Immobilier : la baisse des prix va-t-elle enfin se concrétiser ?


Le marché immobilier reste figé et les prix reculent faiblement. Le Crédit Foncier estime cependant que le prix des logements qui ne se vendent pas,faute d'un rapport qualité/prix satisfaisant pour les acheteurs, devrait finir par baisser significativement.

Les prix des logements de qualité baissent peu mais les autres finiront bien par diminuer.

2013 sera une année à oublier en matière d’immobilier. D’après les estimations du Crédit Foncier, 849.000 logements anciens et neufs devraient se vendre cette année, en baisse de 9,3% par rapport à 2012. Une statistique qui témoigne d’un marché encore figé en l’absence de baisses de prix significatives.

Car techniquement, les prix reculent. « Cela commence un peu à bouger, même si aujourd’hui la baisse n’est pas encore importante », note Stéphane Immowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier. Les chiffres présentés lors de la conférence de presse tenue mardi 15 octobre 2013 montrent en effet des diminutions un peu partout en France, y compris à Paris (-1,9% sur un an). Problème : les baisses de prix sur douze mois ne dépassent pas le seuil des 2% en moyenne en Ile-de-France ou pour l’ensemble de la province… Si, en fonction des localisations ou des biens, des ajustements beaucoup plus importants peuvent être constatés, la tendance générale n’a pas de quoi susciter l’euphorie chez les acquéreurs potentiels.

La prime au meilleur rapport qualité/prix

Les statistiques globales sont cependant trompeuses. Comme l’explique Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit Foncier Immobilier, « la baisse des volumes cache la baisse des prix ». Autrement dit, les biens de meilleure qualité trouvent preneurs, sans que les vendeurs n’aient à concéder des remises extravagantes. D’où des prix de vente réels en recul modéré.

A l’inverse, les logements avec défaut ou de moins grand standing font l’objet de négociations plus poussées. « Les écarts se creusent entre les prix de présentation et les prix réels de vente », souligne Emmanuel Ducasse, qui pointe également une poursuite de l’allongement des délais de transaction. Les acquéreurs sont donc exigeants et privilégient la recherche du meilleur rapport qualité/prix, plutôt que les logements les moins chers. Les biens avec défauts trouvent donc preneurs sous condition de décotes importantes (-10% et plus) ou ne sont pas achetés. Et s’ils ne sont pas achetés, ils ne jouent pas sur les variations de montants constatées puisqu’ils restent sur le marché.

« Certains vendeurs vont devoir lâcher »

Combien de temps alors ce blocage peut-il durer ? Le contexte économique difficile impacte nécessairement la psychologie des acheteurs comme des vendeurs et ralentit considérablement la reprise et donc la baisse des prix. « Plus que jamais, c’est l’anxiété qui domine », avance Emmanuel Ducasse. Les primo-accédants et ménages modestes n’alimentent plus la demande par manque de moyens et/ou de confiance. Les investisseurs particuliers sont quant à eux échaudés par « un contexte psychologique très mauvais », la faute à un projet de loi Duflot pouvant difficilement être interprété comme favorable aux loueurs.

Sur la base de ces éléments, un rebond n’est pas attendu pour 2014. L’année prochaine est même plutôt attendue comme « une réplique de 2013 ». Néanmoins, tôt ou tard, « certains vendeurs vont devoir lâcher » sur leurs prétentions et, enfin, concéder des baisses de prix significatives. Les logements qui ne trouvent pas preneurs aujourd’hui devraient donc se vendre à terme à montants réduits. Reste à savoir quand. Stéphane Immowicz rappelle que lors de la précédente période creuse de l’immobilier, au début des années 1990, « les prix ont mis beaucoup de temps à baisser ». Mais ils avaient bien fini par reculer…