Crédit immobilier : 2015 sur les traces de 2014 ?


Les taux de crédit immobilier vont rester attractifs au début de l'année 2015 pour éventuellement remonter à partir d'avril, selon le courtier Immoprêt. Le retour des primo-accédants, amorcé en 2014 devrait se poursuivre en 2015, y compris avec des conditions d'octroi plus dures.    

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Si l’année 2014 a été « correcte » en matière de crédits immobiliers, 2015 devrait être meilleure. Selon le courtier en prêts immobilier Immoprêt, les taux d’emprunt vont rester stables sur le début de l’année 2015 dans la continuité de fin 2014, pour évoluer au deuxième semestre. L’occasion pour les particuliers de renégocier leur crédit et aux jeunes de se lancer dans leur premier achat.

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C’est plus que le moment de renégocier

En 2014, le courtier a accompagné 25.617 familles dans leur projet immobilier, soit 38% de plus qu’en 2013. « Cette hausse s’explique par l’attractivité des taux de crédit immobilier qui a perduré tout au long de l’année 2014 et par les nombreuses renégociations qui donnent une impression de belle année pour l’emprunt. Je dirai plutôt que l’année a été correcte », juge le président fondateur d’Immoprêt, Ulrich Maurel. Le courtier a enregistré 4.757 renégociations, contre 3.664 dossiers en 2013. Pourtant, Ulrich Maurel estime que 20% des emprunteurs peuvent encore profiter des taux bas pour renégocier leur crédit en 2015. « Notamment les investisseurs, qui sont persuadés qu’ils vont perdre en avantages fiscaux s’ils renégocient leur emprunt alors que c’est faux », précise le président courtier en crédit. Pour obtenir un gain sur le montant du prêt, le taux au moment de la renégociation doit être inférieur d’au moins un point au taux accordé au moment de la souscription du prêt. Par ailleurs, pour une réelle efficacité, il faut être en début de prêt.

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2015, plus que jamais l’année des primo-accédants

Les primo-accédants, en quête d’un premier achat immobilier, ont fait leur grand retour sur le marché en 2014. Grâce à l’attractivité des taux de crédit, en moyenne de 2% sur 15 ans, 2,33% sur 20 ans et de 2,75% sur 25 ans selon Immoprêt, les jeunes acquéreurs ont vu leur pouvoir d’achat immobilier grimper de 12,5% sur un an. En moyenne, les acheteurs ont emprunté 155.216 euros à 2,2% sur 20 ans en 2014 contre seulement 137.940 euros à 3,5% sur la même période l’an passée. Parallèlement Immoprêt note que leur apport a augmenté de 8,6% en un an tandis que la durée du prêt a diminué de 5 mois pour s’établir à 21 ans en moyenne. « Les primo-accédants vont continuer à être très actifs en 2015, la belle dynamique observée en 2014 va se poursuivre », analyse Ulrich Maurel, qui prévoit des transactions en hausse, aux alentours de 760.000 en moyenne pour l’année à venir. Bien que restrictif, le retour du prêt à taux zéro (PTZ+) dans l’ancien devrait par ailleurs encourager l’accès à la propriété des jeunes ménages ou modestes. « Avec la disparition du PTZ+ dans les grandes villes (restreint à 6.000 communes en zone rurale, Ndlr), c’est le petit coup de pouce qui va peut-être manquer aux jeunes », observe de son côté la directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com, Maël Bernier.
Immoprêt mise par ailleurs sur le dispositif Pinel, ancien Duflot, pour relancer l’investissement locatif. Dans sa lettre mensuelle de janvier, le courtier Empruntis parie également sur les mesures prises par le gouvernement pour relancer le marché immobilier. « Optimisme sera notre mot d’ordre en ce début d’année. Si les taux se maintiennent durablement aussi bas, nous pouvons espérer plus de primo-accédants, plus d’investisseurs et un retour à une dynamique de marché. »
Toutefois, le courtier Meilleurtaux.com tout comme Immoprêt estiment que le neuf va continuer de subir des difficultés en 2015, faute de réforme concrète pour relancer ce marché.

Des conditions d’octroi durcies

Seule ombre au tableau, la notion de risque sera plus accrue en 2015. Les conditions d’octroi vont donc être resserrées, selon Immoprêt. Malgré des taux qui ne devraient pas remonter avant avril, certains ménages auront donc toujours du mal à obtenir un crédit immobilier. « Les freins des banquiers pour prêter aux particuliers sont nombreux : période d’essai, CDD, intérim mais aussi le secteur d’activité, l’apport, le nombre de crédit en cours, la zone d’achat, l’âge », liste Ulrich Maurel, qui juge que seuls les acheteurs qui bénéficieront d’une bonne situation et d’un apport pourront accéder à la propriété. De son côté, Maël Bernier juge que « même les dossiers moyens (revenus moyens, 10% d’apport et perspectives d’évolution de salaire) obtiennent aujourd’hui des emprunts sur 25 ans en dessous de 3%. Le crédit immobilier s’ouvre au plus grand nombre ». Concernant les conditions d’octroi, « elles n’ont pas bougé depuis la crise de 2008 », selon la directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Selon elle, pour un coût d’achat de 220.000 euros, la banque peut prêter jusqu’à 200.000 euros mais les 20.000 euros restants, comprenant les frais de notaire ou d’agence devront être financés exclusivement par l’apport. « Au-delà des conditions d’octroi, il faudra que les acheteurs aient un apport. Dans 95% des emprunts accordés par les banques, l’acquéreur en avait un. Ce qui peut effectivement poser problème pour les jeunes, souvent primo-accédants qui ne se sont pas encore constitué d’apport suffisant. » Les deux professionnels s’accordent cependant pour avancer que les banques, plus frileuses, n’octroieront plus de financement à 110% du montant du logement. « Avec la baisse des prix de l’immobilier, il n’est pas certain que l’acheteur fasse une plus-value à la revente de son bien », explique Maël Bernier. De même, les prix ne baisseront pas partout et les disparités régionales vont subsister. « Il faut faire attention au prisme de l’emploi qui impacte fortement les prix des logements. Plus la dynamique de l’emploi est forte, plus la demande augmente et les prix suivent », ajoute le fondateur d’Immoprêt. Même avec des taux bas début 2015, tous n’en profiteront pas de façon optimale.

 

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