Immobilier : les acheteurs s’endettent davantage


La baisse continue des taux de crédit immobilier depuis février 2012 a bénéficié aux acheteurs, en particuliers les plus aisés. Selon CSA/Crédit Logement, ils s'endettent davantage pour contourner les difficultés à se constituer un apport personnel.

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En apparence, financer un achat immobilier par le crédit n’a jamais été aussi simple. La baisse fulgurante des taux constatée depuis février 2012 (105 points de base, soit 1,05%) n’y est pas étrangère puisque selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, elle équivaut à une baisse des prix des logements anciens de l’ordre de 8,4%.

Pourtant si les taux reculent et que les prix de l’immobilier sont plutôt orientés à la baisse, le nombre de prêts bancaires pour l’achat immobilier fléchit, ce alors que les montants alloués aux ménages repartent en hausse. Ce phénomène témoigne de l’exclusion des ménages les plus modestes et les plus jeunes, déjà mise en lumière par l’Observatoire et qui s’accentue en particulier dans l’immobilier neuf : les ménages de moins de 35 ans comptent pour 48,3% des acquéreurs sur ce marché en 2013, en baisse de 4% par rapport à 2012. De même, les ménages les moins bien dotés financièrement, en-dessous de 3 Smic de revenus mensuels, ne représentent plus que 37,2% des acheteurs (40,1% en 2012). Dans l’immobilier ancien, un mouvement de fond similaire s’était engagé dès 2009 avant de s’aggraver en 2012 avec la suppression du prêt à taux zéro (PTZ+) sur ce marché.

Apport personnel en forte baisse

Mais paradoxalement, alors que l’économiste Michel Mouillart constate « un vieillissement de l’ensemble » des acquéreurs financés par le crédit, ces derniers diminuent leur apport personnel alors qu’ils sont en théorie plus favorisés que les jeunes et les modestes sur ce point. En moyenne, l’apport des acheteurs chute lourdement, de 8,4%, après trois années consécutives de hausse significative. Ce alors même que leurs revenus stagnent (+0,2%) et que le coût moyen des opérations d’achat immobilier continue de progresser, même à un rythme plus ralenti de 0,9% sur un an depuis début 2013.

La baisse de l’apport personnel, qui touche essentiellement l’immobilier ancien (-11,6%), s’explique en partie par la crise et la difficulté accrue pour créer de l’épargne. Le contexte immobilier influence également grandement le comportement des acheteurs. D’une part, les blocages sur le marché de l’immobilier ancien, et donc de la revente, ont « un effet très puissant » sur la limitation de l’apport personnel. A cela s’ajoute l’influence des taux de crédit immobilier au plus bas, qui incite à une « économie » d’apport personnel. D’où un recours à l’emprunt « considérable » et « beaucoup plus important » que par le passé, comme le montre le tableau ci-dessous.

Emprunts en hausse et apport personnel en baisse
  Montant moyen emprunté Apport personnel moyen 
Marché immobilier ancien T2 2012 173.000 euros 29,10%
T2 2013 179.700 euros 25,40%
Marché immobilier neuf T2 2012 170.000 euros 26,70%
T2 2013 177.700 euros 23,60%
Source : CSA/Crédit Logement

 

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