Immobilier : comment le Pinel a su convaincre les investisseurs


Selon le promoteur immobilier Kaufman & Broad, les investisseurs individuels sont de retour en 2015. La possibilité donnée par le dispositif Pinel de louer à ses ascendants et descendants a fait sauter les verrous des acheteurs, qui apprécient cette liberté.  

Le Pinel a permis un retour des investisseurs particuliers dans le neuf

Les investisseurs particuliers seraient-ils de retour ? C’est en tout cas ce qu’a constaté le promoteur immobilier Kaufman & Broad, lors de la présentation de ses résultats semestriels le 9 juillet 2015. Le nombre de logements neufs réservés auprès du promoteur au premier semestre 2015 s’élève ainsi à 1.204, contre 937 sur la même période en 2014. « Nous observons un retour marqué des investisseurs particuliers, à un niveau semblable à celui de 2011 lorsque le dispositif de défiscalisation Scellier fonctionnait bien », affirme Nordine Hachemi, président du groupe. Ce retour s’explique notamment par le successeur du dispositif Scellier, le Pinel. L’acquéreur s’engage à louer un logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans en échange d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%. Il peut choisir la durée de son engagement de location. « Le dispositif Pinel a ajouté de la souplesse, un particulier peut amortir sur une durée plus courte son investissement tout en profitant d’avantages fiscaux », note Nordine Hachemi.

La souplesse du Pinel a débloqué des freins psychologiques

Mais ce qui a surtout libéré les investisseurs selon le spécialiste, c’est la possibilité nouvelle de pouvoir louer son logement à ses ascendants ou descendants. « Dans le Sud-Ouest, où les investisseurs individuels sont très présents, seulement 4 à 6% envisagent de louer à leurs ascendants ou descendants. Pourtant cette possibilité a déclenché 30% d’achats supplémentaires. Les particuliers décident d’acheter car ils ont cette liberté même si dans l’immédiat ils ne vont pas en profiter. Psychologiquement, ça les rassure », analyse le président de Kaufman & Broad.

En dehors du Pinel, la levée d’une partie du flou qui pesait sur l’encadrement des loyers a poussé certains particuliers frileux à se lancer. « Le discours sur l’encadrement des loyers changeait sans cesse, on ne savait pas où, ni combien, ni comment la mesure serait appliquée. Les investisseurs savent davantage à quoi s’en tenir », avance Nordine Hachemi. Enfin, les taux historiquement bas des crédits immobiliers ont contribué à ce retour : « Les banques prêtent plus facilement aux investisseurs qu’aux primo-accédants par exemple », poursuit-il.

Le neuf fait de l’ombre à l’ancien

Si l’immobilier neuf attire à nouveau les investisseurs, l’ancien continue de souffrir. Le Crédit Foncier comme la FNAIM ont constaté un taux de vacance élevé qui décourage les bailleurs. « Ce taux de vacance s’explique par des exigences croissantes des candidats à la location sur l’état du logement (prestations, isolation…), une offre de produits neufs poussée par les dispositifs de défiscalisation et une concentration de la demande dans les zones tendues », estime le Crédit Foncier. Face à cette situation, « le choix pour les propriétaires est alors entre la réalisation de travaux de modernisation, sans pour autant avoir la certitude de trouver ensuite un locataire et le désengagement, c’est-à-dire la mise en vente. Ils sont de plus en plus nombreux à envisager cette seconde solution », avance Jean-François Buet, président de la FNAIM. Des expériences qui n’ont pas de quoi encourager d’autres particuliers à se lancer dans l’investissement locatif ancien.

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