Copropriété : la réforme Duflot en 5 points clés


Les locataires ne sont pas les seuls qui vont bénéficier des mesures pour le logement présentées dans le projet de loi Duflot. Pour les copropriétaires, de nombreux aspects financiers et pratiques vont changer.

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La loi Duflot sur le logement et l’urbanisme va fondamentalement chambouler la copropriété. Le texte voté en première lecture à l’Assemblée nationale mardi 17 septembre 2013 bouleverse en effet certaines habitudes, en particulier dans la relation des copropriétaires avec leur syndic. Pour savoir ce qui va changer dans les 8 millions de logements en copropriété, voici 5 mesures clés à retenir.

• La fin du compte bancaire unique

Une pratique récurrente, et dénoncée, des syndics va disparaître. Le projet de loi Duflot prévoit d’obliger les syndics professionnels à ouvrir des comptes bancaires séparés pour la gestion des fonds des copropriétés. Jusqu’ici, et même si la loi favorise le compte séparé, l’essentiel des syndics gérait les finances des copropriétés sur leur propre compte bancaire. Cette pratique du compte bancaire unique, qui concerne 95% des copropriétés selon le ministère du Logement, a notamment été dénoncée par les associations de consommateurs par le passé.

• Des services facturés hors forfait limités

Afin d’améliorer la transparence et la concurrence, les offres de syndics devront intégrer la plupart des prestations directement dans le forfait facturé annuellement aux copropriétaires. Le ministère du Logement entend ainsi limiter les services hors forfait à une liste limitative qui doit être définie par décret.

Cette mesure doit mettre un terme à la pratique des contrats de syndics peu chers et intégrant un minimum de prestations afin de convaincre les copropriétaires, dont la charge financière venait ensuite s’alourdir considérablement avec le paiement de multiples prestations non inscrites dans le contrat. Ainsi, si le montant des forfaits de base des syndics pourrait potentiellement augmenter, cette hausse devrait être compensée par la baisse des prestations particulières.

>> Le détail de ce qui va changer dans la relation copropriétaire/syndic

• Un fonds d’épargne obligatoire pour financer les travaux

Pour pouvoir anticiper le financement des travaux nécessaires à la remise en état des copropriétés, un fonds de prévoyance, ou compte travaux, obligatoire doit être instauré dans la loi. De fait, les copropriétaires devront nécessairement abonder ce fonds, ce qui représentera une charge financière supplémentaire. Celle-ci doit cependant permettre de limiter la dégradation des logements et de financer les plans pluriannuels de travaux.

Ce compte travaux, auquel le Conseil d’Etat s’est opposé au motif qu’il risquait d’être jugé contraire à la Constitution car s’apparentant à de l’épargne forcée, permettra également de payer les travaux de rénovation énergétique. En revanche, les copropriétés de logements neufs seront exemptées de cette obligation.

• Création d’un registre national des copropriétés

Le projet de loi Duflot prévoit également la création d’un registre national des copropriétés, censé « prévenir la dégradation » des logements. L’immatriculation des copropriétés sera à la charge des syndics, qui pourront être sanctionnés en cas de manquements.

En quoi cela concerne-t-il les copropriétaires ? Les informations exigées pour l’élaboration du registre restent floues. « Le nom, l’adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots » devront notamment être inscrits. Un décret devra indiquer les autres renseignements nécessaires pour connaître « les caractéristiques financières et techniques » de la copropriété. Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), ce registre « intrusif » présente de multiples risques. En particulier, l’ARC s’inquiète d’une récupération commerciale des données ainsi que de la multiplication d’erreurs dans la transmission des données par les syndics.

• Plus d’Internet, moins de papier

De manière à moderniser la gestion des copropriétés, un certain nombre de documents, dont la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, pourront être envoyés par mails recommandés. Auparavant, la loi obligeait l’envoi des convocations par courrier.

Par ailleurs, les syndics pourront mettre en place des Extranet, permettant aux copropriétaires d’accéder notamment au règlement de la copropriété, au contrat du syndic, aux contrats d’assurance ou au budget prévisionnel qui devra être établi par le syndic. L’installation des Extranet ne sera cependant pas obligatoire et dépendra du vote de l’assemblée générale.