Frais d’agence immobilière : « Une volonté délibérée de ne pas respecter la loi »

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INTERVIEW – L'association CLCV a tiré le bilan du plafonnement des frais d'agence immobilière facturés aux locataires, six mois après son entrée en vigueur. Pour David Rodrigues, juriste logement de CLCV, les professionnels ne respectant pas la loi font preuve de mauvaise volonté et refusent simplement de s'y conformer.

 
Les agents immobiliers qui ne respectent pas le plafonnement des frais d'agence n'ont pas d'excuse

ToutSurMesFinances.com : L'association de consommateurs CLCV tire un bilan mitigé du plafonnement des honoraires de location en vigueur depuis plus de six mois. Comment expliquez-vous ses résultats ?

David Rodrigues, juriste logement pour CLCV : Notre enquête montre qu'environ un tiers des agences contrôlées ne se conforment pas au plafonnement des frais d'agence. Mise à part une volonté délibérée de ne pas respecter la loi, on ne voit pas quelles pourraient être les explications avancées. Lorsqu'on persiste à maintenir des honoraires qui sont un pourcentage du loyer ou l'équivalent d'un mois de loyer, alors même que la loi Alur a été votée il y a un an et que le plafonnement existe depuis le 15 septembre 2014, on ne peut pas imaginer que ce soit à cause d'une méconnaissance des textes ou d'un délai d'adaptation nécessaire.

Est-ce que la rédaction de la loi Alur ou du décret d'application peut expliquer que toutes les pratiques ne soient pas les mêmes ?

Oui, dans les zones non tendues, où les plafonds sont assez élevés et correspondent à un mois de loyer. Là, certaines agences utilisent la loi comme un argument commercial en proposant des tarifs inférieurs au plafond ou dégressifs en fonction de la surface. Mais cela relève vraiment à mon sens d'une pratique commerciale qui n'est pas illégale : il ne s'agit pas de profiter de la loi Alur mais davantage de s'adapter au marché local et de maintenir le niveau d'honoraires antérieur tout en restant en conformité avec la loi.

Il y aussi d'autres cas, plutôt rares et qui relèvent plus d'une maladresse qu'autre chose mais qui sont illégaux, dans lesquels l'ensemble des prestations (visite, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux) sont fusionnées et facturées ensemble. Or, l'état des lieux fait l'objet d'un paiement à part qui n'est pas automatique, puisque locataire et bailleur peuvent s'entendre entre eux sans intervention de l'agence immobilière.

« La loi est davantage respectée par les grands réseaux »

Votre enquête montre que les grands groupes et réseaux d'agences respectent davantage la loi que les professionnels indépendants. Pourquoi ?

Généralement, dans nos enquêtes sur la copropriété par exemple, les grands groupes ont souvent de moins bons résultats. Qualitativement, ils sont ici meilleurs sur le respect des règles d'affichage et de la loi. Après, de par le maillage territorial et la centralisation de l'information, il est plus facile de faire passer des instructions. Et ce sont des groupes qui ont une image nationale, donc il faut que l'enseigne soit exemplaire. Ce n'était pas surprenant mais c'est intéressant de constater que la loi a été davantage respectée par les réseaux.

Pour les cabinets indépendants, les contraintes ne sont pas aussi fortes et il y a eu probablement un certain laxisme. Je veux bien concevoir que la formation n'ait pas été bien faite dans certaines agences indépendantes qui ne sont pas rattachées à un syndicat professionnel, mais c'est une minorité. Pour les autres, c'est davantage du laxisme, qui peut se cumuler avec une volonté de ne pas appliquer la loi.

Il existe également de fortes disparités géographiques entre les régions...

On constate effectivement des taux de non-conformité plus importants dans toute la partie Sud du pays, dans le Sud-Ouest par exemple. Cela impacte certaines villes tendues, comme Toulouse ou Bordeaux. Mais il n'y a pas vraiment d'explication objective et ce n'est pas quelque chose qui varie selon la tension locative locale.

« 300 euros un état des lieux, du jamais vu avant la loi Alur »

Certains professionnels estiment que le plafonnement des honoraires ne touche véritablement que Paris et n'a aucun impact en province. Partagez-vous cet avis ?

La mesure n'est réellement efficace économiquement que dans les grandes villes avec un marché locatif tendu. A Paris, par exemple, on est désormais certain que le locataire ne s'acquitte pas de l'ensemble des frais d'agence et paie uniquement sa quote-part, car à 12 euros/m², l'agence immobilière ne peut pas s'en sortir. A ce titre, les professionnels les plus en difficulté sont ceux qui avaient l'habitude de faire payer au locataire l'intégralité des frais d'agence.

En revanche, dans les zones non tendues, les plafonds correspondent peu ou prou au montant du loyer et les locataires ne bénéficient pas d'un gain de pouvoir d'achat. C'est pourquoi nous demandons une diminution du plafonnement dans les marchés locatifs détendus. Au départ, les seuils étaient beaucoup plus bas. D'ailleurs, l'état des lieux était plafonné à deux euros et non pas trois. Trois euros, c'est énorme : vous avez un 75m², c'est 225 euros l'état des lieux. Si vous avez une maison de 100m², c'est 300 euros. Avant la loi Alur, je n'ai jamais vu un état des lieux à 300 euros.

Le plafonnement n'est, en définitive, pas la solution idéale. Mais existe-t-il des alternatives pour maîtriser les honoraires facturés au locataire ?

Il n'y a pas de règles concernant les honoraires de location. Auparavant, ils étaient calculés en fonction du loyer mais ce n'était pas forcément satisfaisant non plus. On pourrait envisager un système plus proche de celui des avocats, qui prennent en compte l'état de fortune du client et le résultat obtenu suite à ses actes. C'est intellectuellement intéressant : on adapte les règles à la situation de chacune des parties et à la situation locale.

Mais c'est aussi extrêmement complexe : cela revient un peu à faire une facturation à la tête du client, sans que cela soit péjoratif. En comparaison, le plafonnement, s'il est loin d'être parfait, à l'avantage de la simplicité. De plus, ce qui vaut pour l'avocat, une profession deux fois millénaire, ne vaut pas forcément pour l'agent immobilier, qui reste une profession très jeune.


Propos recueillis par Thibault Fingonnet



 

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