attendu pour préciser le contenu de la fiche synthétique. « Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic », souligne le décret.

Le contrat-type ne précise pas si les fonds de la copropriété sont gérés sur un compte bancaire séparé ou commun à celui du syndic et pour cause : depuis le 24 mars 2015, un syndic ne peut déroger à la règle du compte bancaire séparé. La seule exception tolérée concerne les copropriétés de 15 lots et moins : dans ce cas, l’assemblée générale des copropriétaires peut voter le maintien du compte unique.

A noter : Le nouveau contrat-type autorise la rémunération « au titre du temps de travail consacré à la copropriété » d’un syndic bénévole, en plus du remboursement des frais qu’il a supportés.

• Les prestations supplémentaires au forfait de base

Outre la mise en place des comptes bancaires séparés et du contrat-type, la loi Alur prévoyait de clairement distinguer les prestations et services qui peuvent être facturés en supplément de la rémunération forfaitaire du syndic. Le décret du 25 mars 2015 fixe ainsi une liste limitative de prestations particulières « pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire ». En l’occurrence, la liste couvre des situations particulières ou exceptionnelles, comme la tenue d’assemblées générales additionnelles ou la gestion de travaux, sinistres ou contentieux.

Tous les autres services sont considérés comme partie intégrante du forfait annuel et ne peuvent donner lieu à des honoraires additionnels. Autrement dit, le syndic de copropriété n’aura pas le droit de facturer une prestation en supplément du forfait annuel si elle ne figure pas dans le tableau suivant :

Liste limitative des prestations particulières
PRESTATIONS DÉTAILS
Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires
1° Préparation, convocation et tenue d’assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues ;
2° Organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical ;
3° Réalisation de visites supplémentaires de la copropriété.
Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division
4° Etablissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat ;
5° Publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.
Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
6° Déplacements sur les lieux ;
7° Prise de mesures conservatoires ;
8° Assistance aux mesures d’expertise ;
9° Suivi du dossier auprès de l’assureur.
Prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 Consulter la liste des prestations
Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)
10° Mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception ;
11° Constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique ;
12° Suivi du dossier transmis à l’avocat.
Autres prestations
13° Diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division) ;
14° Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ;
15° Représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ;
16° Constitution et suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application des alinéas 1 et 2 de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
17° Constitution et suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat ;
18° Immatriculation initiale du syndicat.
Source : Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015