Crédit immobilier : « Financer son achat avec des mensualités proches de son loyer »

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Ulrich Maurel, président d'Immoprêt, évoque les solutions pour trouver un crédit immobilier adapté à sa situation

INTERVIEW – Accéder au crédit immobilier pour acheter sa résidence principale peut paraître impossible pour certains ménages aux revenus limités. Pourtant, il existe de nombreuses pistes à explorer, comme l'explique Ulrich Maurel, président du courtier en crédit Immoprêt.

Toutsurmesfinances.com : Comment les ménages aux ressources modestes peuvent financer un achat immobilier par le crédit ?

Ulrich Maurel, président d'Immoprêt : Ils peuvent obtenir un prêt à l'accession sociale (PAS) s'ils rentrent dans une certaine catégorie de revenus [variable selon la composition du ménage et la localisation, NDLR]. Le PAS permet à l'emprunteur de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL), dont le montant va varier dans le temps avec ses revenus. Normalement, ce prêt doit être accordé à un taux plus avantageux sur 20, 25 ou 30 ans, même si ce n'est pas toujours appliqué par les banques. Enfin, les frais de garantie sont plus faibles, avec un barème plus avantageux sur l'hypothèque.

Le PAS permet notamment de financer son premier achat en payant des mensualités qui seront proches de son loyer. Le même principe vaut pour le prêt conventionné, qui fonctionne avec des conditions générales similaires et des barèmes légèrement différents.

Pour ce type de prêt, il vaut mieux s'adresser à une banque d'un réseau mutualiste [Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Crédit Mutuel, Banque Populaire, NDLR] ou à un spécialiste comme le Crédit foncier. Les banques plus portées sur le haut de gamme sont moins présentes sur ce secteur.

Comment faire lorsque l'on ne peut pas bénéficier des APL ?

Si on ne peut pas toucher les aides personnalisées au logement, il reste possible de percevoir les allocations logement (AL) dans le cadre d'un prêt classique car les droits ne sont pas les mêmes suivant la situation familiale et la localisation. L'emprunteur peut savoir ce dont il peut bénéficier en allant sur le simulateur mis à disposition par le site internet de la CAF.

Les AL peuvent être plus avantageuses que les APL et permettre d'accroître son budget. Arbitrer entre un PAS et un crédit immobilier avec l'AL demande un calcul subtil. Pour la bonne gestion d'un budget mensuel, le prêt classique avec AL est plutôt privilégié puisque l'aide mensuelle est plus conséquente. Attention cependant : autant l'avantage des APL dans le cadre d'un PAS ne peut pas être remis en question, autant l'Etat peut supprimer l'octroi de l'AL en cours de prêt, en décidant de fusionner AL et APL par exemple.

Pour les ménages qui obtiennent un crédit immobilier classique, quelles sont les pistes à étudier ?

Les taux révisables capés sont à regarder. Ils permettent d'avoir un budget plus important mais il est nécessaire d'identifier la prise de risque. Il faut partir du principe que la banque va remonter le taux si elle peut le faire et savoir si l'on peut rembourser les mensualités augmentées. La banque peut aussi allonger la durée du prêt en cas de hausse du taux, pour conserver les mensualités à niveau, ou laisser ce choix à l'emprunteur.

Les prêts mixtes sont également à regarder et notamment les prêts à taux semi-fixes. Ils proposent un taux avantageux, variable au bout d'un certain laps de temps (5, 7, 10 ans) durant lequel il ne bouge pas. C'est intéressant pour un premier achat immobilier car la probabilité de revente avant que le taux ne devienne révisable est forte.

Enfin, il est possible de souscrire un prêt à palier, qui permet de réduire les mensualités sur les premières années. Elles sont augmentées par la suite. C'est une solution pour de jeunes actifs dont les revenus vont augmenter dans le temps, comme des internes en médecine par exemple. Toutes les banques ne proposent pas de prêts mixtes ou à pallier cependant.

D'autres options sont-elles sur la table ?

La délégation d'assurance est à envisager car elle peut permettre de réduire le coût du prêt. En dehors du crédit immobilier, les jeunes acquéreurs peuvent constituer une SCI [société civile immobilière, NDLR] familiale avec leurs parents pour devenir propriétaires. En présence de frères et sœurs, il faut s'adresser à un notaire car les parents ne peuvent pas exclure leurs enfants. Et il est toujours possible de s'adresser à ses parents pour voir s'il est possible d'obtenir une avance sur l'héritage le cas échéant.

Les salariés et fonctionnaires peuvent aussi accéder à des prêts bonifiés dans le cadre de leur travail...

Pour les salariés, il existe le prêt Action logement, qui permet de bénéficier d'un budget supplémentaire de 7.000 à 25.000 euros. Mais les conditions sont devenues plus restrictives, notamment en matière de normes énergétiques des logements. Surtout, les entreprises peuvent définir des priorités d'attribution, aux plus bas revenus par exemple, et il est plus facile de l'obtenir en début qu'en fin d'année car les caisses d'Action logement sont moins remplies. Il faut aussi trouver une banque qui accepte de lisser le remboursement du crédit et du prêt Action logement, pour conserver les mêmes mensualités.

Les fonctionnaires ont souvent une mutuelle professionnelle, comme la MGEN dans l'éducation nationale. Souvent, ces dernières proposent des prêts employeurs, peuvent garantir le prêt ou offrent des assurances plus compétitives ou plus adaptées, pour les militaires ou les pompiers par exemple. Mais toutes les banques ne sont pas habilitées à travailler avec les mutuelles. Et, comme pour les salariés, la demande ne donne pas automatiquement droit à ces aides.

 

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