Immobilier : avec la baisse des prix, les acheteurs reprennent la main


Le courtier en crédits immobiliers Meilleurtaux évoque des taux toujours au plancher en mars 2013 et anticipe une baisse des prix de 5% au minimum en 2013. Une combinaison qui devrait améliorer le pouvoir d'achat immobilier et le statut des acheteurs par rapport aux vendeurs.

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« Les emprunteurs retrouvent un pouvoir qu’ils n’avaient plus. » Pour Hervé Hatt, directeur général du courtier en crédits immobiliers Meilleurtaux.com, le retournement du rapport de force entre vendeurs et acheteurs sur le marché immobilier est flagrant en ce début d’année 2013.

Dans son 17ème Observatoire du crédit immobilier, le courtier pointe en effet un changement de tendance provoqué par le maintien des taux de crédit à un niveau historiquement bas, de l’ordre de 3,40% sur 20 ans en moyenne. A ces conditions particulièrement avantageuses vient se greffer un début de baisse des prix, à Paris comme en province, qui devrait selon Meilleurtaux aboutir à une diminution globale de 5 à 10% sur une année.

Coût du crédit en chute de 21% sur un an

En janvier 2013, Meilleurtaux a enregistré près de 5.000 dépôts de dossiers de demandes de financement portant sur des transactions en cours, en hausse de 3,3% par rapport à janvier 2012. Février a confirmé ce regain d’intérêt des acquéreurs engagés dans l’achat immobilier, avec une augmentation de 7,3% du nombre de dossiers. Et mars devrait vraisemblablement étayer l’hypothèse d’un retour des acquéreurs sur le marché immobilier, Hervé Hatt prévoyant une hausse, plus légère (+2%), mais réelle cependant, du nombre de dossiers déposés au mois de mars.

Alors que Meilleurtaux note une remontée des taux chez 22% de ses partenaires prêteurs, le courtier observe tout de même une baisse des taux chez 19% des établissements de crédit, écartant la tendance d’une remontée brutale des taux. Résultat : ces derniers restent figés à leurs niveaux planchers, de 3,40%, offrant ainsi des opportunités toujours attrayantes pour les acquéreurs solvables. Selon Hervé Hatt, un crédit portant sur 200.000 euros, à un taux de 3,40% sur 20 ans, occasionnerait désormais un coût total de 75.920 euros. Un an plus tôt, les frais engendrés par un crédit de même durée et de montant identique se seraient élevés à 95.954 euros. Traduction : le coût total du crédit a flanché de 20.034 euros, soit 21%, hors assurance emprunteur. De même, sur cette période, la capacité d’emprunt des acheteurs s’est fortement accrue. Pour une mensualité de 1.000 euros sur 20 ans, ils peuvent obtenir un financement de 173.963 euros, en hausse de 7,3% sur une année.

Ventes : -12% en 2012

Si la hausse du pouvoir d’achat des emprunteurs ne constitue pas une nouveauté en soi puisque ce mouvement a pris naissance dès le début de l’année 2012, son ampleur peut constituer un réel motif d’espoir pour les acquéreurs éventuels. Car malgré une période propice à l’achat, Meilleurtaux pointe toujours l’atonie du marché immobilier, qui s’est traduite en 2012 par des ventes dans l’ancien en chute de 11,9% à 700.009 transactions, d’après les Notaires de France.

Devant ce constat, « les banques font des efforts significatifs pour ramener des clients sur le marché », plaide Hervé Hatt. Le crédit immobilier constituant un produit d’appel pour les clients, les établissements prêteurs multiplient les offres : décote de 0,30% sous conditions de souscription d’une assurance multirisques habitation et d’ouverture d’un livret d’épargne, « barème privilège », soit une diminution du taux de 0,20 point, pour les jeunes emprunteurs de moins de 30 ans, baisse des conditions de revenus exigées pour bénéficier des meilleurs taux, … les banques montrent toujours plus d’imagination pour attirer de nouveaux clients selon le courtier.

« Une transformation majeure sur le marché »

Comment expliquer la morosité du marché immobilier alors que les acheteurs bénéficient toujours de conditions de crédit réjouissantes ? Outre la solvabilité des emprunteurs, une des principales raisons du blocage du marché réside dans l’attitude des vendeurs, peu enclins à rogner sur leurs plus-values. Du moins jusqu’ici, selon Christophe du Pontavice, président d’Efficity, agence immobilière à commission réduite, également présent au 17ème Observatoire du crédit immobilier. Observant « une transformation majeure sur le marché », Christophe du Pontavice note une forte hausse du nombre de biens à la vente, citant à titre d’exemple une augmentation de 16% du nombre de petites annonces déposées pour l’Ile-de-France sur le réseau Efficity au premier trimestre 2013, à 163.229, contre 140.370 au troisième trimestre 2012.

Ces stocks toujours plus importants provoquent une pression à la baisse sur les prix. Le dirigeant d’Efficity anticipe d’ailleurs un recul des prix entre 5 et 10% en Ile-de-France et de 10% dans la plupart des grandes villes (Marseille, Lille, Lyon, …). Une hypothèse sur laquelle s’aligne Hervé Hatt, le directeur général de Meilleurtaux prévoyant un repli similaire, compris entre 5 et 10% sur l’ensemble de l’Hexagone.

« Les acquéreurs ont noté que le temps jouait en leur faveur, précise Christophe du Pontavice. Et le marché se réduit aux ventes obligées. ». Les vendeurs, qui avaient jusqu’ici pris le dessus sur les acquéreurs, doivent aujourd’hui se résoudre à revoir leurs ambitions à la baisse. Ce, au bénéfice des emprunteurs, qui pourraient enfin bénéficier de la diminution des prix tant attendue…