Favoriser le logement social augmente-t-il les prix du foncier ?


Selon le think-tank libéral iFRAP, le renforcement des contraintes en matière de construction de logements sociaux pénalise la construction en augmentant le prix des terrains pour les logements libres.

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Construire plus de logements sociaux au détriment des logements privés ? Selon le think-tank dédié à l’analyse des politiques publiques iFRAP, c’est le chemin choisi par le gouvernement et la ministre du Logement Cécile Duflot en renforçant les obligations des communes en matière de logement social. Et ce chemin contribue à augmenter la crise du logement, affirme l’organisme qui ne fait pas mystère de son opposition idéologique à la réglementation prônée par l’ex-secrétaire nationale d’Europe Ecologie Les Verts (EELV) dans une note datée du 7 mars 2013.

La loi sur le logement social, votée en décembre 2012 et validée par le Conseil constitutionnel en janvier 2013, prévoit en effet de porter de 20 à 25% le quota de logements sociaux sur le territoire des communes de plus de 3.500 habitants (1.500 habitants en Ile-de-France). La loi permet également aux collectivités locales d’acquérir des terrains constructibles de l’Etat avec une décote variable, à condition d’utiliser au moins une partie du foncier pour construire des logements sociaux. Cette décote sur le coût du foncier est censée se reporter sur le prix des logements.

Surcoût de 10.000 euros pour un appartement de 70m²

Pour l’iFRAP, la politique menée par le gouvernement bloque la construction de logements neufs libres. Si le think-tank n’ignore pas que les incertitudes sur la fiscalité des plus-values foncières et les normes techniques et environnementales, comme la RT 2012, contribuent à alourdir les coûts de construction, il affirme que « c’est le durcissement de la loi SRU qui est la principale raison des hausses de coût ».

Explications : pour l’iFRAP, construire du logement social repose nécessairement sur la construction de logements neufs, car les collectivités ne peuvent pas racheter « de grandes quantités » de logements anciens pour les transformer en habitat social. « Par exemple, pour l’urbanisation d’une ancienne zone industrielle, une grande métropole est obligée d’imposer 55% de logements sociaux pour contribuer à augmenter le pourcentage total de la ville », estime l’iFRAP.

Dans un tel cas de figure, l’organisme affirme que les logements libres construits avec ces logements sociaux devront supporter 70% de la charge foncière totale, alors qu’ils ne représentent que 45% des logements construits. Les logements locatifs sociaux (35% dans l’exemple) supporteraient ainsi une charge foncière de 100 euros au mètre carré pour respecter les plafonds de prix HLM et les logements sociaux en accession (20% dans l’exemple) une charge de 200 euros par mètre carré. Pour un logement libre, la charge foncière monterait alors à 400 euros du mètre carré. « C’est comme si, pour les logements libres, le prix du terrain était augmenté de 60% ! », conclut l’iFRAP pour terminer sa démonstration. De fait, « dans l’exemple cité, un appartement du secteur libre de 70 m2 supportera un surcoût de 10.000 euros », affirme le think-tank.

Pour un parc social plus sélectif

Les conséquences sont alors multiples : les candidats à l’accession dans le neuf s’en éloignent, à cause de prix jugés trop élevés et la construction de logements neufs ralentit. Ce dernier phénomène contribue ainsi à soutenir les prix dans l’ancien, car le déficit d’offre de logements n’est pas résorbé. De plus, la demande locative reste aussi forte, si ce n’est plus, en raison des candidats à l’achat échaudés par les prix trop élevés.
En termes de solutions à cette crise du logement, l’iFRAP propose notamment de revenir à une politique de densification urbaine, prenant en exemple la majoration des droits à construire de 30% votée à la fin du mandat de Nicolas Sarkozy et annulée à peine quelques semaines après l’élection de François Hollande. Le think-tank appelle également à une gestion plus rationnelle du parc locatif social « en faisant sortir les ménages qui ont atteint un niveau de revenu ou un nombre de personnes dans le ménage qui ne justifient plus l’attribution d’un logement aidé par la collectivité ».

 

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