Immobilier : inquiétude sur l’investissement locatif dans l’ancien


Les professionnels s'inquiètent pour l'investissement locatif dans l'immobilier ancien. En cause notamment, la baisse des loyers observée en 2015 et l'augmentation significative de la vacance locative et des demandes d'expulsion pour impayés.

L’immobilier ancien peine à attirer les investisseurs

Investir son épargne dans l’immobilier locatif ancien vaut-il encore le coup ? On pourrait le croire, au vu de certains chiffres présentés par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) jeudi 28 janvier 2016. Selon le syndicat, la rentabilité brute des investissements locatifs dans les logements existants dépasse 5% dans plusieurs grandes villes (Marseille, Nantes, Toulouse, Lille, Strasbourg, Orléans) et même 6% à Montpellier, Rennes ou encore Dijon.

Les vacances locatives se prolongent

Et pourtant, les nouveaux investisseurs se font de plus en plus rares, comme en témoignent les statistiques de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) : à fin septembre 2015, l’investissement locatif représentait à peine un nouveau crédit immobilier sur dix, contre 17% de la production en 2012. Une chute qui affecte essentiellement l’immobilier ancien, l’investissement locatif dans les logements neufs s’étant fortement relevé grâce au dispositif de défiscalisation Pinel.

Pour comprendre cette tendance, il faut commencer par oublier la rentabilité brute. En effet, une fois les charges et la fiscalité (impôt sur le revenu et taxe foncière notamment) déduites, le rendement réel de l’immobilier locatif est divisé peu ou prou par deux, affirment les professionnels.

Et la quête d’un placement locatif qui rapporte n’est pas sans risques : « A Poitiers ou à Limoges, il est vrai qu’on peut trouver des rentabilités brutes qui vont au-delà de 7%. En même temps, le taux de vacance est important et il y a un risque supérieur quand il faut relouer », analyse le président de la Fnaim Jean-François Buet. D’ailleurs, la vacance locative a augmenté de près de deux semaines depuis 2008 selon l’observatoire Clameur, pour atteindre un mois et demi en moyenne. Dans les métropoles régionales dynamiques, comme Lyon ou Bordeaux, l’exposition à ce risque s’avère plus limitée, mais la rentabilité également (moins de 5% bruts en moyenne). Paris est également bien moins concernée par la vacance mais présente des prix très élevés à l’achat qui pénalisent le rendement, avant même de prendre en considération l’encadrement des loyers.

Loyers en baisse, impayés en hausse

Les lobbies immobiliers sont d’ailleurs prompts à invoquer cet encadrement et d’autres mesures issues de la loi Alur sur le logement votée en 2014 qui expliqueraient selon eux, au même titre que la fiscalité, le désintérêt des investisseurs. Mais ce raisonnement ne suffit pas. Dans les faits, les bailleurs font face à un double problème. En premier lieu, les prix à la location reculent dans la majorité des grandes villes. La Fnaim estime que les loyers des baux conclus en 2015 ont fléchi de 1,1% en moyenne par rapport à 2014. « Quand vous avez un locataire qui est resté en place pendant cinq ou six ans, il a subi des augmentations avec l’application des IRL [indices de référence des loyers, Ndlr] et quand il s’en va, il faut revoir le loyer pour rester dans le marché. C’est quelque chose d’assez classique dans un marché équilibré », tempère Jean-François Buet. Pour autant, cette tendance baissière ne risque pas de rassurer les bailleurs.

Surtout, les propriétaires se retrouvent de plus en plus confrontés aux impayés. Selon les statistiques du ministère de la Justice, 166.064 assignations, dont un peu plus de 100.000 pour le seul parc privé, concernant des arriérés de loyers ou la résiliation du bail pour cause d’impayés ont été enregistrées en 2014. Un nombre en hausse de près de 10% sur un an et de 23% par rapport à 2004. 123.237 jugements d’expulsion locative ont été rendus cette année-là, soit 4,6% de plus qu’en 2013. « Clairement, la dégradation de la situation économique explique ces chiffres : les bailleurs ne sont pas pires qu’avant et les locataires ne sont pas plus mauvais qu’avant », estime le président de la Fnaim. Mais les incidents s’accumulent et contribuent eux aussi à détourner les investisseurs. Autant dire que la nouvelle garantie des impayés Visale, destinée à couvrir les salariés précaires, ne sera pas de trop pour sécuriser ces recettes locatives qui s’amenuisent.

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