Copropriété : les sept différences de la loi Alur


La loi Alur sur le logement et l'urbanisme réforme en profondeur les règles encadrant la copropriété. Des comptes bancaires des syndics à la constitution d'un fonds de prévoyance pour les travaux en passant par la création d'extranets, décryptage de ce qui change pour les copropriétaires.

Les regles de la copropriete changent avec la loi Alur

 

Les copropriétaires savent désormais à quoi s’en tenir. Le vote définitif de la loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) fixe de nouvelles règles pour la gestion des copropriétés. La réforme proposée par Cécile Duflot, qui doit passer l’étape du Conseil constitutionnel, va davantage encadrer les syndics et améliorer la transparence financière mais devrait également entraîner de nouvelles dépenses pour les copropriétaires.

• Compte bancaire séparé obligatoire (ou presque) pour les syndics

Mesure phare du volet copropriété de la loi Alur, les syndics seront désormais obligés d’ouvrir des comptes bancaires séparés des leurs pour gérer les finances d’une copropriété. Le syndic pourra choisir la banque mais « les éventuels intérêts produits par ce compte [seront] définitivement acquis au syndicat » de copropriétaires. Cette obligation entrera en vigueur un an après la promulgation de la loi Alur, soit durant la deuxième quinzaine du mois de mars 2015. Elle s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.

Seule exception à la règle, les copropriétés de moins de 15 lots pourront choisir, sur vote des occupants, de laisser la possibilité au syndic de gérer les fonds sur son propre compte.

• Prestations facturées au forfait

La loi Alur entend clarifier les frais facturés aux copropriétaires. Les prestations des syndics devront être pour la plupart regroupées dans un forfait, le but étant de limiter les services facturés en dehors de l’offre globale. Ainsi, les copropriétaires pourront plus facilement comparer les tarifs proposés par des syndics concurrents. Seul un certain nombre de prestations pourront être facturées hors forfait : un décret du Conseil d’Etat, remis à jour tous les deux ans, devra déterminer précisément quels sont les services qu’un syndic pourra facturer en plus du forfait.

Par ailleurs, comme pour les contrats de location, le contrat de syndic devra respecter un standard type unique défini par décret.

• Un fonds travaux abondé par les copropriétaires

Les copropriétaires vont aussi devoir faire face à une nouvelle dépense. En effet, la loi Alur prévoit la constitution de fonds de prévoyance afin de financer les éventuels travaux nécessaires à la remise en état des logements et parties communes. Pour l’abonder, une cotisation annuelle obligatoire sera exigée pour toutes les copropriétés construites il y a plus de cinq ans. La cotisation des copropriétaires sera décidée à la majorité mais ne pourra pas être inférieure à 5% du budget prévisionnel déterminé avec le syndic. Les fonds devront être conservés sur un compte bancaire distinct de celui de la copropriété.

En outre, si un copropriétaire quitte les lieux et vend son lot avant la réalisation des travaux, il ne sera pas en droit de récupérer le montant de sa cotisation au fonds de prévoyance. Seule solution : faire payer l’acheteur, en augmentant le prix de vente…

Les copropriétés de moins de dix lots pourront cependant échapper à cette obligation. De plus, si le diagnostic technique global « ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic ».

• Des actions en justice à partir de 15% d’impayés

Un syndic d’une copropriété de plus de 200 lots pourra entamer des procédures judiciaires dès lors que le taux d’impayés dépasse 15% des charges globales, contre 25% jusqu’à présent. Si le syndic n’agit pas, une minorité d’au moins 15% de copropriétaires pourra saisir la justice. Un créancier pourra en faire de même « lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votées par l’assemblée générale et exécutées, restent impayées depuis six mois ». Enfin, le maire, le préfet, le président de l’EPCI (ou établissement public de coopération intercommunale) ou le procureur de la République pourront se substituer au syndic et aux copropriétaires.

• Le « bilan de santé » de la copropriété accessible à tous

Les syndics auront l’obligation de réaliser des fiches synthétiques indiquant la situation financière et l’état de dégradation des logements pour chaque copropriété. Ces fiches devront être mises à disposition des copropriétaires occupants et futurs acquéreurs. En cas de manquement, le syndic pourra être révoqué. Les fiches devront être accessibles d’ici le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots et le 31 décembre 2018 pour les plus petites.

• Un registre national des copropriétés

Toutes les copropriétés devront être immatriculées dans un registre national. Cette immatriculation devra être effectuée par le syndic ou le notaire. Elle a pour but de « faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements ». Les données financières (comptes, budget prévisionnel…) et judiciaires de la copropriété seront référencées. L’immatriculation des copropriétés se fera progressivement en fonction de leur taille, selon le même calendrier que celui fixé pour la délivrance des fiches synthétiques.

• Développement des extranets dès 2015

Enfin, les copropriétaires pourront accéder aux documents relatifs à la gestion des lots par un extranet. Celui-ci devra être proposé à compter du 1er janvier 2015. Les copropriétaires pourront voter contre sa mise en œuvre. Par ailleurs, les notifications et mises en demeure des copropriétaires pourront être adressées par mail, et non plus obligatoirement par courrier, si ces derniers le souhaitent.