Immobilier : à Lyon, un marché de plus en plus hétérogène


A la veille du salon immobilier de Lyon, Toutsurlimmobilier.fr fait le point sur le marché immobilier ancien de la deuxième ville de France. Alors que les acheteurs se montrent davantage exigeants, le marché et les prix sont de plus en plus différenciés.

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Du côté de Lyon, le marché de l’immobilier ancien a entamé sa mutation. Explications : alors que depuis le début des années 2000 les prix augmentaient au même rythme pour un même type de bien, « tout ne grimpe plus à la même vitesse », souligne Gilles Vaudois, directeur d’agences Laforêt à Lyon. Les écarts se creusent ainsi, en fonction du type de bien mais aussi de l’emplacement, même à quelques rues près. « Les acquéreurs ont adopté une approche très critique, ce qui est une bonne chose », ajoute-t-il.

Des clients exigeants, même dans les quartiers recherchés

De fait, ce changement de paradigme favorise certains quartiers au détriment d’autres. Sans surprise, le sixième arrondissement, le plus riche de la ville, continue d’être particulièrement sollicité, notamment du côté de Masséna, du cours Vuitton et aux abords du Parc de la Tête d’Or. Là-bas, les biens de qualité, « de l’ancien type 1900, plutôt proche du métro », continuent de se vendre au-dessus de 4.000 euros du mètre carré. Les quartiers de la Croix-Rousse (4ème arrondissement), de Monplaisir (8ème arrondissement), en particulier autour de la place Ambroise-Courtois, ou encore le cours Charlemagne entre la gare de Perrache et Confluence (2ème arrondissement) sont également des marchés porteurs où la demande est forte.

De même, la Presqu’île ne connaît pas non plus la crise. « Comme à Paris, il y a une grosse demande et peu d’offre », témoigne Bruno Gattet, directeur d’agences Century 21. Conséquence, les prix se maintiennent et les volumes de vente ne fléchissent que légèrement, entre -2 et -5% en 2012. Cette zone dynamique et en pleine restructuration (développement du quartier de la Confluence, aménagement des quais de la Saône, reconversion de l’Hôtel Dieu) continue ainsi d’attirer une clientèle fortunée, moins sujette aux aléas de la crise et disposant d’un fort apport personnel, y compris parmi les primo-accédants.

Pour autant, tout s’achète mais pas à n’importe quel prix, même dans les coins les plus recherchés. Les prix trop ambitieux fixés par certains vendeurs sont rédhibitoires dans un marché où ce sont les acquéreurs qui ont la main. « On observe des baisses de prix quand celui-ci n’est pas au niveau du marché », note Bruno Gattet. Il faut dire que les vendeurs têtus courent à leur perte : le directeur d’agences Century 21 donne ainsi l’exemple d’un T2 de 103 m² mis en vente pour plus de 400.000 euros à la fin du premier trimestre 2012 dans le quartier historique du Vieux Lyon qui n’a jamais pu trouver preneur. La faute à un prix fixé beaucoup trop haut et ne tenant pas compte de la particularité du bien qui ne présente qu’une seule vraie chambre sur plus de 100 m² de surface habitable. Conséquence, même après avoir revu le prix à la baisse de près de 50.000 euros, le vendeur a fini par mettre le bien en location, afin de profiter du dynamisme de la demande locative.

Des inquiétudes pesantes chez les primo-accédants

Mais tous les quartiers n’échappent pas à la crise et si les plus huppés s’en sortent bien, certains sont plus exposés au marasme économique ambiant (chômage en hausse, croissance en panne…). Les quartiers d’affaires par exemple, comme à l’est de la Part-Dieu, subissent une pression à la baisse sur les prix. « S’ils ne visent pas les quartiers en hausse, les primo-accédants peuvent trouver des appartements en baisse de 2-3% dans le deuxième choix », explique Gilles Vaudois. Mais le directeur d’agences Laforêt souligne aussitôt la « volatilité exceptionnelle » de ces clients, particulièrement sujets aux grandes tendances économiques. Ainsi, si la crise économique les a éloignés de l’achat immobilier en 2012, ils ont fait un retour remarqué dans les agences en janvier 2013 à l’annonce de taux de crédit immobilier historiquement bas, ce qui montre qu’il existe toujours une forte demande latente.

Pour autant, les marchés de primo-accédants marquent globalement le pas. Dans le quartier de Vaise et le neuvième arrondissement, les ventes se contractent du fait des hésitations des acheteurs, « alors qu’on a jamais connu d’excès de prix ». Ce phénomène se retrouve également à Villeurbanne, « le dixième arrondissement » de Lyon, mais pour des raisons différentes. « Villeurbanne reste Villeurbanne, c’est un marché de report pour les primo-accédants qui n’ont pas les moyens d’acquérir à Lyon. Les vendeurs avaient trop monté leurs prix, explique Gilles Vaudois. Il faut être dans le prix juste tout de suite, même pour un appartement bien placé. A 200 euros du mètre carré au-dessus du prix de marché, il n’y aura pas de visites ou d’appels d’acheteurs. » Comme les vendeurs peinent à accepter de revoir leurs prétentions à la baisse, les délais de vente s’allongent et sont progressivement passés de un mois et demi à deux mois et demi à Villeurbanne et peuvent même atteindre un an et plus pour des biens de moindre qualité.

Même si cette relative défection des primo-accédants rappelle la crise de 2008-2009, pas question d’imaginer une panique similaire ou un effondrement des prix. « En 2008-2009, l’encéphalogramme du marché était plat. Actuellement, il n’y a pas de comparaison, on assiste un recadrage des prix en douceur, à une correction des excès. La pierre va retrouver son rythme normal », juge Gilles Vaudois. En attendant ce retour à la normale, intimement lié à la reprise économique, les écarts continuent de se creuser entre quartiers huppés et marchés de second ordre.

 

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