Encadrement des loyers : ce qui change au 1er août 2012


Le blocage des loyers lors d'une relocation ou à l'occasion d'un renouvellement de bail entre en vigueur mercredi 1er août. Cet encadrement des prix à la location concernera 38 agglomérations de France métropolitaine et d'Outre-Mer et limite la hausse des loyers à celle de l'indice de référence des loyers pour un an, avant une loi-cadre sur le logement prévue pour 2013.

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Le décret sur l’encadrement des loyers, engagement de campagne n°22 de François Hollande, est applicable à partir du mercredi 1er août 2012. Censée faciliter l’accès au logement dans une période de crise, cette mesure « d’urgence », selon la ministre du Logement Cécile Duflot, concerne 38 agglomérations de métropole et d’Outre-Mer. Quel est l’impact de ce décret sur les loyers ? Quelles régions sont concernées ? Quelles sont les exceptions à cette règle ? Tour d’horizon des changements induits par cette mesure transitoire, prévue pour une durée d’un an, avant une grande loi-cadre qui devrait être débattue et adoptée en 2013.

Quel impact de l’encadrement sur les loyers ?

Le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 instaure un « blocage » des loyers à la relocation (changement de locataire) ou lors d’un renouvellement de bail. Ce plafonnement de l’évolution des loyers limite l’augmentation des prix à la location à la seule hausse de l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier, publié trimestriellement par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), s’est fixé à 2,20% au deuxième trimestre 2012. Dans les zones concernées, un loyer fixé à 1.000 euros ne pourra donc s’apprécier de plus de 2,2% et se bornera à 1.022 euros.

Cette mesure existait déjà auparavant mais concernait seulement les locations en cours de bail. Elle s’appuie sur la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et « permet, dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail ». Le Président François Hollande et le gouvernement de Jean-Marc Ayrault souhaitaient agir rapidement sur la hausse des prix à la location, jugée abusive dans certaines agglomérations, principalement lors des relocations. A l’occasion des 7èmes Rencontres parlementaires sur le Logement, le sénateur socialiste Pierre Jarlier avait ainsi précisé que les loyers augmentaient de « 8,3% par an à Paris, de 5,5% en région parisienne » lorsqu’un appartement change de locataires. Ces hausses seront désormais impossibles avec le décret Duflot.

Quelles agglomérations concernées par le décret Duflot ?

Initialement censé limiter la hausse des loyers à la relocation ou lors d’un renouvellement de bail à la seule augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans 43 agglomérations de France et d’Outre-Mer, l’encadrement des loyers s’appliquera finalement à 38 zones. Sont concernées les agglomérations ou la hausse annuelle moyenne des loyers a été deux fois supérieure à l’évolution de l’indice de référence des loyers entre 2002 et 2012, soit 3,2%. De plus, les prix à la location doivent également être supérieurs à la moyenne nationale majorée de 5%, c’est-à-dire à 11,10 euros par mètre carré (m2). La région parisienne, avec une évolution annuelle moyenne des loyers de 4% et un prix moyen de 18 euros du m2 à la location, l’agglomération lyonnaise (+5,10% et 12 euros par m2) ou encore l’agglomération lilloise (+5,10% et 13 euros par m2) sont entre autres incluses dans les zones tendues définies par le ministère du Logement. Avec près de 1.400 communes intégrées, le champ d’application du décret d’encadrement des loyers recouvre près de 40% de la population française.

Liste des agglomérations concernées par l’encadrement des loyers
Agglomérations Département Numéro de département
Amiens Somme 80
Annecy Haute-Savoie 74
Annemasse Ain et Haute-Savoie 01 et 74
Arles Bouches-du-Rhône et Gard 13 et 30
Beauvais Oise 60
Bordeaux Gironde 33
Caen Calvados 14
Creil Oise 60
Douai-Lens Nord et Pas-de-Calais 59 et 62
Forbach Moselle 57
Fréjus Var 83
Grenoble Isère 38
La Rochelle Charente-Maritime 17
Le Havre Seine-Maritime 76
Lille Nord 59
Lyon Ain, Isère et Rhône 01, 38 et 69
Marseille-Aix Bouches-du-Rhône et Var 13 et 83
Meaux Seine-et-Marne 77
Menton Alpes-Maritimes 6
Montpellier Hérault 34
Nantes Loire-Atlantique 44
Nice Alpes-Maritimes 6
Paris Départements d’Ile-de-France 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94 et 95
Rennes Ille-et-Vilaine 35
Strasbourg Bas-Rhin 67
Toulon Var 83
Toulouse Haute-Garonne 31
Basse Terre Guadeloupe 971
Cayenne Guyane 973
Fort-de-France Martinique 972
Le Robert Martinique 972
Mamoudzou Mayotte 976
Pointe-à-Pitre Guadeloupe 971
Saint-André La Réunion 974
Saint-Denis La Réunion 974
Saint-Louis La Réunion 974
Saint-Paul La Réunion 974
Saint-Pierre La Réunion 974
Source : Journal officiel du 21 juillet 2012

Exceptions à l’encadrement des loyers pour travaux et loyers sous-évalués

Dans les agglomérations concernées par le décret, des exceptions ont été prévues pour ne pas désavantager les propriétaires n’ayant pas appliqué automatiquement une hausse des loyers basée sur l’évolution de l’IRL ou les ceux qui ont effectué des travaux.

Dans le cas où le bailleur a réalisé « depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer », il peut déroger à la règle générale et augmenter le loyer annuel au maximum de 15% du « coût réel des travaux toutes taxes comprises ».

Autre cas particulier, les logements où les loyers appliqués « au précédent locataire » sont « manifestement sous-évalués », une hausse supérieure à celle de l’IRL peut être tolérée. L’augmentation des prix à la relocation doit en revanche se borner à « la moitié de la différence entre le montant d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (…) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Quels recours en cas de différend ?

En cas de désaccord sur la nouvelle fixation du niveau des loyers entre un bailleur et un locataire, les deux protagonistes peuvent saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement loué. Ce différend peut porter sur « la contestation des références, le montant du loyer proposé, la nature des travaux, le refus de la proposition par le locataire, par exemple », précise l’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) sur son site internet.

« En cas d’échec de la conciliation, le locataire ou le bailleur qui persiste dans sa demande, peut engager une action devant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement loué », poursuit l’Anil.