Frais d’agence immobilière : « Les locataires obligés de payer les nouveaux plafonds »

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INTERVIEW – Le plafonnement des frais d'agence immobilière est entré en vigueur le 15 septembre 2014. Censée réduire la charge des locataires, cette mesure issue de la loi Alur ne leur est pas toujours favorable, comme l'explique Frédéric Blanc, juriste logement à l'UFC – Que choisir.


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Toutsurmesfinances.com : L'association de consommateurs UFC – Que choisir s'est montrée critique concernant le plafonnement des honoraires d'agences immobilières pour les locataires. Pourquoi ?

Frédéric Blanc, juriste logement à l'UFC – Que choisir : Nous nous positionnons seulement par rapport à ce qui avait été dit par Cécile Duflot lors de l'examen parlementaire de la loi Alur sur le logement. Elle avait évoqué une baisse des frais d'agence de 50% minimum, sous-entendu sur l'ensemble du territoire, ce qui n'est pas le cas. Par rapport à cet objectif, qui devait être pris en compte dans l'écriture des décrets, le travail réglementaire n'a pas respecté l'esprit de la loi.

De plus, des montants avaient été arrêtés après le vote de la loi, dont nous avions pris connaissance : 11,7 et 4,4 euros par mètre carré, état des lieux compris, selon les zones. Ce plafonnement était respectueux de l'objectif fixé dans la loi. Nous étions donc bien loin des plafonds retenus*.

Une autre déception est l'indexation des plafonds sur l'IRL [indice de référence des loyers, Ndlr], qui a été décidée alors que l'idée de départ était de déconnecter les frais d'agence de l'évolution des loyers.

Quels locataires se retrouvent gagnants avec cette réforme ?

A Paris, nous considérons que l'objectif est atteint, pour les appartements sous les 40 mètres carrés de surface habitable. Mais plus on monte dans les mètres carrés, moins le plafonnement joue en faveur du locataire. En banlieue parisienne, c'est très hétérogène et les conséquences sont à géométrie variable : les baisses varient entre 10 et 30%. Ailleurs, le plafonnement est supérieur à la moyenne des frais d'agence immobilière jusqu'alors.

Dès qu'on fixe un plafond, il y a une tendance inflationniste chez les professionnels à se caler sur celui-ci. Si toutes les agences s'alignent sur les plafonds, la concurrence ne pouvant jouer, les locataires seront obligés de payer les nouveaux plafonds dès lors qu'ils font appel à un professionnel. Il existe donc un gros risque, surtout dans la banlieue parisienne car le marché reste favorable aux bailleurs face aux locataires. De plus, les agences immobilières sur place agissent aussi dans Paris intramuros, du coup elles vont pouvoir rattraper plus facilement le manque à gagner dans la capitale. En zone détendue, le marché étant plus favorable aux locataires, l'effet inflationniste est moins certain. Mais le risque existe car le plafond est très supérieur au montant moyen des frais d'agence.

« Le plafonnement ne fait que préserver la marge des professionnels »

Que peut faire un locataire face à un professionnel qui ne respecte pas les limites fixées par la loi ?

Les locataires situés dans les zones tendues savent qu'ils ne peuvent pas se priver des réseaux d'agences pour se reporter uniquement sur le marché entre particuliers. Par la suite, il pourra contester les frais après la signature du bail, même si je comprends que des locataires puissent être inquiets d'actionner des leviers judiciaires face à l'agence qui gère le bien.

J'ai dû voir une quinzaine d'annonces lundi 15 septembre [jour d'entrée en vigueur du plafonnement, Ndlr] et aucune n'était à jour, quels que soient les réseaux immobiliers. Les professionnels invoquent la problématique de la mise à jour de leur système informatique pour expliquer ce retard. Mais j'ai la plus grande méfiance sur l'application du plafonnement au regard des agissements passés, d'autant que les professionnels de l'immobilier se sont montrés très frondeurs face à la loi Alur.

Quelles solutions auraient pu être privilégiées selon vous pour alléger plus significativement la charge des locataires ?

Il ne faut pas perdre de vue que la jurisprudence sur cette question est constante depuis 1999 : les honoraires de rédaction du bail sont supportés à charge égale par le locataire et le bailleur. Le reste n'incombe qu'au seul bailleur. Il aurait donc été préférable d'inscrire cette jurisprudence dans la loi Alur et de plafonner le montant à la charge du locataire. En 2012, nous avions mené une étude établissant le coût moyen des honoraires de rédaction du bail à 95 euros et nous proposions un plafond de 150 euros. Cela aurait été beaucoup plus simple et visible pour les locataires. Ce décret sur les frais d'agence, par les limites qu'il fixe, ne fait que préserver la marge des professionnels qui était assise sur un bénéfice qui avait été jugé frauduleux par la jurisprudence dominante sur le sujet.

*11, 13 et 15 euros par mètre carré



 

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