Immobilier : l’accession à la propriété de plus en plus difficile


L'accession à la propriété des ménages les plus modestes et les plus jeunes est en fort recul, notamment dans l'immobilier neuf en 2013. Le prêt à taux zéro, redéfini à nouveau cette année, ne soutient plus suffisamment les particuliers.

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En période de taux de crédit immobilier historiquement bas, il serait logique de penser que les ménages accèdent plus facilement à la propriété. C’est pourtant loin d’être le cas, notamment à cause de conditions d’octroi durcies par les banques en anticipation de la réglementation Bâle III, qui exige d’elles un certain niveau de fonds propres. Mais au-delà de cet aspect, les ménages peinent globalement à acheter un logement.

Le neuf en 2013, après l’ancien en 2012

En particulier, les ménages les plus modestes et les plus jeunes sont progressivement exclus du marché de l’accession. Selon les données de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit Logement, le phénomène s’était manifesté dès 2012 dans l’immobilier ancien : la part des ménages gagnant moins de 3 Smic par mois était alors passée de 40,1 à 38% de 2011 à 2012.

En 2013, l’immobilier neuf connaît une évolution du même ordre. De 40,1% l’année dernière, les ménages en-dessous de 3 Smic représentent depuis le début depuis janvier 2013 37,2% des acquéreurs de logements neufs. Dans le même temps, les ménages de moins de 35 ans sont moins présents et comptent pour 48,3% des acheteurs dans le neuf en 2013, contre 52,3% en 2012.

Ce constat est d’autant plus inquiétant que le niveau de vie médian se situait à 19.270 euros par personne vivant dans un ménage en 2010*, pour un revenu brut mensuel de 1.610 euros ou 3.220 euros par mois pour un couple. Soit moins de 3 Smic nets (3.361,29 euros en juillet 2013). Autrement dit, une majorité de Français peine de plus en plus à acheter, dans l’ancien comme dans le neuf.

Le PTZ+ manque à l’appel

Pour Michel Mouillart, de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, les réformes successives du prêt à taux zéro (PTZ+) sont en cause. Sa suppression en 2012 dans l’immobilier ancien coïncide en effet avec la chute observée cette année-là de l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. « Ces ménages, faiblement dotés en apport personnel, était tenus par le PTZ », estime-t-il. Le constat vaut également selon l’économiste pour l’immobilier neuf, paradoxalement suite au recentrage du PTZ+ effectué en 2013 au profit des ménages modestes, qui s’est accompagné d’exigences renforcées en matière de normes environnementales.

Cette refonte a en effet manqué sa cible jusqu’ici : moins de 3.000 PTZ+ ont été conclus au premier trimestre 2013, d’après les données du Fonds de garantie social (FGAS). Sans surprise, une majorité de ces PTZ+ ont bénéficié aux ménages des tranches 1 et 2, les plus modestes mais surtout les seuls à bénéficier d’un différé de remboursement. A titre de comparaison, près de 80.000 PTZ+ ont été accordés en 2012 et plus de 350.000 en 2011, année où le dispositif était valable pour les achats dans l’immobilier ancien.

Ainsi, toute une catégorie de ménages, trop « aisée » pour bénéficier des meilleures conditions du PTZ+ 2013 mais trop modeste pour acheter sans coup de pouce financier, ne parvient plus à accéder à la propriété. Pour ces foyers privés d’un soutien public suffisant, les sanctions sont alors multiples : leurs revenus stagnent alors que les prix de l’immobilier restent élevés, malgré une diminution dans l’ancien. Parallèlement, l’accès au crédit demeure difficile en dépit des taux bas. Et à ces facteurs spécifiques à l’immobilier s’ajoute une crise de confiance indéniable, conséquence d’une conjoncture économique et sociale anxiogène…

*Revenus et patrimoine des ménages – Édition 2013 de l’Insee

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