Immobilier : la construction et l’investissement au plus bas


Entre les projets du gouvernement et le manque de construction, le promoteur immobilier Nexity n'envisage pas d'amélioration sur le front du logement. Il s'inquiète également d'une fuite des investisseurs.

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Le monde de l’immobilier est sous tension et c’est peu de le dire. Et le message relayé par la direction du promoteur immobilier Nexity ne laisse pas présager une embellie pour 2014. « Ce n’est pas avec la loi Duflot [sur l’investissement locatif, ndlr] ou avec la loi Alur [sur le logement et l’urbanisme, ndlr] que l’on se permettra de voir la courbe de l’offre de logements remonter », expliquait ainsi son président Alain Dinin en préambule de la conférence de presse du promoteur mercredi 2 octobre 2013.

Pas plus de logements en 2014

A ce sujet, les chiffres de la construction sont déprimants : à fin août 2013, 342.000 mises en chantier de logements (dont 302.523 constructions neuves) ont été enregistrées sur douze mois glissants, un chiffre en baisse de 11,1%. Dans le détail, les ventes des promoteurs devraient s’établir entre 70.000 et 75.000 logements en 2013 d’après Nexity, un nombre à comparer avec les 105.000 logements sortis en 2011 et 86.000 en 2012. « Cela nous ramène au niveau le plus bas depuis 2008 », souligne Bruno Corinti, directeur général de la branche immobilier résidentiel. Côté maisons individuelles, la chute est encore plus drastique, avec une projection de 106.000 transactions pour 2013 (-15%) selon l’Union des maisons françaises. Enfin, le logement social devrait remonter très légèrement avec 108.000 habitats financés (+5.000, hors Anru) cette année selon l’USH.

Pire encore, les permis de construire chutent encore plus fortement (-13,5%), avec environ 458.000 autorisations délivrées, dont 396.000 pour des constructions neuves (-14%). « Ça ne peut pas donner plus de logements en 2014 », résume Alain Dinin. De plus, les incertitudes se multiplient. Dernière en date, le maintien envisagé de la TVA à taux réduit à 5,5% va nécessairement modifier les plans de financement des organismes HLM et autres bâtisseurs de logements sociaux.

Autre interrogation, le gouvernement veut faire revenir les investisseurs institutionnels sur le logement intermédiaire avec des mesures fiscales « qui vont dans le bon sens » (TVA à 10%, exonération de taxe foncière). Mais ces acteurs ne savent pas s’ils vont devoir gérer leurs immeubles en copropriété du fait du quota de 25% de logements sociaux imposé par la loi Duflot votée début 2013. Un partage dont les investisseurs institutionnels ne veulent pas, assure le PDG de Nexity.

Les investisseurs échaudés par Duflot

A ce sombre constat viennent s’ajouter les conséquences du projet de loi Duflot sur le logement et l’urbanisme et surtout les inquiétudes qu’il suscite. Comme le réseau Century 21 qui s’inquiétait récemment d’une fuite des investisseurs individuels dans l’immobilier résidentiel ancien, Nexity craint un « recul massif » dans le logement neuf. Et « si les investisseurs ne sont pas présents, il n’y aura pas d’offre supplémentaire de logement », prévient Alain Dinin.

L’encadrement des loyers et la garantie des impayés sont, comme souvent, pointés du doigt. « C’est une corde sensible pour les investisseurs », explique Bruno Corinti au sujet de l’encadrement. Et pour cause, puisqu’il joue directement sur la rentabilité locative. Quant à la garantie universelle des loyers (GUL), elle n’en finit pas d’agiter les professionnels qui dénoncent une nouvelle taxe sur les propriétaires (et leurs locataires) ainsi qu’un risque de déresponsabilisation des locataires, qui sauront que leur bailleur est couvert par la garantie contre les impayés. Les paramètres de la GUL, qui doit entrer en vigueur au 1er janvier 2016, doivent encore être précisés par le ministère du Logement via un amendement au projet de loi. Pas de quoi rassurer les investisseurs et le monde de l’immobilier…