Immobilier : des inégalités géographiques face à la baisse des prix


D'une manière générale, les prix de l'immobilier sont en baisse, notamment dans l'ancien. Mais tout le monde ne peut pas en profiter, en particulier les acheteurs qui recherchent un appartement au cœur des grandes villes.

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La baisse des prix immobiliers en 2013 semble faire l’unanimité, aussi bien dans les grands réseaux d’agences que chez les représentants des agents immobiliers. De même, les données fournies par les notaires et validées par l’Insee témoignent d’un reflux des prix, de 0,9% dans l’immobilier neuf et de 0,7% dans l’ancien entre la fin d’année 2012 et le premier trimestre 2013. Sur un an, les prix reculent respectivement de 1,9% et 1,4%.

Pourtant, les ménages n’en profitent pas forcément. D’une part, si l’achat immobilier les tente, ils restent encore frileux et aimeraient voir les prix baisser davantage et les conditions d’octroi de crédit immobilier se détendre. D’autre part, tous les territoires ne sont pas égaux face à la baisse des prix.

Dans les grandes villes, le prix des appartements baisse peu

Ainsi, sur le marché des appartements anciens, marché plus urbain par essence, les disparités sont importantes. Les chiffres issus des bases notariales montrent ainsi que dans les villes les moins recherchées, les prix baissent fortement : de 8,9% sur un an à Limoges (1.210 euros/m²), de 8,4% à Besançon (1.620 euros) ou encore de 6,7% à Amiens (2.120 euros/m²). Les fortes baisses n’épargnent pas non plus des villes comme Toulon, en baisse de 7,3% entre les débuts d’année 2012 et 2013 (2.220 euros/m²), ou Orléans (-7%, 1.940 euros/m²). Selon les notaires, « les baisses de prix sont plus nombreuses que les hausses » sur le marché des appartements anciens.

Mais dans les plus grandes villes de France les prix des appartements peuvent s’afficher en hausse, notamment à Rennes, Lyon et Montpellier. Lille et Paris restent stables, tandis que Marseille et surtout Bordeaux et Strasbourg affichent des baisses de prix significatives (voir tableau ci-dessous). Ces différences importantes soulignent que la baisse des prix moyens est à prendre avec précaution, en fonction des villes considérées et le plus souvent en fonction des quartiers ou arrondissements.

Les grandes agglomérations, où la demande est plus importante ce qui engendre une plus forte tension sur les prix, sont moins sujettes à la baisse des prix mais il est parfois difficile d’expliquer des tendances purement locales. Ainsi, le prix moyen du mètre carré à Clermont-Ferrand est en hausse de 7,8% (1.710 euros/m²), de très loin la plus forte hausse exposée par les statistiques notariales.

Prix des appartements anciens (T1 2013)
Prix au m² Variation sur un an
Lille 3.030 euros 0,10%
Rennes 2.400 euros 4,50%
Nantes 2.540 euros -0,10%
Bordeaux 2.750 euros -3,70%
Toulouse 2.550 euros -0,20%
Montpellier 2.550 euros 1,60%
Marseille 2.420 euros -1%
Nice 3.560 euros -3,80%
Lyon 3.220 euros 1,30%
Strasbourg 2.200 euros -6,40%
Source : Bases immobilières des Notaires de France

De fortes divergences sur le marché des maisons

Pour les maisons anciennes, la tendance baissière est moins claire, puisque « seulement la moitié des départements de province enregistrent des prix médians en baisse », indiquent les notaires. Là encore, la baisse des prix touche des départements moins recherchés, où « la part des résidences secondaires (…) est plus importante », ce qui explique en partie le recul des prix, compte tenu de la chute des ventes sur ce secteur. Mais globalement, une tendance lourde reste difficile à dégager (voir carte ci-dessous), d’autant que les variations de prix pour les maisons et les appartements anciens ne concordent pas nécessairement…

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