Crédit immobilier : les banques intransigeantes sur les conditions d’octroi


A l'occasion de la présentation de l'indice du pouvoir d'achat immobilier d'Empruntis.com et MeilleursAgents.com, la porte-parole du courtier en crédit immobilier Maël Bernier est revenu sur les conditions d'accès à l'emprunt.

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Le crédit immobilier n’a jamais été aussi attractif mais obtenir un financement pour accéder à la propriété reste difficile pour les particuliers. C’est le constat tiré par la porte-parole du courtier en crédit immobilier Empruntis.com Maël Bernier, lors de la présentation de l’indicateur du pouvoir d’achat immobilier Empruntis.com/MeilleursAgents.com.

Le moment de renégocier

Avec des taux historiquement bas, à 3,23% en moyenne selon l’observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit logement, c’est sans aucun doute le moment d’agir pour les particuliers intéressés par une acquisition immobilière. De janvier 2012 à janvier 2013, la baisse des taux d’environ un point a permis de resolvabiliser 20% des emprunteurs, estime le courtier sur la base des dossiers déposés début 2012. Si les emprunteurs potentiels, redevenus finançables, ne sont pas nécessairement revenus sur le marché, les taux bas ont relancé les demandes de renégociation de crédit.

« Aujourd’hui, quelqu’un qui a emprunté à 4,20% doit s’intéresser à la renégociation », appuie Maël Bernier, qui souligne que 50% des demandes adressées à Empruntis.com depuis le début de l’année 2013 concernent des renégociations de crédit, contre 20% en septembre 2012. Le courtier affirme qu’en moyenne les renégociations ou rachats de crédit permettent aux emprunteurs de gagner en moyenne 25.000 euros sur le coût total du crédit et de raccourcir la durée de l’emprunt de trois ans. Toutefois, renégocier son crédit immobilier ne peut se faire que sous certaines conditions.

>> Tout savoir sur la renégociation de crédit immobilier

Des conditions d’octroi appliquées à la lettre

Pour autant, les ménages cherchant à obtenir un financement pour leur achat immobilier doivent répondre aux exigences des banques, qui restent intransigeantes sur les conditions d’octroi. Par exemple, l’endettement du ménage ne peut pas dépasser 33%, « c’est une règle d’or à laquelle on ne déroge pas » au sein des établissements bancaires explique Maël Bernier. Si jusqu’en 2010, les particuliers aux revenus élevés pouvaient encore négocier pour atteindre un taux d’endettement de l’ordre de 38-39%, cela n’est plus le cas aujourd’hui.

De même, les banques refusent de s’engager sur des durées longues. « Le prêt à 30 ans que l’on a connu il y a quelques années a complétement disparu », affirme la porte-parole du courtier en ligne, tandis que les crédits sur 25 ans se font de plus en plus rares. Au quatrième trimestre 2012, la durée moyenne de prêt se situait à un peu plus de 19 ans et deux mois selon Empruntis.com.

Surtout, les banques sont particulièrement attentives au profil général de l’emprunteur, au-delà de ses revenus et de son apport personnel. Ainsi, la situation personnelle est passée au crible (type de contrat de travail mais aussi ancienneté par exemple), tout comme celle du secteur d’activité de l’emprunteur. En d’autres termes, il est plus difficile d’obtenir un prêt pour un employé d’un secteur économique ou d’une entreprise en difficulté, les banques prenant en compte le risque de perte d’emploi à court ou moyen terme. Le budget alloué au transport ou aux dépenses énergétiques est également pris en compte dans l’évaluation des risques.

La situation profite particulièrement aux dossiers haut de gamme, les établissements bancaires se montrant de plus en plus créatifs sur ce créneau afin d’attirer de nouveaux clients. Surtout, cette clientèle bénéficie au maximum des taux bas pour financer des achats immobiliers et notamment des investissements : Empruntis.com note ainsi que les prêts à 110% pour financer de l’investissement locatif sont revenus sur le marché.