Défiscalisation Pinel : s’y prendre au dernier moment, le mauvais plan


Traditionnellement, la fin d'année est une période propice à la défiscalisation, notamment dans l'immobilier avec la réduction d'impôt octroyée par l'investissement en dispositif Pinel. Mais les plus pressés feraient bien d'y réfléchir à deux fois. D'autant qu'il sera compliqué, voire impossible, d'obtenir un financement bancaire en temps et en heure.  

Pourquoi il ne faut pas s'y prendre trop tard pour investir en Pinel

Pour certains contribuables fortement imposés, le compte à rebours est déjà bien lancé. Les candidats à la défiscalisation doivent en effet agir vite, avant le 31 décembre 2016, pour espérer réduire la note dès 2017. Produit phare de la défiscalisation immobilière depuis son lancement en septembre 2014, le dispositif Pinel et sa réduction d’impôt (6.000 euros par an maximum) peuvent en convaincre plus d’un à cet égard. Quitte à faire une erreur.

Choix limité et sélection peu avisée

En effet, s’y prendre au dernier moment est peu recommandé, et ce à plus d’un titre. En premier lieu, oubliez un achat sur plan : seuls des biens déjà construits vous permettront de finaliser l’opération en temps et en heure. Conséquence, votre choix est significativement limité et les « bons plans » ne sont pas légion, les meilleurs biens pouvant être très vite vendus. « Un bon programme au bon prix peut partir à une vitesse exceptionnelle », souligne Stéphane Peltier, directeur général de la plateforme spécialisée dans l’immobilier neuf Leemo.fr.

De plus, la sélection du bien lui-même, parmi ce choix limité, risque de ne pas être optimale, loin de là. « Vous n’allez pas chercher un logement bien situé, avec de bonnes perspectives de location, parce que vous allez devoir mettre de côté énormément de critères de choix, détaille Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication du courtier en crédit Empruntis. Il va falloir mettre de côté les conseils à suivre pour l’investissement immobilier et ne retenir que l’optique fiscale, ce qui est regrettable. » Autrement dit, la phase cruciale de la préparation de l’achat, qui conditionne en grande partie les perspectives de location et la rentabilité de l’investissement Pinel, est « bâclée ». Une approche à éviter absolument, à moins d’avoir « un impératif fiscal à trouver une option d’ici la fin de l’année ».

Financement bancaire : mission impossible ?

Impératif fiscal ou non, il n’est pas dit que le financement bancaire sera au rendez-vous de toute façon. Pour Joël Boumendil, président du courtier ACE Crédit, il n’est tout simplement pas possible d’obtenir un crédit immobilier et de signer l’acte authentique en temps et en heure. « Si vous avez l’impératif de signer chez le notaire avant le 31 décembre, ni la banque, ni le notaire ne seront prêts », affirme-t-il. En effet, si certaines banques sont parvenues à résorber les retards de traitement des dossiers des emprunteurs, d’autres connaissent toujours des difficultés. Autre paramètre à considérer selon le spécialiste : « A partir du 15 décembre, il n’y a plus personne dans les bureaux, avec les vacances scolaires de fin d’année. Il est donc très difficile d’avoir quelqu’un qui peut suivre le dossier. » « Si les clients n’ont pas d’ores et déjà sélectionné un programme ni signé de réservation, il sera très difficile de boucler l’opération avant la fin de l’année », renchérit Delphine Pasquier, responsable de l’ingénierie patrimoniale et financière de BRED Banque privée.

Pour sa part, Cécile Roquelaure pense que le financement bancaire d’un investissement Pinel peut s’envisager jusqu’au 15 novembre, après quoi les choses deviennent plus compliquées. Mais même si la banque accepte d’ouvrir le dossier, les écueils sont nombreux. Certaines villes sont peu appréciées et quelques promoteurs peuvent être « blacklistés », même s’il s’agit d’un épiphénomène pour Joël Boumendil. En outre, d’un établissement à l’autre, et même d’une agence bancaire à une autre, l’approche de l’investissement n’est pas forcément la même, ce qui complique d’autant plus le parcours de l’emprunteur. Enfin, « les contraintes de temps peuvent obliger le client à signer dans des conditions qui ne sont pas optimales, par exemple à souscrire une assurance qui n’offrirait pas les garanties les plus adaptées », relève Delphine Pasquier. Une raison de plus pour reporter le projet à plus tard ou chercher une solution plus simple pour défiscaliser d’ici le 31 décembre.

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