Immobilier locatif : le Crédit Foncier fait le point sur les zones à risques

Par Infomedia
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60 secteurs en France sont considérés à risques ou placés sous surveillance. A l’opposé, 8 marchés ne font plus partie de cette catégorie.

Poitou-Charentes, Rhône-Alpes et la Bretagne sont les trois régions françaises qui concentrent le plus de zones à risque en matière d’investissement immobilier locatif (Scellier, Robien, etc.). C’est ce qui ressort de la cartographie sur les risques locatifs en immobilier résidentiel mise à jour au 1er juillet 2009 par Le Crédit Foncier.

La banque spécialisée dans le financement immobilier, qui anticipe une baisse des loyers moyens bretons dans le neuf comprise entre 0 et 2% entre juin 2009 et juin 2010 (de 0 à +3% en Rhône-Alpes et de -5 à -10% en Poitou-Charentes) pour s’en tenir à ces trois mêmes régions a globalement classé une soixantaine de secteurs en France dans la catégorie des zones à risque ou « sous surveillance » (voir carte ci-dessous).

Rentabilité négative

Cela signifie qu’il y a dans ces zones trop de logements disponibles à la location par rapport à la demande locative mais aussi que les biens construits ne correspondent pas à la demande. « C’est comme si une zone qui concentre une importante population d’étudiants avait été construite en logements de 5 pièces », caricature un porte-parole du Crédit Foncier. L’investissement locatif à Lorient affiche même une rentabilité négative (-5% entre juin 2008 et juin 2009), de même qu’à Forbach en Moselle (-4,7%). Autrement dit, le coût du financement du bien est supérieur aux loyers qu’il génère.

Ces statistiques, diffusées au grand public par les médias, sont avant tout à usage interne. Il s’agit pour les conseillers du Crédit Foncier d’accorder des prêts sur des projets situés dans des zones moins risquées.

Globalement, le marché locatif du neuf reste majoritairement sain et même « prometteur » dans la plupart des régions, Ile-de-France en tête. 8 marchés en France ne sont plus considérés à risque : Arras, St-Denis, St-Ouen, Reims, Nancy, Haguenau, Mâcon et Bourgoin.

QUelques conseils pour réussir son investissement immobilier dans le résidentiel neuf

Quelques règles de bon sens s’imposent : choisir une ville attrayante, de préférence près de chez soi, dotée d’une économie porteuse d’emploi, un quartier apprécié et un immeuble adapté à la demande. Des critères qui ne sont cependant pas suffisants.

Le Crédit Foncier recommande en effet d’investir dans un produit adapté à la demande des locataires. Il convient donc de s’informer sur les loyers moyens pratiqués, sur le type et l’importance de la demande locative (célibataires, familles), le niveau de vie afin de s’adapter au budget de la clientèle visée. En d’autres, termes, il faut éviter les programmes surdimensionnés par rapport au marché local et ne pas hésiter à comparer les programmes voisins pour en apprécier les qualités, les inconvénients et le prix.

En savoir plus

La carte des zones saines, sous surveillance et à risque du Crédit Foncier (fichier PDF, ouverture dans une nouvelle fenêtre)

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