Défiscalisation immobilière : « Un investissement en SCPI est plus facile à calibrer »


INTERVIEW La fin de l'année 2013 approche mais il reste des opportunités pour défiscaliser dès 2014 via l'immobilier. Si l'investissement en direct est plus difficile à mener, Pierre Nechelis, attaché Direction immobilière de l'UFF, explique que l'investissement en SCPI reste une solution.

 

Toutsurmesfinances.com : Est-il encore possible d’investir dans l’immobilier d’ici la fin de l’année afin de réduire son impôt 2014 sur les revenus de 2013 ?

Pierre Nechelis : Les délais sont de plus en plus courts. Il existe encore des opportunités, tout dépend de ce que l’on recherche. Pour un investissement en immobilier direct de type Duflot ou Censi Bouvard, la tâche est plus compliquée puisque le programme doit être livré avant le 1er janvier 2014. En allant voir un promoteur, il est possible de faire un investissement à échéance courte sur un programme déjà achevé mais il faut savoir pourquoi il reste des lots à saisir. Un autre investisseur peut avoir abandonné son projet initial faute de financement mais il peut également s’agir de logements présentant des défauts. De plus, il faut savoir comment financer son investissement et il reste peu de temps pour conclure un crédit immobilier et signer l’acte de vente avant la fin de l’année.

Une solution plus simple en termes de timing est d’investir en SCPI (Société civile de placement immobilier). C’est la date de souscription, et non d’achèvement de la construction, qui est retenue pour déterminer l’avantage fiscal. Il est donc possible de souscrire jusqu’au 31 décembre 2013 pour réduire son impôt l’année prochaine, en sachant que le chèque doit également être signé avant la nouvelle année, même si la construction n’est pas terminée.

Investir en SCPI présente-t-il d’autres avantages ?

Le ticket d’entrée est différent d’un investissement dans l’immobilier direct*. Un investissement en SCPI est plus facile à calibrer : un foyer qui va payer 2.000 à 3.000 euros d’impôt sur le revenu l’an prochain peut placer 80.000 euros en SCPI Duflot et réduire son impôt de 1.520 euros par exemple. Nous observons d’ailleurs davantage de souscriptions à des SCPI fiscales de type Duflot ou Malraux sur des montants plus faibles en fin d’année, avec des investissements à visée défiscalisante et non patrimoniale de l’ordre de 10.000 à 30.000 euros.

Le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros est-il un obstacle en vue de défiscaliser d’ici la fin de l’année ?

Pour les personnes très fortement fiscalisées, le plafonnement global est une contrainte. Investir 300.000 euros en direct avec le Duflot rapporte un avantage fiscal de 6.000 euros par an sur 9 ans, ce qui laisse peu de place pour un autre placement. De ce point de vue, le Malraux prend tout son sens. Une opération Malraux est limitée à 30.000 euros par an en direct et 18.000 euros en SCPI au maximum mais elle échappe au plafonnement global.

Pour un investisseur « moyen », si un seul investissement est envisagé, le plafonnement n’est pas un souci. Il reste possible de cumuler la réduction d’impôt d’un placement immobilier avec un autre avantage fiscal comme celui lié aux frais de garde d’enfant de moins de 6 ans par exemple.

Il y a-t-il d’autres choses à savoir pour un investisseur potentiel qui souhaite s’engager d’ici la fin de l’année ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il faut garder à l’esprit que la fiscalité vient après, que ce soit pour un investissement en direct ou en SCPI. Dans l’immobilier direct, il faut notamment s’attacher à l’emplacement et à la dynamique de la demande locative. En SCPI, il est nécessaire de pouvoir compter sur l’expertise et le savoir-faire de la société de gestion surtout pour les SCPI fiscales en Duflot ou en Malraux. Dans tous les cas, la fiscalité doit rester la cerise sur le gâteau.

*D’après l’UFF, il se situe à 180.000 euros en Duflot en moyenne contre environ 50.000 euros en SCPI Duflot.

 

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