Immobilier : la franchise Guy Hoquet table sur une reprise en 2013


Alors que les volumes de vente et les prix devraient baisser en 2013, Guy Hoquet anticipe une reprise du marché immobilier au cours du second semestre.

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La relance du marché immobilier devrait arriver, tôt ou tard, et pour la franchise Guy Hoquet, elle ne devrait plus tarder. Pour Frédéric Monssu, directeur général du groupe, elle devrait même se manifester dès le second semestre, malgré la chute des ventes anticipée : après une année 2012 à 650.000 transactions (voir encadré), Guy Hoquet envisage en effet un nouveau recul de 12% en 2013, à 570.000 compromis de vente enregistrés.

Du côté des prix, la franchise reste prudente et table sur une variation comprise entre 0 et -5% pour Paris et les zones tendues, environ -5% sur l’Ile-de-France et entre -7 et -10% dans les zones les moins tendues de province, « voire du -15% », en sachant bien que ces estimations globales ne peuvent pas faire ressortir les spécificités locales d’un département, d’une commune ou même d’un quartier spécifique.

Une population plus grande, à loger dans des surfaces plus petites

Comment expliquer cet optimisme, alors même que la confiance des particuliers dans l’économie, critère critique dans la décision des ménages, s’est dégradée en mars 2013 avec la crise financière chypriote et l’affaire Cahuzac et que les prévisions 2013 sont loin d’être enthousiasmantes ? Guy Hoquet s’appuie sur plusieurs facteurs de fond, le premier étant la démographie, sachant qu’Eurostat prévoit une croissance de 5,1% de la population française entre 2009 et 2020. La population croît donc, alors même que la taille des ménages se réduit sur le long terme puisque selon l’Insee, la taille moyenne du ménage français est passée de 2,9 personnes en 1975 à 2,3 personnes en 2008. Preuve de ce phénomène, les surfaces habitables moyennes ont fortement baissé : elles se situaient à 98 m² en province et 46 m² à Paris au premier trimestre 2008 mais sont tombées à 77 m² et 35 m² respectivement en début d’année 2013. Ces « facteurs énormes d’expansion de logements », à eux seuls, donnent ainsi une base dynamique sur laquelle le marché immobilier peut s’appuyer.

A cela s’ajoutent des facteurs plus évidents, comme la faiblesse des taux de crédit immobilier. Entre mars 2012 et 2013, les emprunteurs ont ainsi gagné près de 20.000 euros en capacité d’emprunt : si l’an dernier, ils pouvaient obtenir 163.596 euros pour un prêt sur 20 ans, avec une mensualité de 1.000 euros, Guy Hoquet considère qu’ils peuvent emprunter actuellement, dans les mêmes conditions et avec un taux à 3,20%, 181.127 euros. Pour autant, les conditions d’octroi restent « très dures » pour les primo-accédants, qui peinent à rencontrer les exigences bancaires en matière d’endettement et d’apport personnel notamment.

« Extrême confiance » dans la future loi sur le logement

Par ailleurs, Guy Hoquet parie sur le politique, et plus spécifiquement le projet de loi Logement et urbanisme porté par Cécile Duflot, pour donner un signal positif aux ménages. Le directeur général du groupe affiche même « une extrême confiance dans le projet de loi de Cécile Duflot, parce que les objectifs sont sains ». Pour rappel, le projet de loi, qui sera présenté en juin 2013, portera une réforme de la Hoguet, qui régit les professions immobilières, ainsi que deux autres visant la loi de 1965 sur le statut de copropriété et la loi de 1989 sur les rapports locatifs. Le texte pourrait être voté par les députés et sénateurs dès cet été.

Pourquoi les statistiques de Guy Hoquet et des notaires sont différentes ?

Les chiffres donnés par Guy Hoquet sont différents de ceux des Notaires de France, qui parlent de 709.000 transactions enregistrées en 2012. L’écart significatif entre les deux statistiques s’explique par la méthodologie utilisée : les ventes enregistrées par Guy Hoquet correspondent aux compromis de vente, tandis que les chiffres des notaires s’appuient sur les actes authentiques de vente. Il existe un décalage d’environ trois mois en moyenne entre la signature du compromis et de l’acte authentique. Ce phénomène explique le décalage, puisque le mois de janvier 2012, durant lequel l’activité a été supérieure par anticipation de la réforme durcissant la fiscalité des plus-values immobilières au 1er février 2012, a été comptabilisé en 2012 par les notaires mais en 2011 par Guy Hoquet, étant donné que les compromis des ventes actées en janvier 2012 ont été signés en 2011.