Faire construire une maison : « La Vefa est bien encadrée par la loi »


INTERVIEW Pour faire construire leur maison individuelle, de nombreux particuliers passent par un achat sur plan ou vente en état futur d'achèvement. Maitre Frédéric Dumont, notaire à Montreuil, revient sur les précautions à prendre et les bons réflexes à adopter pour mener à bien ce projet immobilier.  

Maitre Dumont, notaire, sur l'achat en Vefa

Toutsurmesfinances.com : Comment l’acquéreur s’engage-t-il dans la construction d’une maison individuelle sur plan ?

Frédéric Dumont, notaire à Montreuil (93) : En premier lieu, l’acquéreur signe un contrat de réservation, qui constitue l’avant-contrat. Il est en général rédigé par le promoteur ou le constructeur. Ce contrat préliminaire fige les contours de l’achat. C’est une étape importante puisqu’il fixe le prix, l’échéance, la notice descriptive du bien, qu’il faut vérifier attentivement, de même que le plan de construction.

Après cela, l’acheteur signe un contrat de vente en état futur d’achèvement (Vefa). Une fois que le notaire a en sa possession toutes les pièces qui permettent de régulariser l’acte authentique de VEFA (titre de propriété, autorisations d’urbanisme…), avec toutes les pièces complémentaires comme l’assurance dommages-ouvrage et la garantie financière d’achèvement (GFA), on peut signer la vente.

Il existe également le contrat de vente à terme mais il est très peu utilisé dans le secteur libre et correspond davantage aux ventes de logements HLM.

« Les appels de fonds sont plafonnés en fonction des travaux »

Si l’acheteur veut se rétracter après la signature du contrat de réservation, que peut-il faire ?

Le délai légal de rétractation commence à compter de la réception de l’avant-contrat de l’acquéreur. Il a dix jours pour se rétracter à partir du lendemain de la présentation de la lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception. Ensuite, il peut faire jouer les conditions suspensives de l’achat, comme l’impossibilité d’obtenir un crédit immobilier. Au-delà de ces cas, si l’acheteur ne donne pas suite, il perd le dépôt de garantie qu’il a versé pour effectuer la réservation.

Comment est calculé ce dépôt de garantie ?

Tout dépend des délais. Il correspond à 5% du coût total si la signature du contrat définitif est prévue la même année que celle du contrat de réservation. Si la signature du contrat définitif intervient dans les deux ans, il est ramené à 2%. En revanche, si le délai est supérieur à deux ans, il n’y a pas de dépôt de garantie à verser.

Une fois le chantier lancé, quelles sont les précautions à prendre vis-à-vis du paiement des travaux ?

Il faut bien spécifier dans le contrat que le prix est payable au fur et à mesure des travaux vers un compte domiciliataire identifié dans le contrat. Il ne doit pas y avoir de paiement directement au professionnel. C’est quelque chose de propre à la VEFA, pour que la banque ait la maîtrise de la totalité des fonds qui vont être versés dans le cadre de l’opération.

Pendant l’exécution du contrat, les appels de fonds sont plafonnés en fonction de l’avancement des travaux. Le professionnel doit justifier de l’achèvement des travaux qui rend exigible l’appel de fonds supplémentaire.

« Le risque de défaillance est relativement faible »

En cas de défaillance du professionnel, comment l’acheteur est-il protégé ?

La vente en état futur d’achèvement est bien encadrée par la loi. Quand vous signez un contrat de VEFA, la GFA de la banque est jointe à ce contrat. L’acheteur se prévaut ainsi d’une garantie de bonne fin de l’opération. Le notaire doit, pour sa part, vérifie la portée de la garantie par rapport au programme, si la prime d’assurance a bien été payée par le professionnel… Donc le risque de défaillance du constructeur est relativement faible, même si l’on peut aussi rencontrer des événements imprévisibles qui peuvent empêcher la réalisation de la construction, du moins dans les délais prévus.

Que peut faire l’acquéreur pour se prémunir contre des événements imprévisibles ?

Dans les contrats de VEFA, le professionnel liste un certain nombre de causes d’exonération de sa garantie, en cas d’effondrement de terrain par exemple. Tous les événements qui peuvent justifier un retard de livraison doivent être listés.

En dehors de ces situations, quels sont les recours de l’acquéreur en cas de retard de livraison ?

Les professionnels n’acceptent pas de prévoir une clause pénale en cas de retard de leur part. Donc s’il y a un retard avéré qui n’est pas couvert par les causes d’exonération de garantie, le tribunal pourra fixer des dommages et intérêts dans le cadre d’un contentieux.

« Se faire assister lors de la visite finale »

A quoi l’acquéreur doit-il prêter particulièrement attention à la livraison du logement ?

Il est judicieux de se faire assister pour vérifier lors de la visite finale si tout est bien conforme à ce qui figurait dans la notice descriptive et le contrat de Vefa. Si une pièce est plus petite que prévu dans des proportions importantes par exemple, il faut le noter dans le procès-verbal de réception. Cela permet d’engager des recours par la suite en cas de conflit. En revanche, un simple défaut ne permet pas de refuser de payer à la livraison, sauf si le bien n’est pas conforme au contrat : si un robinet est posé au mauvais endroit, cela ne dispense pas de payer.

Et une fois la livraison et le paiement effectués ?

Après la livraison, un dossier d’intervention ultérieure à l’ouvrage est remis au propriétaire. Il s’agit d’une sorte de notice technique pour faciliter les réparations futures. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit également être réalisé et le constructeur doit remettre un certificat de non-opposition à la conformité du logement à l’acheteur. Enfin, dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, il y a un formulaire à adresser à la mairie pour être partiellement exonéré de taxe foncière pendant deux ans.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet