Immobilier : « Aucune raison de penser que les prix vont brutalement chuter »

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2013 s'annonce difficile sur le marché immobilier mais pour Emmanuel Ducasse, directeur des études immobilières pour le Crédit Foncier, le marché reste soutenu par la demande. Les blocages sont d'ordres économique mais aussi psychologique.

 

Toutsurlimmobilier.fr : Comment abordez-vous cette année 2013 ? Certains acteurs craignent ouvertement le pire dans les mois à venir...

Emmanuel Ducasse, directeur des études immobilières Crédit Foncier : Nous ne sommes pas spécialement pessimistes. 2013 va être une année compliquée, avec une poursuite du repli constaté en 2012 pour les mêmes raisons : contexte économique difficile et facteurs psychologiques de blocage de l'offre avec des prix jugés trop élevés.

Ceci étant, il existe aussi des facteurs de soutien du marché immobilier. Le besoin en logement est en effet insatisfait : chaque année, il se construit moins de logements que nécessaire, ce qui génère, au final, un déficit cumulé en logement. Ensuite, les taux de crédit sont toujours très bas, à 3,19 % en moyenne en janvier, soit un niveau historiquement bas.

Justement, les prix, considérés encore trop élevés, constituent le premier facteur de blocage à l'achat...

Comme je le disais, il y a de puissants freins psychologiques à l'œuvre. La conjoncture économique, la peur du chômage nourrissent l'attentisme des ménages, primo mais aussi secundo-accédants, parce que les gens s'interrogent sur l'opportunité de s'endetter. Et parallèlement à cette inquiétude forte, il y a le facteur prix, avec un discours classique d'acheteur, qui revient régulièrement en période de crise tel que « ce n'est pas le moment d'acheter, les prix sont encore trop élevés, mais dans deux, trois ans ils vont baisser ».

En réalité, en 2012, les prix se sont bien tenus à Paris et en première Couronne. Ailleurs en Ile-de-France, ils ont connu une faible érosion des prix, de l'ordre de 2% maximum. Cette tendance est un peu plus affirmée en province où ils ont pu baisser jusqu'à 10 %.

Et comment voyez-vous le marché évoluer en 2013 ?

En 2013, l'érosion des prix sera plus forte. Il va y avoir une différenciation plus forte des évolutions de prix selon si la demande est forte ou non. Sur une même métropole, on va avoir des évolutions différentes entre le cœur de ville, où les prix vont globalement se maintenir, et la périphérie, où les prix sont plus susceptibles de reculer significativement. Dans les zones tendues, les prix pourraient baisser de 5% au mieux mais guère plus. Dans les zones les moins tendues, la baisse sera plus de l'ordre de 7 à 10%.

En termes de crédit immobilier, malgré des taux attractifs, la production a chuté et les primo-accédants sont de plus en plus éloignés de ce marché, comment expliquez-vous ce paradoxe ?

La baisse de la production est essentiellement due aux dispositifs Bâle II et III, qui contraignent les banques à prêter moins qu'auparavant, à fonds propres équivalents. Comme les banques distribuent moins de crédit, elles se concentrent sur les meilleurs profils d'emprunteurs, c'est ce que l'on voit avec la diminution des durées moyennes de prêt. Globalement, l'écart constaté dans la distribution de crédit se retrouve dans la chute des ventes, sachant que plus de huit achats sur dix sont financés à l'aide d'un crédit. [Crédit Foncier évoque une baisse de près de 30% de la production de crédit immobilier ; la Fnaim estime que les ventes dans l'ancien ont chuté de 18,6% ; la FPI estime que les ventes ont baissé de 28% dans le neuf, ndlr].

En ce qui concerne les primo-accédants, le PTZ+ a un puissant effet solvabilisateur dans le neuf mais plus dans l'ancien. Il permet également de soutenir l'achat de maisons individuelles, un bien recherché par une grande partie des ménages primo-accédants. Son recentrage a désolvabilisé une partie des ménages au profil de ménages aux revenus beaucoup plus modestes, donc le résultat des changements de conditions en 2013 est positif.

Par ailleurs, le PAS [prêt à l'accession sociale, ndlr] permet toujours de financer la clientèle à revenus modestes avec la possibilité de continuer à percevoir les aides personnelles au logement (APL) ; de plus et en cas de besoin la garantie du FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale) peut être mise en œuvre  dans le cadre du PAS.

En définitive, à quelle échéance peut-on imaginer la reprise ?

On peut envisager une reprise à compter du second semestre 2014, en sachant que ce n'est pas vraiment spécifique à l'immobilier mais plus en perspective d'une reprise économique généralisée. De plus, la reprise de l'activité se fera avec la spécificité française d'avoir des prix immobiliers soutenus par le déficit de construction. De ce point de vue, il n'y a aucune raison de penser que les prix vont brutalement chuter à plus ou moins long terme. Il y aura effectivement des corrections nécessaires mais certainement pas un effondrement.

 

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