Crédit immobilier : les taux bas ne bénéficient pas aux jeunes acheteurs


Malgré la faiblesse des taux de crédit immobilier, l'accès à l'emprunt se détériore, en particulier dans l'immobilier neuf. La primo-accession, et avec elle les ménages jeunes et modestes, en pâtit le plus.

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Les taux de crédit immobilier sont au plus bas, atteignant un niveau « jamais vu, aussi bien sur le neuf que l’ancien » d’après l’économiste Michel Mouillart, et ils « devraient rester exceptionnellement bas tout au long de l’année 2013 ». Mais cela ne doit pas cacher la « profonde transformation du marché » du financement immobilier. Car en dépit de taux historiquement bas, à 3,07% en moyenne au mois de mars 2013, les différences entre l’ancien et le neuf s’accentuent fortement selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit Logement.

 

L’évolution des taux fixes de crédit immobilier
  Taux moyen Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
En septembre 2012 3,43% 3,32% 3,59% 3,90%
En décembre 2012 3,22% 3,13% 3,40% 3,70%
En mars 2013 3,07% 2,96% 3,24% 3,55%
Source : Observatoire CSA/Crédit Logement

 

Des achats plus chers et plus d’apport personnel dans le neuf

Dans l’immobilier ancien, le financement des acquisitions n’a finalement que peu évolué entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2013 : les revenus annuels des acquéreurs progressent légèrement à 59.900 euros en moyenne tout comme le coût des opérations, à 238.500 euros en moyenne soit environ 1.000 euros de plus que l’an dernier. Surtout, la demande d’apport personnel recule, passant de 29,6% à 25,1% d’une année sur l’autre. Conséquence, les taux d’emprunt attractifs ont incité les ménages à emprunter plus et même à pousser leur endettement au maximum : ainsi, l’emprunt moyen dans l’ancien se fixe désormais à 178.600 euros, en hausse de 6,8% par rapport au début d’année 2012.

Le tableau est beaucoup plus sombre dans le neuf. Si les revenus des emprunteurs progressent de 2.000 euros en moyenne d’une année sur l’autre pour se situer en moyenne à 60.300 euros par an, c’est d’abord parce que l’accès au crédit immobilier pour financer une opération dans le neuf devient de plus en plus exclusif. En effet, alors que le montant moyen emprunté augmente de 6,1% pour atteindre 180.000 euros, le coût moyen d’une acquisition grimpe de 219.500 euros à 236.800 euros et la demande d’apport personnel augmente de 1,2%, à 24% en moyenne.

Dans le même temps, la durée moyenne de prêt s’écroule pour se fixer à 223 mois (18 ans et 7 mois), contre 236 mois (19 ans et 8 mois) début 2012. Ainsi, les ménages empruntent plus mais sur une durée plus courte, un phénomène que la seule progression « naturelle » des revenus ne peut expliquer. Pour Michel Mouillart, c’est d’abord le « très fort recul de la primo-accession dans le neuf » qui permet de le comprendre.

Jeunes et modestes exclus de l’accès à la propriété

Premier élément d’explication apporté par l’économiste, le recentrage du PTZ+ opéré au 1er janvier 2013 pour cibler un profil de primo-accédants plus social dans le neuf, en sachant que le prêt à taux zéro est comptabilisé comme un apport personnel d’une part et qu’il permet aux emprunteurs de bénéficier d’un différé de remboursement d’autre part. En abaissant les plafonds de revenus, en particulier dans les zones moins tendues (en dehors des grandes agglomérations essentiellement), le recentrage du PTZ a privé toute une partie des primo-accédants de cette aide publique à l’achat immobilier. « Les ménages les plus dépendants du PTZ ne sont plus sur le marché. Or, ce sont avant tout des ménages jeunes. » Ainsi, si la disparition des clientèles les plus jeunes (- de 35 ans) continue progressivement dans l’ancien, la chute est brutale dans le neuf : en 2012, 52,5% des emprunteurs dans ce secteur étaient âgés de moins de 35 ans. Sur le début d’année 2013, cette part se limite à 45,3%.

Autre catégorie de ménages particulièrement sensible aux aides publiques à l’achat immobilier, la clientèle la plus modeste (- de 3 Smic de revenus mensuels) faiblit également. Si en 2012, cette catégorie d’emprunteurs comptait pour 40,1% du marché dans le neuf, elle n’en représente plus que 34,2, « un mouvement d’une ampleur sans précédent » selon Michel Mouillart. Là encore, le recentrage du PTZ+ est mis en cause, en particulier dans les zones C (zones rurales et périurbaines) et B2 (agglomérations de 50.000 habitants), « là où il y a l’essentiel de la primo-accession ». L’économiste souligne également l’impact de la généralisation de la norme environnementale RT 2012 à l’ensemble des logements neufs, qui a contribué à la hausse des prix. Ainsi, alors que l’accession sociale à la propriété avait su résister à la crise financière de 2008-2009, « il n’en est plus de même depuis le déclenchement de la crise des dettes souveraines », note l’Observatoire du financement des marchés résidentiels.

En définitive, le recul brutal de l’accession à la propriété, déjà engagé dans l’ancien avec la suppression du PTZ+ pour ce secteur début 2012, se manifeste à présent de manière spectaculaire dans le neuf. Or, d’après Michel Mouillart, l’accession à la propriété concentre 65% de la construction de logements. Et si les primo-accédants désertent le marché, cela se traduit inévitablement par un nouveau recul de la construction de logements neufs… alors que celle-ci a atteint un niveau très bas en 2012 avec 304.000 mises en chantiers de logements neufs et 42.000 constructions sur bâtiment existant et qu’elle devrait encore baisser en 2013.