Déficit foncier : la fiscalité favorable des travaux de réhabilitation

Partagez

Philippe Gury d'Avenir Finance sur le déficit foncier

AVIS D'EXPERT - Le dispositif de droit commun du déficit foncier est l'un des différents outils fiscaux qu'un contribuable peut utiliser dans le cadre d'un investissement immobilier locatif dans l'ancien à réhabiliter. Explications et exemple de calcul par Philippe Gury d'Avenir Finance.

Déficit foncier, le principe

Le déficit foncier consiste, pour un investisseur, à acquérir un bien immobilier, le plus souvent un appartement dans un immeuble ancien qui nécessite d'importants travaux de réhabilitation et de restauration. Les travaux de restauration, tant des parties communes que privatives, permettent ensuite, d'une part, de proposer à la location un bien totalement remis à « neuf » et aux normes actuelles de confort, et d'autre part, de générer un déficit foncier lié principalement aux travaux effectués.

 

Fiscalité : ce qui est imputable

Le déficit foncier généré peut être imputé selon le cas :
- soit sur des revenus fonciers existants (provenant d'autres immeubles locatifs) sans aucune limite et ensuite éventuellement sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros
- soit pour un contribuable ne disposant pas de revenus fonciers existants, directement sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros
La part éventuelle du déficit supérieure à 10.700 euros, ainsi que celle relative aux intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

Un exemple de calcul simplifié

Un investisseur disposant de revenus fonciers important, et dont le taux marginal d'imposition de 45%, qui acquiert un logement ancien de 100.000 euros et réalise 100.000 euros de travaux, peut, grâce au déficit foncier généré par les 100.000 euros de travaux de réhabilitation, économiser jusqu'à 60.500 euros d'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux [100.000 euros X (45% + 15,5%)].
A NOTER : Ce gain fiscal obtenu dans le cadre du régime de droit commun n'est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

 

Les conditions à respecter

Les frais et charges pris en compte dans le cadre du déficit foncier sont notamment les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration (locaux d'habitation), les primes d'assurance, les impositions, les frais de gestion et les intérêts d'emprunt.
Les dépenses relatives aux travaux de construction, d'agrandissement, de reconstruction et de transformation de locaux non affectés à l'habitation en logements ne sont pas prises en compte.
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable maintient l'affectation du bien à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.
A la différence de certains régimes de défiscalisation, l'investisseur peut donner en location le bien rénové à un membre de sa famille. Il n'y a pas d'engagement de location de 9 ans comme c'est le cas dans le cadre des lois Duflot et Malraux et les loyers sont libres.
De plus, ce dispositif peut s'appliquer sans aucune contrainte géographique contrairement aux autres dispositifs fiscaux. Il offre donc le choix le plus large de villes, de secteurs dans la ville et d'immeubles.

 

Les investisseurs concernés par ce dispositif

L'utilisation du déficit foncier est adaptée aux personnes qui souhaitent investir sur un horizon à moyen - long terme dans l'immobilier ayant une réelle valeur patrimoniale et bénéficier ainsi tant de la sécurité traditionnelle de ce secteur d'investissement que d'une protection contre l'érosion monétaire.
Sont particulièrement concernés les contribuables disposant de revenus fonciers positifs. En effet, ces revenus sont imposés à la tranche marginale d'imposition pouvant aller jusqu'à 45% et aux prélèvements sociaux de 15,5% soit 60,5% au total.
Ce dispositif intéressera également les contribuables ayant atteint le plafond des avantages fiscaux de 10.000 euros cette année.
Enfin, il concerne, au travers de parts de SCPI, les investisseurs qui ne disposent pas de revenus fonciers et souhaitent « calibrer » l'investissement pour bénéficier de l'imputation du déficit sur le revenu global (limitée à 10.700 euros par an).

 

Souscrire des parts de SCPI, une alternative à l'investissement direct

La souscription de parts de SCPI est une alternative à l'acquisition d'un bien immobilier en direct. Il existe aujourd'hui sur le marché plusieurs SCPI dites de « Déficit Foncier » dont l'objet est l'acquisition, la restauration et la location d'immeubles anciens et qui permettent d'utiliser le mécanisme du déficit foncier.
Ces SCPI s'adressent tout particulièrement aux investisseurs :
- qui souhaitent profiter du dispositif du déficit foncier, être déchargés totalement de la gestion des biens immobiliers et bénéficier des avantages de l'investissement en SCPI
- qui ne souhaitent pas immobiliser des sommes importantes, les seuils d'investissement étant de 5.000 ou 10.000 euros

 

A propos de Philippe Gury
Philippe Gury est Responsable Produits chez Avenir Finance depuis 2003. Titulaire d'une Maîtrise de Droit (Lyon) et d'un DESS Gestion de Patrimoine (Clermont Ferrand), Philippe dispose de plus de 30 ans d'expérience en gestion privée.
Avenir Finance est un groupe financier indépendant créé en 1995 et spécialisé dans la gestion d'actifs (immobiliers et financiers) et la gestion privée.


 

les articles les plus lus

1. Les différents types de diagnostics et d’audits en copropriété
2. Les étapes à suivre pour l'achat d'un appartement ou d'une maison
3. Loi Elan : à quoi correspond le bail mobilité ?

Réseaux Sociaux