Immobilier : la baisse des prix ne suffira pas


La dernière étude immobilière du Crédit agricole prévoit une baisse modérée des prix en 2013 comme en 2014. Pour autant, la hausse progressive des taux de crédit immobilier va compenser celle-ci et la solvabilité des acheteurs ne devrait pas s'améliorer.

Selon une étude du Crédit agricole, la baisse des prix de l'immobilier ne permettra pas à elle seule de redonner du pouvoir d'achat immobilier

Pas d’embellie en vue pour les acheteurs sur le marché immobilier. Et pourtant : l’étude conjoncturelle d’octobre 2013 du Crédit Agricole note que les prix dans l’ancien devrait reculer de 4% sur un an à fin 2013, tandis que les ventes baisseraient de 6%. Surtout, « en 2014, ce mouvement se poursuivrait, avec une stabilisation des ventes et une baisse des prix de 4 à 5% dans l’ancien » en moyenne.

Les prix de l’immobilier ancien baissent donc, même si la tendance reste modérée et que le mouvement à l’échelle nationale ne reflète pas les disparités entre différentes régions et villes. L’étude note à cet égard de fortes disparités selon les localités : les appartements anciens à Toulon, Saint-Etienne, Limoges ou encore Besançon s’affichent en baisse de 7 à 10% sur un an mais leurs prix augmentent de 4,5% à Rennes et même de 7,8% à Clermont-Ferrand*. A Paris, la baisse des prix est « très modérée » et devrait le rester dans les mois à venir, selon les notaires de Paris – Ile-de-France.

Le recul des prix grignoté par la remontée des taux de crédit immobilier

Cependant, le repli des prix s’explique en partie par un mouvement de remontée progressive des taux d’emprunt depuis le point bas historique atteint à l’été 2013. Compte tenu de l’augmentation, même limitée, du coût du financement pour les acheteurs, « les vendeurs devront concéder une baisse des prix, sans quoi la demande reculera à nouveau » selon le Crédit agricole. La Banque verte rappelle toutefois que « l’ampleur de la hausse des taux de crédit et donc de la baisse des prix devraient être assez limitées ».

Pour autant, comme « la baisse des prix et la hausse des taux vont se compenser » d’après le Crédit agricole, « la solvabilité des acheteurs ne s’améliorera pas ou très peu ». Le courtier en crédit immobilier Cafpi abondait dans le même sens au début de l’été 2013 : il expliquait alors qu’une hausse de 0,25% des taux (par rapport au point bas de juin) était contrebalancée par une baisse des prix de 2,22%. Une augmentation de 0,50% correspondrait quant à elle à un repli des prix de 4,38%.

Une conjoncture néfaste

Résultat, pour redonner une capacité d’achat accrue aux ménages, et en particulier aux primo-accédants qui ont déserté le marché, « un recul plus prononcé des prix » est nécessaire. Recul qui passerait notamment par une relance des ventes, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. A cet égard, les perspectives sont plus que moroses : la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) envisage à peine plus de 70.000 ventes dans l’immobilier neuf et le Crédit Foncier estime que 645.000 logements anciens seront échangés en 2013, en baisse de 9%.

Un constat peu enthousiasmant auquel s’ajoute une construction de logements complètement déprimée qui ne devrait pas repartir en 2014. De plus, « les investisseurs devraient rester sélectifs et hésitants », compte tenu d’un environnement fiscal instable, notamment en matière de plus-values immobilières, et des craintes suscitées par les mesures inscrites dans le projet de loi Alur sur le logement et l’urbanisme. Autant de raisons de penser que la baisse modérée des prix de l’immobilier n’entraînera pas la relance du marché.

*Données du premier trimestre 2013