Crédit immobilier : le maintien des taux à bas niveau « plus que probable »


Les taux de crédit immobilier devraient rester au plus bas en 2013, après être tombés jusqu'à 3,22% au mois de décembre 2012, selon l'analyse de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit Logement.

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2013 sera-t-elle une réplique de 2012 sur le marché immobilier ? Alors que l’année démarre avec beaucoup d’incertitudes comme l’an passé, une chose est pratiquement sûre selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit Logement : les taux d’emprunt vont se maintenir à bas niveau, une hypothèse « plus que très probable » selon l’économiste et professeur à Paris-X Michel Mouillart. De mars à décembre 2012, les taux ont cédé 73 points de base, pour tomber à 3,22% en moyenne, un record historique qui concerne aussi bien le marché de l’ancien (3,22%), du neuf (3,26%) ou des travaux (3,20%).

Les taux devraient rester à des niveaux proches en 2013, même en supposant que les taux pratiqués sur les obligations assimilables du Trésor (OAT)  ne soient pas aussi favorables d’ici à la fin de l’année (2,12% en janvier 2013). Au 17 janvier 2013, les taux pratiqués durant le premier mois de l’année se situaient à 3,19%. Même avec une légère remontée au cours de l’année, le niveau moyen des taux constaté en 2013 devrait être inférieur à celui observé en 2012.

Des taux bas sur toutes les durées

La baisse des taux en 2012 s’est retrouvée sur tous les marchés, même si l’impact sur le marché du neuf reste moins visible en raison d’une surreprésentation des accédants jeunes et modestes sur ce marché, qui empruntent sur des durées plus longues (et donc avec des taux plus forts) de 20 mois en moyenne. Conséquence, 95,7% des crédits accordés en décembre 2012 se situaient sous les 4%, un phénomène « rarement observé par le passé », souligne Michel Mouillart. En particulier, de septembre à décembre 2012, la baisse a été « presque uniforme », entre 15 et 20 points de base, pour toutes les durées (15,20 et 25 ans), et que les emprunts soient à taux fixe ou variable.

Primo-accédants et ménages modestes éjectés du marché de l’ancien

En revanche, les évolutions des marchés de l’ancien et du neuf sont loin d’être uniformes. Les ménages de moins de 35 ans restent majoritaires sur le neuf (52,4% des acquéreurs, soit un niveau similaire à celui de 2009), mais ils sont de moins en moins présents sur l’ancien : alors qu’ils comptaient pour 52,3% du marché en 2009, ils représentent 47,6% de celui-ci en 2012, « une diminution rapide » liée d’après Michel Mouillart au blocage du marché à partir de l’été 2011, à la suppression du PTZ+ dans l’ancien ainsi qu’à une demande plus importante d’apport personnel et de revenus.

Surtout, ce sont les ménages modestes, en dessous de trois Smic de revenus mensuels, qui se font de plus en plus rares dans l’ancien : ils représentent 37,8% de ce marché en 2012, contre 40,1% en 2011. A l’inverse, les ménages gagnant cinq Smic et plus, se sont montrés davantage présents, leur part passant de 22,8 à 24,5%. « Durant la crise de 2008-2009, on a connu une stabilisation voire une augmentation du poids des accédants modestes. Actuellement, nous observons une sortie très rapide », souligne Michel Mouillart qui pointe l’effondrement de l’accession sociale depuis le début d’année 2012.

Sans surprise, du fait de la présence des ménages jeunes et modestes, le niveau de revenus des acquéreurs dans le neuf baisse de 0,3% en 2012, tandis que la demande d’apport personnel progresse de 6,1% (après +4,8% en 2011) tout comme le coût des opérations (+2,8% en 2012, après +2,3% en 2011). A l’inverse dans l’ancien, les tensions sur les prix se sont atténuées, avec une hausse moyenne en 2012 de 1,6%, contre 3,5% en 2011, et la demande d’apport personnel a significativement ralenti, en hausse de 4% en 2012, contre 10,5% en 2011. Les taux bas ont permis de solvabiliser une partie de la demande mais de manière insuffisante, Michel Mouillart pointant là encore l’absence de dispositif d’accompagnement financier des acquéreurs pour expliquer la chute de la solvabilité sur le marché de l’ancien.

Montants de prêts en recul de 26,4%

Malgré une légère embellie au quatrième trimestre sur le marché du neuf, compte tenu de la fin du dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Scellier et le recentrage social du PTZ+, ce qui a provoqué des effets d’anticipation, le montant des prêts à l’habitat accordés en 2012 se situe aux alentours de 120 milliards d’euros (chiffre provisoire), contre 161,6 milliards en 2011, soit une chute de 26,4% d’une année sur l’autre. La chute est moindre sur le marché du neuf (-11,5%) compte tenu du rebond au quatrième trimestre alors qu’elle est abyssale (-35,5%) dans l’ancien.

La tendance générale devrait perdurer en 2013, l’observatoire prévoyant un total d’environ 110 milliards d’euros de crédit immobilier, en légère baisse par rapport à 2012. Hormis un premier trimestre plus faible, conséquence du regain d’activité au quatrième trimestre 2012, la production de crédits à l’habitat devrait rester stable et bénéficier des taux bas pour ne pas s’effondrer.

 

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