Immobilier : la fiscalité des plus-values, facteur de blocage à Paris


Les notaires de Paris - Ile-de-France dénoncent l'impact du durcissement de la taxation des plus-values immobilières hors résidences principales. Une hausse de la pression fiscale d'autant plus pénalisante que la majeure partie du marché parisien est concernée, du fait d'un faible pourcentage de propriétaires de résidence principale.

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Les vendeurs d’appartements anciens à Paris et dans sa région sont-ils touchés plus durement que les autres par le durcissement du régime fiscal des plus-values immobilières réalisées à la revente de logements ? C’est en tout cas l’avis défendu par la chambre des notaires de Paris – Ile-de-France. Selon les adjudicateurs franciliens, « beaucoup de nos clients ont modifié leur projet et retiré leurs biens de la vente dans un marché de pénurie ». Une décision sur laquelle l’impact de la fiscalité des plus-values, applicable à tout l’immobilier hors résidences principales, pèse lourdement.

33% de propriétaires de résidences principales à Paris

La raison de ce retrait ? Les habitants de la capitale sont peu nombreux à vivre dans leur résidence principale. Ainsi, seuls 33% des Parisiens sont propriétaires de leurs logements, observent les notaires. Pour l’ensemble de la région francilienne, cette proportion monte à 48% mais reste inférieure à la moyenne nationale de 58%. De fait, le marché parisien, et dans une moindre mesure celui de l’Ile-de-France, est plus exposé à un durcissement de l’imposition des plus-values immobilières.

Conséquence selon les notaires, la fluidité du marché de l’immobilier ancien dans la région est affecté. Par la hausse de la pression fiscale d’une part mais aussi parce que les vendeurs peinent à s’y retrouver avec les multiples changements survenus depuis le 1er février 2012. C’est à cette date que la durée de détention exigée pour bénéficier d’une exonération sur la plus-value a été doublée, passant de 15 à 30 ans. Cette mesure, dénoncée par l’ensemble des professionnels de l’ancien, avait alors perturbé le marché en début d’année dernière, les vendeurs potentiels se précipitant pour conclure la transaction avant le 1er février. Ainsi, janvier 2012 avait été « un mois double » en volume de transactions, sans pour autant compenser la chute brutale des ventes sur les mois suivants.

« On est allé trop loin »

L’arrivée de François Hollande à l’Elysée le 6 mai 2012 et le changement de majorité ne se sont pas traduits par un allègement de la pression fiscale sur les vendeurs, bien au contraire. Alors qu’un retour à une exonération fiscale après 22 ans de détention (régime en vigueur avant 2004) était évoqué durant la campagne présidentielle, la nouvelle équipe gouvernementale a nourri la confusion en oubliant ce projet pourtant soutenu par les professionnels et en faisant voter une réforme visant à créer un abattement exceptionnel de 20% hors prélèvements sociaux valable uniquement en 2013 sur le bâti ancien.

Mais cette réforme, inscrite à l’article 15 de la loi de finances pour 2013, s’accompagnait d’un changement de fiscalité sur les plus-values foncières qui pouvait porter potentiellement le taux de taxation de la plus-value à 82% dans certains secteurs, selon le Conseil constitutionnel. Les Sages de la rue de Montpensier décident donc de censurer l’article 15, au motif qu’il porte atteinte à l’égalité des charges devant l’impôt. Parallèlement, un amendement au troisième collectif budgétaire voté en toute fin d’année 2012 met en place une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros. La surtaxe s’échelonne de 2 à 6%, pour les plus-values supérieures à 250.000 euros.

Cette instabilité fiscale s’est traduite concrètement par « un handicap pour les vendeurs », estime Christian Bénasse, président de la chambre des notaires de Paris – Ile-de-France. « La clientèle n’est pas au fait de toutes ces choses », avance-t-il, jugeant que « c’est le sentiment d’être matraqué » qui prédomine dans le public. « Je pense qu’on est allé trop loin », affirme-t-il, avec une imposition maximale potentielle portée à 40,5% (19% + 15,5% de prélèvements sociaux + surtaxe maximale de 6%).

Si le gouvernement prépare une nouvelle réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, le ministère du Budget a confirmé qu’elle se ferait sur les mêmes bases que celle votée en fin d’année 2012 et retoquée par le Conseil constitutionnel, tout en intégrant les observations des Sages. Mais Bercy devra prendre en compte l’impact d’une nouvelle réforme fiscale sur le dynamisme du marché estiment les notaires. Car au-delà des particuliers, la chute des ventes affecte directement les collectivités locales et en particulier les départements, qui touchent la plus grande partie des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) générés par les ventes immobilières. La baisse du volume de transactions se traduit ainsi par une perte de recettes conséquente pour les départements, étant donné que les DMTO représentent environ un cinquième de leurs recettes fiscales.

Une réforme de la fiscalité des plus-values n’est pas attendue avant l’automne 2013 et la présentation du projet de budget pour 2014. Selon le ministre délégué au Budget Jérôme Cahuzac, Bercy veut prendre « un semestre de recul » et ne pas présenter de loi de finances « avant celle d’octobre ».

 

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