Immobilier francilien : les prix commencent à reculer dans un marché contracté


Selon les notaires de Paris – Ile-de-France, les prix ont commencé leur mouvement de reflux dans la capitale et sa région en 2012. La baisse devrait continuer début 2013, malgré le manque de dynamisme du marché.

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C’est « une amorce de fléchissement des prix » que le président de la chambre des notaires de Paris – Ile-de-France, Christian Bénasse, est venu annoncer jeudi 28 février 2008. La chute des ventes, observable depuis 2010 (195.000 transactions, contre 175.000 en 2011 puis 150.940 en 2012), a donc fini par avoir raison de la résistance des prix dans la région francilienne.

Le mouvement de recul reste cependant limité, puisque pour l’ensemble de la région Ile-de-France, le prix au mètre carré des appartements anciens cède 0,6% sur l’année, tandis que le prix moyen des maisons anciennes diminue de 1%. En définitive, l’indice Notaires-Insee donne une baisse globale des prix des logements anciens de 0,7% pour l’ensemble de la région (-0,7% en Grande Couronne, -0,6% en Petite Couronne).

« Une correction saine » des prix de l’ancien

Si on est loin d’un effondrement des prix improbable, Thierry Delesalle, notaire à Paris, juge que « l’inversion de tendance est réelle. C’est une correction saine après les hausses successives » connues sur les dernières années. A la fin de l’année 2012, le prix moyen du mètre carré dans la capitale était estimé à 8.270 euros, en baisse de 1% sur un an (par rapport au quatrième trimestre 2011), un événement puisqu’il n’y avait pas eu de baisse annuelle enregistrée depuis trois ans et le quatrième trimestre 2009. Le recul des prix a même accéléré en fin d’année (-2%), un phénomène attribué par les notaires à l’impact finalement observable de la chute des ventes sur les prix.

Les tendances données par les avant-contrats signés en janvier 2013, et censés aboutir sur une transaction en avril, évoquent une poursuite de la baisse des prix. Le prix moyen du mètre carré à Paris pourrait alors se situer à 8.070 euros/mètre carré, en baisse de 5% par rapport au record atteint au troisième trimestre 2012 (8.440 euros/m²).

Les prix sont donc orientés à la baisse, même à Paris. Si les prix observés au quatrième trimestre 2012 ont retrouvé le même niveau qu’en début d’année (premier trimestre), cette évolution stationnaire est à mettre en perspective avec les tendances des dernières années : Frédéric Dumont, notaire à Montreuil (93), indique ainsi que les prix dans la capitale avaient grimpé de 40% entre la mi-2009 et la mi-2011. Le repli des prix est d’autant plus significatif qu’il touche treize arrondissements sur les vingt que compte la capitale. Sachant que les prix augmentent de moins de 0,5% dans les 3ème, 9ème et 17ème arrondissements, ils sont véritablement orientés à la hausse dans le 19ème (+1,9%), le 8ème (+2,5%), le 2ème (+4,6%) et le 10ème arrondissement (+5,2%).

En revanche, cette amorce de baisse des prix n’a pas suffi, loin de là, à redynamiser le marché puisque les ventes reculent de 10% d’une année sur l’autre sur le marché parisien de l’ancien, avec 27.860 transactions enregistrées. « Il n’y a pas de désaffection mais un fort attentisme, lié à la baisse des prix » et aux attentes qu’elle suscite, estime à ce sujet Frédéric Dumont. De même, entre une conjoncture économique défavorable et une pression fiscale renforcée, en particulier sur les plus-values immobilières, « beaucoup de nos clients ont modifié leur projet et retiré leurs biens de la vente dans un marché de pénurie », sachant que seuls 33% des Parisiens sont propriétaires de leurs logements, ce qui implique que ce marché est plus sensible aux changements de fiscalité sur les plus-values.

Tendances moins marquées en Petite et Grande Couronne

Ailleurs en Ile-de-France, les adjudicateurs de la région ont noté des tendances relativement similaires. Ainsi, en Petite Couronne, le prix moyen au mètre carré des appartements anciens au quatrième trimestre a également retrouvé le même niveau que sur les trois premiers mois de 2012, à 4.420 euros. Sur un an (par rapport au quatrième trimestre), les prix pour ce type de bien cèdent 0,4%, soit un mouvement moins significatif que celui observé dans la capitale. Le repli est particulièrement faible en Val-de-Marne (-0,2%) et peu prononcé dans les Hauts-de-Seine (-0,4%) ainsi qu’en Seine-Saint-Denis (-0,7%). En Grande Couronne, la stabilité des prix des appartements anciens est encore plus perceptible puisqu’ils évoluent entre 0 et -0,2% dans les différents départements (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val d’Oise) pour une moyenne située à -0,1% (3.130 euros/m²). Pour ce type de biens, les volumes de vente tombent de 11% en Petite Couronne et de 13% en Grande Couronne.

Le prix moyen des maisons anciennes baisse également en Petite Couronne, de 0,9% sur un an, pour se fixer à 358.800 euros, alors que les ventes chutent de 12%. De même, en Grande Couronne, les prix fléchissent de 1,1% sur un an, à 284.400 euros en moyenne tandis que les transactions tombent de 15%. Concernant l’immobilier neuf, l’ensemble des indicateurs sont dans le rouge : les ventes d’appartements reculent sensiblement en Petite Couronne (-17%) comme en Grande Couronne (-15%). Les notaires pointent à ce sujet la désaffection des promoteurs immobiliers pour les projets menés dans la grande banlieue parisienne, jugés trop onéreux en raison notamment des coûts du foncier.