Encadrement des loyers : ce qui change au 1er août 2012

Le décret sur l’encadrement des loyers, engagement de campagne n°22 de François Hollande, est applicable à partir du mercredi 1er août 2012. Censée faciliter l’accès au logement dans une période de crise, cette mesure « d’urgence », selon la ministre du Logement Cécile Duflot, concerne 38 agglomérations de métropole et d’Outre-Mer. Quel est l’impact de ce décret sur les loyers ? Quelles régions sont concernées ? Quelles sont les exceptions à cette règle ? Tour d’horizon des changements induits par cette mesure transitoire, prévue pour une durée d’un an, avant une grande loi-cadre qui devrait être débattue et adoptée en 2013.

Quel impact de l’encadrement sur les loyers ?

Le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 instaure un « blocage » des loyers à la relocation (changement de locataire) ou lors d’un renouvellement de bail. Ce plafonnement de l’évolution des loyers limite l’augmentation des prix à la location à la seule hausse de l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier, publié trimestriellement par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), s’est fixé à 2,20% au deuxième trimestre 2012. Dans les zones concernées, un loyer fixé à 1.000 euros ne pourra donc s’apprécier de plus de 2,2% et se bornera à 1.022 euros.

Cette mesure existait déjà auparavant mais concernait seulement les locations en cours de bail. Elle s’appuie sur la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et « permet, dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail ». Le Président François Hollande et le gouvernement de Jean-Marc Ayrault souhaitaient agir rapidement sur la hausse des prix à la location, jugée abusive dans certaines agglomérations, principalement lors des relocations. A l’occasion des 7èmes Rencontres parlementaires sur le Logement, le sénateur socialiste Pierre Jarlier avait ainsi précisé que les loyers augmentaient de « 8,3% par an à Paris, de 5,5% en région parisienne » lorsqu’un appartement change de locataires. Ces hausses seront désormais impossibles avec le décret Duflot.

Quelles agglomérations concernées par le décret Duflot ?

Initialement censé limiter la hausse des loyers à la relocation ou lors d’un renouvellement de bail à la seule augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans 43 agglomérations de France et d’Outre-Mer, l’encadrement des loyers s’appliquera finalement à 38 zones. Sont concernées les agglomérations ou la hausse annuelle moyenne des loyers a été deux fois supérieure à l’évolution de l’indice de référence des loyers entre 2002 et 2012, soit 3,2%. De plus, les prix à la location doivent également être supérieurs à la moyenne nationale majorée de 5%, c’est-à-dire à 11,10 euros par mètre carré (m2). La région parisienne, avec une évolution annuelle moyenne des loyers de 4% et un prix moyen de 18 euros du m2 à la location, l’agglomération lyonnaise (+5,10% et 12 euros par m2) ou encore l’agglomération lilloise (+5,10% et 13 euros par m2) sont entre autres incluses dans les zones tendues définies par le ministère du Logement. Avec près de 1.400 communes intégrées, le champ d’application du décret d’encadrement des loyers recouvre près de 40% de la population française.

Exceptions à l’encadrement des loyers pour travaux et loyers sous-évalués

Dans les agglomérations concernées par le décret, des exceptions ont été prévues pour ne pas désavantager les propriétaires n’ayant pas appliqué automatiquement une hausse des loyers basée sur l’évolution de l’IRL ou les ceux qui ont effectué des travaux.

Dans le cas où le bailleur a réalisé « depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer », il peut déroger à la règle générale et augmenter le loyer annuel au maximum de 15% du « coût réel des travaux toutes taxes comprises ».

Autre cas particulier, les logements où les loyers appliqués « au précédent locataire » sont « manifestement sous-évalués », une hausse supérieure à celle de l’IRL peut être tolérée. L’augmentation des prix à la relocation doit en revanche se borner à « la moitié de la différence entre le montant d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (…) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Quels recours en cas de différend ?

En cas de désaccord sur la nouvelle fixation du niveau des loyers entre un bailleur et un locataire, les deux protagonistes peuvent saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement loué. Ce différend peut porter sur « la contestation des références, le montant du loyer proposé, la nature des travaux, le refus de la proposition par le locataire, par exemple », précise l’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) sur son site internet.

« En cas d’échec de la conciliation, le locataire ou le bailleur qui persiste dans sa demande, peut engager une action devant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement loué », poursuit l’Anil.