Copropriété : « Les réformes de Duflot vont permettre une meilleure comparaison des offres de syndics »


INTERVIEW – La loi Alur comporte un volet sur les copropriétés. Il est question d'interdire la mise en place des comptes bancaires uniques pour les syndics et de limiter les prestations facturées hors forfait. Des initiatives qui vont dans le bon sens pour Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndics Syneval.

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Toutsurlimmobilier.fr : Qu’est-ce que les mesures inscrites dans le projet de loi Alur changent concrètement pour les copropriétaires ?

Rachid Laaraj, président de Syneval : La liste limitative des prestations particulières, facturées en dehors du forfait de base des syndics, va avoir un impact manifeste. Cela va améliorer la visibilité des copropriétaires sur les contrats qui leur sont proposés et permettre une meilleure comparaison des offres des syndics. Jusqu’ici, ils disposaient d’une liberté importante pour établir leurs forfaits : les tailles très variables des contrats en témoignent. Désormais, ils vont devoir se conformer à un carcan identique. La question est maintenant de savoir quelle sera cette liste des prestations particulières, qui doit être déterminée par décret. Il faudrait qu’elle se limite à quelques prestations, définies précisément. Si la liste est trop longue, la réforme perdra de son essence.

L’interdiction d’établir un compte unique pour la gestion des comptes du syndic et de la copropriété va quant à elle permettre une meilleure sécurisation des fonds propres à la copropriété. Lorsqu’un syndic fait faillite, ce qui reste rare, les copropriétaires s’engagent dans des démarches judiciaires longues car les fonds sont sur un même compte. De plus, le compte séparé permet un contrôle de l’utilisation des fonds beaucoup plus simple pour le conseil syndical. C’est un plus indéniable pour les copropriétaires.

Vous craignez cependant une hausse des tarifs des syndics…

Le risque, c’est la réaction des professionnels. Une étude récente menée par l’Association des responsables de copropriété (Arc) et l’UFC – Que choisir montre que la mise en place d’un compte séparé entraîne un surcoût évalué entre 15 et 40%. On peut s’attendre à une hausse similaire de la tarification des forfaits de base dans les prochains mois si le projet de loi est adopté tel quel.

Cécile Duflot estime que ces hausses n’impacteront pas les copropriétaires, puisqu’elles toucheront les forfaits aux tarifs les plus bas, auxquels sont adjointes de nombreuses prestations particulières. Qu’en pensez-vous ?

Elle n’a pas forcément tort mais il faut distinguer les pratiques des différents acteurs. Il existe une course à la baisse des honoraires de base, mais cela relève des grands réseaux de syndics. Les petites et moyennes structures sont plus transparentes à cet égard.

Pour les grands réseaux, la ministre a raison : les honoraires totaux ne vont pas augmenter, même après une hausse des forfaits de base, et devraient même diminuer. Mais la tarification des forfaits de base va augmenter. Il y a un risque d’incompréhension de la part de copropriétaires peu avertis ou mal informés qui verront leur forfait de base augmenter de plusieurs centaines d’euros.

Les futures réformes peuvent-elles avoir un impact immédiat sur les négociations en cours entre copropriétaires et syndics ?
C’est un argument supplémentaire pour les copropriétaires auprès des syndics. Mais ils avaient déjà la possibilité de négocier la mise en place d’un compte séparé, qui est censé être la norme légale. De même, ils peuvent discuter les prestations particulières et leurs tarifs. D’une manière générale, les copropriétaires n’ont pas toujours conscience de leur pouvoir de négociation.

Qu’est-ce qui devra être précisé dans le décret d’application relatif aux prestations particulières ?

Le décret devra aborder plusieurs points cruciaux pour les particuliers, notamment la présence du syndic aux assemblées générales. Cette prestation doit rester particulière car si elle est incluse dans les forfaits de base, cela aboutirait à une tarification maximale. Il faudra définir un créneau de 2 à 3 heures de présence, en fonction de la taille de la copropriété, et ce jusqu’à une certaine heure. Mais cela va être difficile à implémenter.

Le même constat vaut pour les photocopies de documents que le syndic doit transmettre aux copropriétaires. Intégrer leur coût au forfait de base risque là aussi d’entraîner une tarification maximale. Les syndics ont besoin d’une visibilité d’une année sur l’autre : plus de photocopies sont nécessaires sur une année où des travaux sont menés par exemple, pour les devis, les factures… Cela doit donc rester une prestation particulière. Il en va de même pour les mises en demeure.

Le projet de loi présente-t-il des carences selon vous ?

Mon regret principal est que le montant des prestations particulières ne semble pas encadré, de quelque façon que ce soit. Je suis favorable à un plafonnement des tarifs des principales prestations particulières. Le seuil pourrait être assez élevé, pour laisser des marges de manœuvre suffisantes pour les syndics, mais avec une limite malgré tout afin d’éviter des tarifications indécentes.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet